”
A nyílt piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló értékelő módszer gyakorlati alkalmazásának problémái az igazságügyi szakértésben”
Gyakorló igazságügyi szakértőként egyrészt egy konkrét törvényszéki per-sorozat kapcsán, másrészt ügyvédi irodákkal ingatlanos ügyekben kialakított együttműködésnek köszönhetően viszonylag nagy számban nyílt, illetve nyílik lehetőségem iü. szakértő kollégák által lakóingatlanokra vonatkozóan készített szakvélemények részleteiben történő megismerésére. Nem szeretnék általánosítani már csak azért sem, mert az érintett kollégák egy része nem is BISZK tag, ugyanakkor mindannyiunk okulására nem hallgathatom el, hogy az anyagokkal kapcsolatos tapasztalataim meglehetősen vegyesek. Ezek a szakértői vélemények ugyanis többségükben különböző szakmai hiányosságokkal terheltek, melyek egy része csekélyebb súlyú, más részük azonban az értékelés eredményére is befolyásoló hatást gyakorol.
Kisebb hiányosságokat (pl: fogalom meghatározások pontatlansága, stb.) sem gondolom, hogy szó nélkül kellene hagynunk, azonban az igazán megdöbbentő az számomra, hogy sokan nem megfelelően alkalmazzák az ingatlan értékelés talán legfontosabb, de mindenképpen a legnagyobb arányban használatos alap módszerét, nevezetesen a piaci összehasonlító eljárást.
Az általam áttekintett szakértői vélemények szinte mindegyikében NAV adatok számtani átlagának alapul vételével képeztek piaci/forgalmi értéket az eljáró szakértők. Mi ezzel a probléma? Nem állítom azt, hogy a statisztikai módszerek alkalmazásának nincs helye az ingatlan értékelésben, azt viszont igen, hogy ehhez elengedhetetlenül szükségesek bizonyos feltételek. Ilyen a halmaz elegendő számossága (5 – 7, vagy akár 12 elemből álló halmaz nem tekinthető statisztikai mennyiségnek), továbbá a halmaz homogenitása. Az átlag számítás sok mindent elfedhet (egy 50 –es átlagérték mögött 0 és 100 érték is előfordulhat) és ha az egyes ingatlan paraméterek jelentősen különböznek egymástól – márpedig igen gyakran ez a helyzet – akkor a számítás kétes eredményre vezet még akkor is, ha a konzisztencia növelése érdekében a két szélső értéket figyelmen kívül hagyják.
Többen elfelejtkeznek arról is, hogy az átlag fajlagos ingatlan érték egy olyan „virtuális” ingatlant reprezentál, amely minden tekintetben átlagos paraméterekkel rendelkezik. (Megjegyzem, a 25/1997. (VIII. 1.) PM sz. rendeletben foglalt metodika szerint ez felel meg az ún. „fajlagos alapérték”-nek, azonban az adott jogszabályban szó nincs arról, hogy ezt átlagszámítással kell meghatározni).
Az a szakértő, aki az érték meghatározására az átlagos fajlagos értéket korrekció nélkül használja, az az értékelésbe vont ingatlant minden paramétere szempontjából átlagosnak tekinti. Ez nyilvánvalóan helytelen, mert az értékelt ingatlan konkrét adottságokkal rendelkezik, amelyek éppen az összehasonlítás alapjának tekintett átlagos paraméterek tükrében vizsgálandók. Ráadásul az ingatlan jellemzőinek egy része (épület alapterület, telek méret) ugyan egzaktan számszerűsíthető és az ezektől való eltérés megfelelő korrekcióval kezelhető, azonban hogyan fogható meg pl. az elhelyezkedés tekintetében az átlagosság és hogyan kezelhető az ettől való különbözőség? Vagy egy 10 elemes halmaz esetében mi tekinthető átlagos állapotú felépítménynek, ha az elemek között pl. 1 db új építésű, 3 db felújított, 4 db felújításra szoruló és 2 db rossz állagú épület szerepel?
Olyan jelenséggel is találkoztam, hogy a szakértő az értékelt ingatlant ún. redukált alapterülettel vette figyelembe, ami azért kifogásolható, mert az adóhivatali adatokban bizonyosan nem redukált alapterületek jelennek meg, következésképpen az ily módon végrehajtott számítás torzított értéket eredményez.
Igen sajnálatos, hogy azoknál a szakértői véleményeknél, amelyeket az elmúlt mintegy másfél-kétéves időszak alatt megismerhettem, az eljáró szakértők ki sem tértek annak vizsgálatára, hogy az általuk használt eljárás alkalmazásának feltételei fennállnak-e.
Szakmai körökben közismert, hogy az ingatlan értékelői tevékenység gyakorlását illetően kötelező érvényű általános jogi szabályozás nincs. Ezért és a laikusság okán sem várható el a kirendelő szervektől a szakmai hiányosságok feltárása, számonkérése, azonban az ingatlan értékelésnek léteznek nemzetközi sztenderdeken alapuló szabályai (EVS és IVS időszaki kiadványai, RICS Red Book, stb.), amelyeket egy önmagával és az általa gyakorolt tevékenységgel szemben igényes szakértő véleményem szerint akkor sem hagyhat figyelmen kívül, ha erre jogszabály nem kötelezi.
Miután a statisztikai eljárások megfelelő alkalmazásához szükséges – fentebb vázolt – feltételek az ingatlan értékelési feladatok túlnyomó többségénél hiányoznak, az értékelés megbízhatóságának kívánatos szinten tartása érdekében a célirányosan megválasztott adatok bázisán végrehajtott tételes (páronkénti) összehasonlító elemzés és az eltérések korrekciók útján történő kiigazításának módszere javasolható.
E rövid figyelemfelkeltő írás keretében nincs mód a jóval szofisztikáltabb, s ezáltal megbízhatóbb páronkénti összehasonlító elemzés gyakorlati kérdéseinek taglalására, de ezirányú igény esetén az Ingatlanforgalmazói szakosztály minden bizonnyal felvállalja egy ezzel kapcsolatos szakmai fórum megszervezését, amelyen egy előadás erejéig magam is szívesen közreműködnék.
A fentiek jegyében arra kérem a tisztelt kollégákat, hogy szakmai önérzetüket félre téve gondolják át eddigi – akár több éves vagy évtizedes – tevékenységüket és ha az általam leírtak figyelembe vételével változtatást tartanak indokoltnak, azt habozás nélkül tegyék meg. Ezt kívánja meg a szakértői testület presztízsének megőrzése, mely közös érdekünk.
Budapest, 2014. március 12.
dr.Pál Zoltán
forrás: maisz.hu