Ha mostanában nem is gondolkozik ingatlanvásárláson, a közvetlen környezete által egészen biztosan Ön is tapasztalta az ingatlanpiac árainak jelentős változását. Mindösszesen néhány év alatt az árak sokszorosukra emelkedtek, és közel nincs még vége a folyamatnak. Hová tartanak az árak az ingatlanpiacon? Valóban jó befektetésnek számít most a lakásvásárlás?
Mi áll a jelentős emelkedés mögött?
Az ingatlanpiac árait számos tényező határozza meg. Az egyik és egyben legjelentősebb (manapság) az infláció, ami az elmúlt időszakban igencsak komoly növekedést idézett elő. Míg 2013-ban egy 60 négyzetméteres, külső kerületi panellakás 9,5 millió forintért volt megvásárolható, ma már ugyanabban az állapotban 40 millió forint felett cserélne gazdát. A forint elértéktelenedése komoly nyomot hagy a lakások árán, amit súlyosbít az építőipari eszközök és anyagok drágulása is. Ha pedig az építkezés költségesebb, akkor az elkészült otthonok is felértékelődnek, így az árak tovább kúsznak felfelé. Ehhez alkalmazkodnak a régebben megépült ingatlanok árai is, és az öngerjesztő folyamat megállíthatatlanul halad tovább. Természetesen ez csak addig igaz, amíg fizetőképes kereslet is van.
Mi történt az ingatlanpiac áraival az elmúlt években?
Az ingatlanárak terén az elmúlt néhány év jelentős változásokat hozott. A sokak által kedvelt, költséghatékony panellakások ára egy éven belül, 20%-os áremelkedést mutat, így ezek ma már az újépítésű otthonok árával vetekednek. Ezzel ellentétben a belvárosi lakások iránti érdeklődés csökkenni látszik. Ennek oka, hogy a korszerűtlen lakások felújítási költsége magas, míg a felújítottak esetében a kedvezőtlen környezet a visszatartó erő. A parkolási nehézségek, a szmogos levegő és az elavult lépcsőházak ellenére is magas közös költség miatt jóval kevesebben szánják rá magukat belvárosi otthon vásárlására.
Korábban éppen ezek a lakások voltak a befektetők kedvencei a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) miatt, ebben viszont a Covid és a turizmus hiánya hozott jelentős visszaesést.
Az újépítésű otthonok sem ígérnek sok jót
A zöld hitelnek és a különféle támogatásoknak köszönhetően az újépítésű ingatlanok ára is igencsak megugrott. Az áremelkedés azonban nem garantálja a minőségi munkát, emiatt pedig sokan pórul járnak. Nem ritkák a beázások, vakolatomlások, vagy más, kisebb-nagyobb műszaki gondok, amelyek megkeserítik a friss lakástulajdonosok életét. Ha pedig ez nem lenne elég, mindezek ellenére további 20-25%-os áremelkedést jósolnak a szakértők.
Mi a helyzet a befektetési célból vásárolt otthonokkal?
5-10 évvel ezelőtt még valóban jó vásárt lehetett csinálni egy olcsóbb ingatlan hitelre történő megvásárlásával, de sajnos ez a napjainkra már nem feltétlen igaz.
Tegyük fel, hogy egy 50 milliós lakást szeretne vásárolni, amihez 25 millió forint önerővel rendelkezik. A fennmaradó összeget hitelből fedezi. Amennyiben a futamidő 10 évre szól, és 7%-os hitelkamattal számolunk, az havi 287 ezer forint kiadást jelent 10 évig. Mivel befektetés céljából vásárolja az ingatlant, az lenne az ideális, ha minimum ugyanennyiért ki is tudná adni, azonban az ilyen magas bérleti díjak inkább a 100 millió körüli lakásokra jellemzők. Természetesen lehet találni olyan hitelt is, amely hosszabb futamidőre szól, azonban annak is megvannak a hátrányai. Összességében tehát a befektetés 10 évig egészen biztosan veszteséges lesz, ezt követően válhat csak jövedelmezővé.
Vonjuk le a következtetéseket!
Az ingatlanpiac árait nem tudjuk befolyásolni, azonban mindig érdemes nyitva tartani a szemünket egy-egy jó vásár esetén. A befektetési szándékkal vásárolt lakások esetében elképzelhető, hogy a hitel törlesztési ideje alatt nem hoznak bevételt, azonban érdemes azt is számításba venni, hogy a kifizetést követően egy saját tulajdonú ingatlanunk lesz, ami a család örökségévé válhat. Bízunk benne, hogy az árak növekedésével párhuzamosan hamarosan a bérek emelkedése is megindul reálértéken, így kicsit stabilizálódhat a helyzet. Az biztos, hogy az ingatlanvásárlás évről-évre nagyobb teher lesz anyagilag, így napjainkban a bérlés a legjellemzőbb lakhatási megoldás.