Sokan úgy gondolják, hogy a banki értékbecslés során az értékbecslő csupán körbejárja az ingatlant, készít néhány fényképet, majd meghatároz egy értéket.
A valóság azonban ennél jóval összetettebb.
A hitelkérelem egyik legfontosabb eleme az ingatlanfedezet értékének meghatározása, hiszen a bank erre alapozza finanszírozási döntését. Ezért a helyszíni szemle során számos tényező kerül vizsgálatra.
1. Az ingatlan elhelyezkedése
Az egyik legfontosabb értékbefolyásoló tényező a lokáció.
Nemcsak a település számít, hanem:
- a városrész;
- a környező infrastruktúra;
- a közlekedési kapcsolatok;
- a szolgáltatások elérhetősége;
- a környezet minősége.
Két azonos méretű és állapotú ingatlan között akár jelentős értékkülönbség is lehet pusztán az eltérő elhelyezkedés miatt.
2. Az ingatlan jogi helyzete
Az értékbecslő ellenőrzi az ingatlan alapvető jogi adatait is.
Vizsgálat tárgya lehet:
- a tulajdoni lap tartalma;
- az ingatlan megnevezése;
- az esetleges terhek;
- a használati megosztások;
- a társasházi dokumentumok megléte.
A rendezetlen jogi helyzet kockázatot jelenthet a finanszírozó számára.
3. Az épület műszaki állapota
A helyszíni szemle során az értékbecslő felméri az épület általános állapotát.
Fontos szempont lehet:
- az építés éve;
- a szerkezeti állapot;
- a tető állapota;
- a homlokzat;
- a gépészeti rendszerek;
- a nyílászárók állapota.
A karbantartottság jelentős hatással lehet az értékre.
4. Az alapterület és a helyiségek kialakítása
A hasznos alapterület meghatározása alapvető része az értékelésnek.
Vizsgálják többek között:
- a helyiségek számát;
- azok funkcióját;
- a belső elrendezést;
- a használhatóságot.
Egy jól kialakított alaprajz gyakran értéknövelő tényező.
5. A telek adottságai
Családi házak esetében a telek jellemzői is fontosak.
Ilyenek például:
- a méret;
- az alak;
- a megközelíthetőség;
- a közműellátottság;
- az övezeti besorolás.
A telek önmagában is jelentős értéket képviselhet.
6. A környék ingatlanpiaca
A banki értékbecslő nem elszigetelten vizsgálja az ingatlant.
Az értékelés során figyelembe veszi a környéken található, összehasonlításra alkalmas ingatlanokat és a piaci tranzakciókat is.
A piaci érték meghatározása mindig a helyi piac ismeretén alapul.
7. A korszerűsítések és felújítások
A felújítások növelhetik az ingatlan értékét, de nem minden beruházás térül meg azonos mértékben.
Értéknövelő lehet többek között:
- a korszerű fűtési rendszer;
- az energetikai fejlesztés;
- a tetőfelújítás;
- a minőségi nyílászárócsere;
- a szigetelés.
8. Az energetikai jellemzők
Az energiahatékonyság egyre fontosabb szerepet játszik az ingatlanpiacon.
Az alacsony fenntartási költség és a korszerű műszaki megoldások kedvezően befolyásolhatják az értéket.
9. A dokumentáció megléte
A helyszíni szemle gördülékenyebb, ha rendelkezésre állnak:
- alaprajzok;
- társasházi dokumentumok;
- használati megállapodások;
- építési dokumentációk;
- korábbi tervek.
A hiányzó dokumentáció nem feltétlenül kizáró ok, de lassíthatja az ügyintézést.
10. A piaci érték meghatározása
A helyszíni szemle csak egy része az értékbecslésnek.
Az értékbecslő ezt követően elemzi a piaci adatokat, elkészíti a szakvéleményt, majd meghatározza az ingatlan piaci értékét.
Fontos tudni, hogy a bank minden esetben saját szerződött értékbecslőt bíz meg a hitelfedezeti érték meghatározásával.
Gyakori tévhit: „A felújításra költött összeg teljes egészében megtérül”
Sok tulajdonos úgy gondolja, hogy a felújításra fordított összeg automatikusan megjelenik az ingatlan értékében.
A piaci tapasztalatok szerint azonban ez nem minden esetben igaz.
Az értéket mindig a piac határozza meg, nem a ráfordított költség.
Összegzés
A banki értékbecslő nem csupán az ingatlan méretét vagy állapotát vizsgálja.
Az értékelés során figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, jogi helyzetét, műszaki állapotát, a helyi ingatlanpiac sajátosságait és számos egyéb tényezőt is.
Minél rendezettebb az ingatlan dokumentációja és minél jobb műszaki állapotban van az ingatlan, annál gördülékenyebben zajlik az értékbecslési folyamat.
Kapcsolódó cikkek