Egy igazi válságálló ingatlan befektetés

A lakásépítésben Magyarország dobogós
2017-01-27
Mi várható 2018-ban a lakáspiacon?
2018-01-10

Egy igazi válságálló ingatlan befektetés

Budai villa

Buda ingatlan befektetés szempontjából

Buda jellemzően értékálló területnek számít, annak is leginkább a belsőbb részei. Alapvetően mindig megvolt, és vélhetően meg is lesz az ottani lakások kereslete, amit a keresett kerületeket vizsgáló statisztikák is rendre megerősítenek. Az olyan ingatlan befektetés, ahol nem is annyira a rövid távú magas hozamok, mind inkább a hosszú távú kiszámíthatóság a fontos, előnyben részesíthetik a területet. A budai kerületek között is akadnak azonban különbségek abban, hogy mennyire számítanak jó befektetésnek. Elsősorban a belvároshoz legközelebb eső, vagy még szintén könnyű elérhetőséget biztosító, de megfelelő zöld-környezettel rendelkező területek lehetnek a befektetők legnépszerűbb célpontjai.

Buda erősen válságállónak bizonyult

A mélyponthoz képest az FHB Index adatai szerint a XII., XI., III. és I. kerületek esetében volt a legnagyobb a drágulás Budán a mélyponthoz képest 2016-ig, 50-60 százalékkal mentek fel az árak, míg a II. és XXII. kerületekben 50 százalék alatt maradt a drágulás mértéke. Ha csupán a 2015 és 2016 közötti árváltozást nézzük, akkor pedig egyértelműen az I. kerület vezet, a második helyen pedig a XII. kerület található, előbbiben 29, míg utóbbiban 25 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt. De nem csak a növekedés számít, a XII. kerület a válságban is jól teljesített, hiszen a Hegyvidék az egyik légértékállóbb kerületnek számított a válság során Budapesten belül a XI. kerülettel együtt.

Mindez pedig erősíti a kockázatkerülőbb befektetők érdeklődését a terület iránt, vagyis bár a drágulást illetően az utóbbi években a pesti belváros egyértelműen vezet, ha valaki biztosra akar menni, érdemes lehet a budai kerületekben nézelődnie, annak különleges piaci helyzete miatt.

Budapest ingatlanpiaca

forrás: FHB index

Miért nem csökkentek drasztikusan az árak?

Buda számos ok miatt lehet vonzó a vásárlók számára, köztük olyanok miatt, amelyek alapvetően nem változnak az idő előrehaladtával sem, és így a jövőben is értékálló területté teszik. Ilyen a zöld környezet, amelyet különböző szabályozásokkal igyekeznek védeni. Ugyancsak népszerűvé teszi, hogy mindezt úgy képes biztosítani, hogy a belváros viszonylag gyorsan elérhető marad. A fent említett két jellemző együttes érvényesülésében kimondottan élen jár a XII. kerület jelentős része.

A könnyű elérhetőség fontossága egyáltalán nem elhanyagolható, és egyben a budai kerületek árkülönbségeit is részben indokolja. Például a belvárostól messze található XXII. kerület árazása messze elmarad a belsőbb részekétől. Szintén fontos tényező a budai kerületek iránti keresletben a prémium lokáció jellemző. Vagyis itt lakni, egyben presztízst is jelent. Ami szintén egy olyan keresletélénkítő faktor, mely a jövőben sem fog változni, ez sem érint egyaránt azonban minden kerületet, általánosan a XII. és II. kerületek jellemzi, illetve ezek mellett a XI. és III. kerületek hegyvidéki részeit.

Alapvetően azt mondhatjuk, hogy mindig meglesz az a vásárlói kör, aki soha nem mondana le Buda zöld-környezetéről, így inkább hajlandó akár egy kisebb ingatlanban élni. De szintén álladó keresletet biztosíthatnak a különböző nagyobb, nemzetközi cégek, akik előszeretettel helyezik el itt családos vezetőiket, vagy a prémium környezetben maguknak helyet kereső ügyvédi irodák és orvosi rendelők. Mindezek azt jelentik, hogy a speciális keresletnek köszönhetően, nem feltétlenül követi a piac az általánosan jellemző trendeket. Éppen ez tehette és a teheti a jövőben is válságállóvá a budai kerületeket, azok közül is elsősorban azokat a részeket, melyek megfelelő közlekedési kapcsolatokkal is rendelkeznek ugyanakkor szép zöld környezetet biztosítanak.

Meggyőzőek a hozamok

Azt is megvizsgáltuk, hogy Budán belül milyen hozamok jellemzőek. Eredményeink szerint, a bruttó hozamok, vagyis pusztán a bevételek és értékesítési árak alapján számolt jövedelemráta 5,6 és 7 százalék között mozog. A legmagasabb ráta azokban kerületekben található, melyek lakásállományának jelentős részét alkotják a panelek, így a III. és a XI. kerületben. Ezek esetében ugyanis az alacsonyabb árhoz képest magasabb bérleti díjak társulnak. A panellakásokat ugyanakkor a magas hozamok ellenére valamivel kockázatosabbá teszi, hogy jelenlegi állapotuk számos felújítást igényel. És kérdés, hogy ez miként tud megvalósulni a jövőben, egy gyors állagromlás ugyanis a befektetést is hátrányosan érintheti.
Bruttó hozam: Egy adott ingatlannal elérhető bevétel és a vételi ár alapján számolt hozam

Nettó hozam: Egy évben 10 havi kiadással számított hozam, mely figyelembe veszi az ingatlanvásárlás teljes költségét (pl. illeték, ügyvédi díj), valamint az amortizációt és a jövedelmet terhelő adókat is.

A nettó hozamok szintén a 2016-os átlagos kínálati árak és bérleti díjak alapján számolva 2,2 és 3,1 százalék között mozogtak az egyes budai kerületekben. Ez azonban csak a bérbeadásból származó hozam, amit jelentősen megnövel, ha a lakások felértékelődését is figyelembe vesszük az adott időszakban. 2015 és 2016 között például a korábban említett, a XII. kerületet jellemző 25 százalékos. Az I. esetében pedig 29 százalékos hozam rögtön 30 százalék környékére emelte az éves teljes hozamot. Természetes a jövőben ennél azért szerényebb drágulást várunk, de egy óvatos becslés mellett, 5-6 százalékos emelkedést feltételezve is 8-9 százalékot termelhet tulajdonosának egy ingatlan befektetés a budai kerületekben. forrás:portfolio.hu

Érdekli, hogy milyen hozamokra számíthat ingatlan befektetés céljából vásárolt lakás esetében?

Kérjen ajánlatot most, vegye fel velünk a kapcsolatot!

Comments are closed.