„Sok tulajdonos értetlenül fogadja: ‘Ez tényleg ennyit ér?’ Az értékbecslés pont akkor csúszik el, amikor a piacot nem a szabad kereslet–kínálat, hanem a vásárlói támogatások fűtik, és az árak… hát… elszállnak.”

Közgazdasági háttér

• A piaci ár hagyományosan a kereslet és kínálat találkozásából születik – de ha a vevőknek adunk zsebpénzt (CSOK, babaváró stb.), akkor az árak a természetes ütemnél gyorsabban nőnek. Ez olyan, mintha egy piacon minden vevőnek adnánk plusz 1000 forintot, hogy almát vegyen. Mit csinálnak ilyenkor az árusok? Hát persze: felviszik az alma árát. Így lesz a panelből „aranytojást tojó tyúk”, a bontandó viskóból pedig „felújítandó családi ház, hatalmas lehetőségekkel”, és így találkozunk egyre gyakrabban az elszálló ingatlanárakkal.
• A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 %-kal, 2025 első negyedévében pedig országosan 15,0 %-kal, Budapesten 19,2 %-kal emelkedtek a lakásárak éves szinten. Magyar Nemzeti Bank
• Ugyanakkor a fundamentumok alapján számított értékeket a lakásárak átlagosan 14,3 %-kal haladták meg országos szinten, ami a lakáspiac túlmelegedését mutatja. Magyar Nemzeti Bank

A piaci anomália és az értékbecslés dilemmája

• A támogatások erősen növelik a keresletet, ugyanakkor az építés nem tart lépést – azaz a kínálat visszafogott marad, miközben az árak egyre magasabbra törnek.
• A kereslet megnőtt, de a kínálati oldalon nincs ilyen dinamika: az építés jóval visszafogottabb, a meglévő ingatlanállomány pedig gyakran nem megfelelő minőségű és az sem elegendő, így az árak jóval a reális értékek fölött járnak. Ez az értékbecslők számára egy igazi rémálom: statisztikai adatok vs. élő, torzult kereslet – a kettő ritkán találkozik.

Mit nyerne a piac, ha fordítva működne?

• Ha a támogatások nem a vásárlóknak, hanem az építtetőknek jutnának, túlkínálatot eredményezne.
• Több fejlesztő versenyezne jobb minőséggel, kedvezőbb árakkal – megszűnne a „putri aranyáron” kategória. Helyette élhető, ár-érték arányban versenyképes otthonok lehetnének a palettán, talán még áron alul is. A mostani kínálat, ahol gyakran lakásnak nevezett rémálmokat árulnak dupla áron hamar eltűnnének. Helyükbe új, szép, modern, gazdaságos megfizethető otthonok lépnének, és valódi értékhez juthatnának a vevők.

Záró gondolatok

A mai lakáspiac olyan, mint egy színházi előadás, amelyben mindenki szerepet kapott– csak éppen a rendező hiányzik, így nem tudjuk mi lesz a darab vége. Az állam a vevőknek „segít”, túlpörgeti a piacot. Az árak egyre magasabbak, az építők/építtetők és eladók alkalmazkodnak, a vevők kapkodnak. Az értékbecslő közben kapaszkodik, és próbál reális árakat becsülni egy irreális világban. És amíg ez így van, a viskók aranyáron maradnak – mert a piac beárazza… de nem biztos, hogy józanul.

Mi magyarázza ezt a látszólag ellentmondásos jelenséget?

1. Városrehabilitáció és megújuló városrészek

A VIII. kerület egyes részei, különösen a Corvin-negyed és a Palotanegyed, az elmúlt években komoly városrehabilitáción estek át. A régi bérházak helyére új épületek kerültek, közterek újultak meg, és jelentősen javult az infrastruktúra. Ezek a beruházások nemcsak fizikai szinten változtatták meg a városképet, hanem új, fizetőképesebb lakosságot is vonzottak a területre.

2. Befektetői kereslet és rövid távú kiadás

A VIII. kerület elhelyezkedése — közel a belvároshoz, egyetemekhez (SE, ELTE, PPKE) és jó közlekedési kapcsolatokkal — különösen vonzóvá teszi a befektetők számára. Azok a vevők, akik nem saját célra vásárolnak, gyakran albérlet- vagy Airbnb-kiadásban gondolkodnak, ami tovább növeli a keresletet.

Ez a befektetői aktivitás felhajtja az árakat, még akkor is, ha a természetes népességbővülés elmarad.

3. Kamatcsökkenés, állampapír és újrainduló hitelezés

2024 végétől kezdve a jegybanki alapkamat csökkenése következtében újra megjelentek a lakáspiacon a hitelből vásárló vevők. Bár a hitelkereslet még nem tért vissza a 2021-es szintekhez, a javuló kondíciók miatt sok vevő most dönt vásárlás mellett, különösen a frekventált, „biztonságosnak” ítélt városrészekben – mint a VIII. kerület megújult területei. És ne feledkezzünk meg az állampapírból befolyó milliárdok egy része is a lakáspiacon landol.

4. Spekuláció és értékmegőrzés

A bizonytalan gazdasági környezetben sokan nem bíznak a forint vagy más befektetések stabilitásában, így az ingatlanban látják a legbiztonságosabb értékmegőrzési formát. Ez különösen igaz a budapesti belső kerületek lakásaira, ahol a bérbeadhatóság és az értéknövekedés is várhatóan stabil marad. Az ilyen típusú kereslet szintén független a népességváltozástól vagy GDP-növekedéstől.

Összegzés

A VIII. kerületi lakásárak növekedését tehát nem pusztán a makrogazdasági mutatók határozzák meg. A lokális tényezők — mint a városrehabilitáció, a befektetői érdeklődés, a hitelezési feltételek javulása és a városrészek presztízsének emelkedése — önálló árhúzó hatással bírnak. Ez jól mutatja, hogy az ingatlanpiac sokszor lokális logika szerint működik, és nem mindig követi egy az egyben az országos gazdasági trendeket. Ezért, ha vásárlás vagy eladás előtt áll, ne felejtsen el ingatlanszakértői tanácsot igénybe venni, az ingatlan árának becslésére.

Nincs elég fizetőképes albérlő

Miközben többéves rekordokat döntöget a hazai ingatlanpiac, az albérletárak esetében éppen az ellenkezője tapasztalható. A magas bérleti díjak egyre kevésbé találkoznak fizetőképes kereslettel. A bérlők és a tulajdonosok elképzelése a reális árakról jelentősen eltér: míg a lakáskiadók átlagosan 250 ezer forintért szeretnének albérlőt találni, az érdeklődők körülbelül 215 ezer forintot tudnának albérletre költeni.

A lakásárak folyamatos emelkedése miatt számos új szereplő lép be a bérleti piacra, hiszen a saját lakás vásárlása egyre elérhetetlenebb számukra. Az érdeklődők nagy száma természetesen felfelé hajtja az albérletárakat is, de most úgy tűnik, hogy a korábbi folyamatos áremelkedések után az albérletet keresők többsége elérte azt a plafont, ami fölött már nem tudják kivenni a kínált ingatlanokat.

Decemberre a keresleti és kínálati oldal elképzelései közti szakadék 16%-ra nőtt, ekkora különbség utoljára 2020 végén, a koronavírus 2. hulláma után volt tapasztalható.

Hogyan hat a rövidtávú lakáskiadás az albérlet árakra 2025-ben?

A 2024-es év egyik legfontosabb, albérletekhez kapcsolódó változása, hogy szeptemberben betiltották a rövidtávú lakáskiadást Budapest VI. kerületében, Terézvárosban. A külföldi turisták folyamatos jelenléte és viselkedése is hozzájárult, hogy a kerület lakói 54%-os többséggel megszavazták a szigorú szabályozást, de a rövidtávú lakáskiadás jelenléte vagy hiánya kétségtelenül hatással van az adott terület albérletáraira is. Mivel a lakástulajdonsok jellemzően több pénzt tudnak keresni, ha többször, rövidebb távra kínálják kiadásra ingatlanjaikat, sokan közülük ezt a lehetőséget választják. Ez a hosszútávra kivehető lakások számának csökkenéséhez vezet, így ezeket természetesen jóval magasabb áron kínálják.

A Terézvárosban bevezetett korlátozás hatására a kerületben található albérletárak már most csökkenésnek indultak, annak ellenére, hogy a tiltás csak 2026. januártól lép életbe.

A lakhatási válság lehetséges megoldásai

A közbeszédben és a politikában is régóta folyamatosan témát szolgáltat a lakhatási válság, amelynek csak egy kis része a rövidtávú lakáskiadás szabályozása.

Az otthonteremtő, lakásvásárlást serkentő állami támogatások valóban az ingatlanpiac fellendüléséhez vezettek, azonban az albérlők jelenleg hasonló támogatásra nem jogosultak. Ezek a meghatározott réteg számára elérhető támogatások tehát az albérletek keresleti és kínálati oldalának különbségét nem enyhítik, az albérletet keresők jelentős hányadának pedig a lakásbérlés helyetti saját ingatlan vásárlása továbbra sem opció.

A leggyakrabban emlegetett megoldások között van az albérletek árának szabályozása, állami és önkormányzati bérlakások építése, és a már említett rövidtávú lakáskiadás korlátozása. Ezek mellett azonban természetesen a válságot enyhíthetné az is, ha az albérlők fizetőképessége növekedni tudna, a KSH adatai szerint ugyanis jelenleg egy átlagfizetéssel rendelkező albérlő keresetének 57%-át kénytelen egy átlagos albérletre költeni. Ha az albérletárak tartósan alacsonyak maradnak a bérlők alacsony fizetési hajlandósága miatt, az hosszútávon elriaszthatja a befektetőket a kiadási céllal vásárolt ingatlanok megvásárlásától. Ez természetesen jelentős visszaeséshez vezetne a kínálati oldalon, amely tovább mélyítené a lakhatási válságot.

Kiadó lakása van és szeretné reális áron bérbeadni?
Vagy befektetési céllal vásárolna lakást, és szeretné tudni, mennyit ér a kinézett ingatlan?

Írjon nekünk, és segítünk az ingatlan értékbecslésében!

Mi befolyásolja az ingatlanpiacot?

A lakások adásvételi tempóját nagymértékben befolyásolja a világgazdasági helyzet, valamint számos demográfia adat, továbbá a Földet érintő megannyi esemény. Az elmúlt időszakban nem volt hiány a jelentőségteljes eseményekből. A szomszédos országban zajló sajnálatos háború erőteljesen hat az ingatlanok keresletére, különösen az egyes lokációk vizsgálatában. Ez a világpolitikai válság azonban az energiaárakra is rányomja a bélyeget, aminek hatása természetesen a lakások iránti keresletben és eladási vágyban is megmutatkozik.

Mindezeken felül hazai viszonylatban is hatalmas változás történt a rezsiárak tekintetében, így az eladó ingatlanok iránti preferenciák tekintetében is elindult egy változás, amiről bővebben itt írtunk. Nézzük, mi áll a lakáspiac lelassulásának hátterében!

Veszprém megye szárnyal, míg Vas megye lelassult

• 2022. június hónapja különös lendületet adott Veszprém megyének, ahol Csongrád-Csanád megyével összhangban, több mint 20 százalékkal nőtt az ingatlaneladási szándék. Előbbi esetében ez egészen pontosan 29 %-os emelkedést jelent, ami „Magyarország tengerével“, vagyis a Balatonnal magyarázható, ugyanis a tóhoz közel eső ingatlanokra mindig is nagyobb volt a kereslet a nyári hónapokban. A megyeszékhely amúgy is az egyik legdrágább városnak számít az országban, mind az eladási árakat, mind pedig a bérleti díjakat tekintve.
• Csongrád-Csanád megye fellendülése pedig Szegednek köszönhető, ami az egyik legforgalmasabb és legkedveltebb egyetemváros Magyarországon.
• Nagy érdeklődésnek örvend még Heves, Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megye is.
• Ezzel egyidőben Vas megyében szintúgy 20 százalékos változás történt, azonban itt, ennyivel esett vissza az ingatlankínálat.

Hogy áll a főváros?

Budapest mindig is a legkeresettebb helynek számított Magyarországban. A fővárosban és minden más megyében is az 1000 hirdetésre jutó érdeklődők száma ugyan csökkent, még mindig Budapest a legkedveltebb hely. Ez nem is annyira meglepő, hiszen befektetés és egyéb célból is itt a legjobbak a lehetőségek. Összességében tehát elmondható, hogy a fővárosi árak nem lesznek nyomottabbak attól, hogy most kissé visszaesett a kereslet. Ami azonban biztosan változást indít, az a rezsiköltségekről szóló törvénymódosítás, de ez inkább az ingatlanok méretére, és költséghatékonyságára lesz hatással.

Mi áll a lelassulás hátterében?

Ahogy azt korábban olvashatta, az ingatlanpiac nem állt meg, csupán valamelyest lelassult, ami mögött egyértelműen látszik az óvatosság, mint fő motiváció. 2022 nyarán számos olyan esemény történt egyidőben, amelyek az embereket arra ösztönzik, hogy tartalékaikkal óvatosabban bánjanak, azokat inkább bővítsék, mintsem felhasználják. Ezzel magyarázható a növekvő hirdetések száma, míg a kereslet nem növekedik ezzel azonos lendületben. Ezen az árszínvonalon már érdemes elgondolkodni, és alaposabban utánajárni mit kapunk a pénzünkért. Egyes ingatlanok már erősen túlárazottak, így ritkább és hosszabb utánajárást igényel egy jó befektetés megtalálása. A hitelek drágulásával nagyobb önerő szükséges a vásárláshoz, ami szintén csökkenti az érdeklődők étvágyát.

A közelben zajló háború és annak hatásai bizonytalanságot keltenek az emberekben, akik így nem feltétlenül az ingatlanvásárlásba fektetnek. A gazdasági helyzet sem kifejezetten rózsás, köszönhetően a növekvő energiaáraknak és a kiugró inflációs adatoknak. Az adásvétel tehát nem állt le teljesen, de jól érezhető, hogy sokkal lassabban cserélnek gazdát az otthonok, ami így meghosszabbíthatja a költözési időt is.

Mik a lakásvásárlás szempontjai?

Mindenki eltérő prioritásokkal rendelkezik, ha ingatlanvásárlásra kerül a sor. Vannak, akik a modern, korszerű megoldásokat kedvelik, míg mások a vidékies stílust. Egyesek a kertre esküsznek, míg sokan inkább egy tágas terasz után kutatnak. A belső terekben is nagy az eltérés, amit a változatos elrendezésű otthonok is jól prezentálnak, ugyanis hol tágas beltereket, hol több, kisebb alapméretű szobát találhat.

Egy azonban biztos, hogy az ingatlan fenntartási költsége a legtöbb esetben, igenis fontos szempont. Különösen igaz ez most, amikor a rezsicsökkentés átalakult, az erre vonatkozó törvényi szabályozás módosult. Ugyanis most mindenkinek piaci árat kell fizetnie a villamos-, és gázenergiáért, aki az átlag felett fogyaszt. A változó gazdasági helyzet elkerülhetetlenül hatással van az ingatlanpiacra is, hiszen a kereslet igényei is átalakulnak. Akár egészen döbbenetes árkülönbségek is lehetnek egy korszerűbb, energiahatékony ingatlan, és egy hasonló méretű és korú épület között, derül ki Balogh László szavaiból, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől. A feladott hirdetések idén 5%-kal növekedtek, amiből az eladási szándék emelkedése jól kivehető. Ami azonban különösen érdekes, hogy ugyanebben az időszakban a 150 négyzetméternél nagyobb lakóingatlanokra vonatkozó hirdetések mintegy 4%-kal növekedtek. Látszik, hogy a sokszobás, nagy ingatlanoktól – amelyek fenntartása mellesleg vélhetően magasabb is – sokan szeretnének túladni, ez azonban a mostani helyzetben még nehezebb lehet.

Csak a méret hátráltathatja az eladást?

A magyarországi eladó ingatlanok (lakások és házak együttvéve) közel kétharmada gázalapú fűtéssel rendelkezik. Még azok az épületek is, ahol önmagában nem konvektor, vagy gázkazán került telepítésre, hiszen azok a lakások is ide sorolhatók, amelyeknek a házközponti fűtése gázüzemű. Egy radiátorral rendelkező panellakás rezsije is jelentősen megnövekedhet az elkövetkező időszakban, ami megnehezítheti az értékesítést.

Mindez persze nem azt jelenti, hogy ezek az ingatlanok eladhatatlanok lennének. Csupán azt, hogy jelentős árkülönbség alakulhat ki két, látszólag azonos adottságokkal rendelkező lakás között is. Előfordulhat tehát, hogy az Ön gázüzemű házközponti fűtéssel rendelkező, 70 négyzetméteres otthona áráért csak egy jóval kisebb, de valamivel korszerűbb ingatlant tud vásárolni.

Milyen következtetést vonhatunk ebből?

Ha megnézzük az imént említett számokat, hogy a piacon elérhető lakások jelentős hányada esetében magasabb rezsiköltség várható, könnyen kikövetkeztethetjük, hogy a fennmaradó egyharmadra nagyobb lesz a kereslet. Ez annyit jelent, hogy a lakásárak között látványos különbségek alakulhatnak ki. Az árak változására a világgazdasági helyzet is hatással van. Így nem valószínű, hogy a gázüzemű és/vagy nagy alapterületű otthonok ára csökkenjen. Jelenleg inkább az a valószínű, hogy az alacsony fenntartású ingatlanok ára növekedni fog.

Van-e lehetőség vonzóbbá tenni az ingatlant?

Nehéz általánosságban tanácsot adni ebben a témában, ugyanis más lehetőségek elérhetők egy panellakás és egy különálló épület esetében. Az mindenképpen igaz, hogy eladói oldalról a kisebb korszerűsítési munkálatok pozitívan befolyásolhatják az ingatlan árának alakulását. Ezek lehetnek energiahatékony berendezések, kiváló hőtartással rendelkező nyílászárók, vagy éppen egy belső szigetelés. Vásárlói oldalról kicsit nehezebb a feladat, de ilyenkor érdemes megvizsgálni az erőforrásokat, és lehetőleg egy olyan ingatlanba fektetni, amelynek a hosszútávú fenntartása kedvezőbb. Ehhez gyakran nyújt segítséget az ingatlan értékbecslés is!

Mi az, ami mozgásban tartja a piacot?

A piac dinamikáját megannyi tényező befolyásolja, amelyek közül néhány igencsak változó, míg mások sokkal kiszámíthatóbbak. Utóbbiak jelentik a stabilitást az ingatlanpiacon. Ilyen biztos pontot jelent például a folyamatos családbővülés, az összeköltözések, esetleg szétválások, valamint a gyermekvállalás is. Mindezek folyamatosan új igényeket jelentenek a keresleti oldalon, amik kisebb-nagyobb eltérésekkel, de szüntelenül mozgásban tartják az ingatlanpiac vásárlói részét.

Mi változott az elmúlt hónapban?

Az április hónap most igazán különös volt. A húsvéti ünnephez kapcsolódó szabadságok és a  négyévente megrendezett választások is csökkentették a keresletet. Mindezekhez társul az is, hogy sokan az első negyedévben igyekeztek megvásárolni otthonukat, még az infláció jelentős erősödése előtt. Többek között ezeknek köszönhető, hogy a hirdetésekre jutó érdeklődők száma márciushoz képest 4%-ot csökkent. A kereslet pedig még ennél is nagyobbat, 17%-ot zuhant, utóbbiban azonban a szűkösebb kínálat is szerepet játszik. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint, hogy a fővárosban 4, míg a megyei jogú városokban 6 százalékkal kevesebb eladói hirdetés jelent meg az ingatlan.com összefoglalója szerint. Ezzel ellentétesen sokan érdeklődnek az agglomerációs ingatlanok felől, amit sok tulajdonos felismert, és meglátva a kedvező üzleti lehetőséget, eladásra kínálta otthonát. Ez magyarázza, hogy a Budapest környéki településeken az eladásra kínált ingatlanok száma 10%-ot emelkedett.

Bár a szomszédos háború nem áprilisban kezdődött, de tény, hogy hatására még mindig sokan vannak, akik most inkább kivárnak, és nem fektetnek új ingatlan vásárlásába.

Az agglomeráció az új központ

Akik valaha éltek a fővárosban, vagy más nagyobb városban, azok a saját bőrükön is tapasztalhatták, hogy szép lassan elkezdtük kinőni őket. A rengeteg autó, amelyektől sem közlekedni, sem parkolni nem lehet, a szmogos levegő, és az időnként lassan fejlődő városi környezet hatására sokan nyugodtabb, tágasabb élettére vágynak. Mivel munkahelyi lehetőségek szempontjából továbbra is a nagyvárosok kínálják a legtöbbet, ezért olyan megoldásra van szükség, amely lehetővé teszi, hogy a lakosság az irodához is elérhető távolságban maradjon. Ebben olyan erős az agglomeráció, ahonnan tömegközlekedéssel, vagy akár autóval is rövid időn belül a városba lehet menni. A peremvidékre történő költözés iránti vágy másik oka az is lehet, hogy a világjárvány hatására sokan otthonukban kénytelen folytatni a munkájukat, így az irodába történő utazás sokak számára teljes mértékben megszűnt, vagy minimálisra csökkent.

Lesz-e hosszú távú hatása az ingatlanpiac lassulásának?

Erre a kérdésre jelenleg nehéz megadni a választ. Számos, világot érintő gazdasági történés zajlik most, amelyek mind hatással lehetnek az ingatlanpiac jövőbeli alakulására. (Korábban az MNB is megjelentette ingatlanpiaci jelentését) Van azonban egy általános, minden kereskedői tevékenységre igaz tény. Eszerint, amennyiben a kereslet nagyobb, mint a kínálat, az az eladásra szánt ingatlanok felértékelődésével járhat. Ha pedig a kereslet a kínálat alatt marad, az az árak versenyzését válthatja ki. Egyetlen hónap eredményei még nem jelentik egyértelműen azt, hogy a jövőben árnövekedés-, vagy csökkenés lenne várható. Ennek megállapítására más mutatókat is meg kell vizsgálni, amelyekről korábbi cikkeinkből is tájékozódhat.  Ezek a statisztikai eredmények azonban segítenek tájékozódni, mind a vételi szándékkal rendelkezőknek, mind pedig a tulajdonosoknak, hogy mikor érdemes megtenni a következő lépést. A számadatok tehát nem csupán matematikusok szórakozását jelentik, hanem rövid-, és hosszútávú változások összegzését, amelyek segítenek a laikusoknak is eldönteni, miként érdemes cselekedniük.

Az ingatlanpiac ütőere folyamatosan pulzál, attól függően, hogy milyen hatások érik azt. Mindig érdemes figyelemmel kísérni, ugyanis ha időben lép, kedvező áron vásárolhat, vagy jutányos áron adhatja tovább meglévő ingatlanát.

Amennyiben segítségre van szüksége egy ingatlan reális értékének a meghatározásában, keressen minket bátran, hiszen mindig naprakész a tudásunk, és a piaci viszonyoknak megfelelően tudjuk felmérni az adott lakást vagy házat!

Mi áll a jelentős emelkedés mögött?

Az ingatlanpiac árait számos tényező határozza meg. Az egyik és egyben legjelentősebb (manapság) az infláció, ami az elmúlt időszakban igencsak komoly növekedést idézett elő. Míg 2013-ban egy 60 négyzetméteres, külső kerületi panellakás 9,5 millió forintért volt megvásárolható, ma már ugyanabban az állapotban 40 millió forint felett cserélne gazdát. A forint elértéktelenedése komoly nyomot hagy a lakások árán, amit súlyosbít az építőipari eszközök és anyagok drágulása is. Ha pedig az építkezés költségesebb, akkor az elkészült otthonok is felértékelődnek, így az árak tovább kúsznak felfelé. Ehhez alkalmazkodnak a régebben megépült ingatlanok árai is, és az öngerjesztő folyamat megállíthatatlanul halad tovább. Természetesen ez csak addig igaz, amíg fizetőképes kereslet is van.

Mi történt az ingatlanpiac áraival az elmúlt években?

Az ingatlanárak terén az elmúlt néhány év jelentős változásokat hozott. A sokak által kedvelt, költséghatékony panellakások ára egy éven belül, 20%-os áremelkedést mutat, így ezek ma már az újépítésű otthonok árával vetekednek. Ezzel ellentétben a belvárosi lakások iránti érdeklődés csökkenni látszik. Ennek oka, hogy a korszerűtlen lakások felújítási költsége magas, míg a felújítottak esetében a kedvezőtlen környezet a visszatartó erő. A parkolási nehézségek, a szmogos levegő és az elavult lépcsőházak ellenére is magas közös költség miatt jóval kevesebben szánják rá magukat belvárosi otthon vásárlására.

Korábban éppen ezek a lakások voltak a befektetők kedvencei a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) miatt, ebben viszont a Covid és a turizmus hiánya hozott jelentős visszaesést.

Az újépítésű otthonok sem ígérnek sok jót

A zöld hitelnek és a különféle támogatásoknak köszönhetően az újépítésű ingatlanok ára is igencsak megugrott. Az áremelkedés azonban nem garantálja a minőségi munkát, emiatt pedig sokan pórul járnak. Nem ritkák a beázások, vakolatomlások, vagy más, kisebb-nagyobb műszaki gondok, amelyek megkeserítik a friss lakástulajdonosok életét. Ha pedig ez nem lenne elég, mindezek ellenére további 20-25%-os áremelkedést jósolnak a szakértők.

Mi a helyzet a befektetési célból vásárolt otthonokkal?

5-10 évvel ezelőtt még valóban jó vásárt lehetett csinálni egy olcsóbb ingatlan hitelre történő megvásárlásával, de sajnos ez a napjainkra már nem feltétlen igaz.

Tegyük fel, hogy egy 50 milliós lakást szeretne vásárolni, amihez 25 millió forint önerővel rendelkezik. A fennmaradó összeget hitelből fedezi. Amennyiben a futamidő 10 évre szól, és 7%-os hitelkamattal számolunk, az havi 287 ezer forint kiadást jelent 10 évig. Mivel befektetés céljából vásárolja az ingatlant, az lenne az ideális, ha minimum ugyanennyiért ki is tudná adni, azonban az ilyen magas bérleti díjak inkább a 100 millió körüli lakásokra jellemzők. Természetesen lehet találni olyan hitelt is, amely hosszabb futamidőre szól, azonban annak is megvannak a hátrányai. Összességében tehát a befektetés 10 évig egészen biztosan veszteséges lesz, ezt követően válhat csak jövedelmezővé.

Vonjuk le a következtetéseket!

Az ingatlanpiac árait nem tudjuk befolyásolni, azonban mindig érdemes nyitva tartani a szemünket egy-egy jó vásár esetén. A befektetési szándékkal vásárolt lakások esetében elképzelhető, hogy a hitel törlesztési ideje alatt nem hoznak bevételt, azonban érdemes azt is számításba venni, hogy a kifizetést követően egy saját tulajdonú ingatlanunk lesz, ami a család örökségévé válhat. Bízunk benne, hogy az árak növekedésével párhuzamosan hamarosan a bérek emelkedése is megindul reálértéken, így kicsit stabilizálódhat a helyzet. Az biztos, hogy az ingatlanvásárlás évről-évre nagyobb teher lesz anyagilag, így napjainkban a bérlés a legjellemzőbb lakhatási megoldás.

Az ukrajnai háború ingatlanpiaci hatásairól itt írtunk.

Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében további rendkívüli mértékű, éves alapon 25,3 százalékos drágulás mérhető országosan, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében

AZ MNB BECSLÉSE SZERINT ORSZÁGOS ÁTLAGBAN KORÁBBAN NEM LÁTOTT SZINTRE, 18 SZÁZALÉKRA EMELKEDETT A LAKÁSÁRAK TÚLÉRTÉKELTSÉGE.

2021-ben mintegy 168 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, ami jelentős, 15,6 százalékos bővülés a 2020-as, pandémiával érintett évhez képest. Az adásvételek száma elsősorban Budapesten bővült. A magas tranzakciószámhoz és az élénk hitelezéshez a kedvező munkaerőpiaci folyamatok mellett érdemben hozzájárultak a 2021. év elejétől induló új otthonteremtési támogatások és 2021 év végétől az NHP Zöld Otthon Program is. A támogatott és a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibocsátása következtében – a kamatkörnyezet emelkedése ellenére – 2022. februárig még csak mérsékelt növekedés látható az ügyfelek által fizetendő átlagos lakáshitel kamatokban.

ELŐRETEKINTVE 2022 MÁSODIK ÉS HARMADIK NEGYEDÉVBEN MÁR A BANKOK FELE CSÖKKENŐ LAKÁSHITEL-KERESLETRE SZÁMÍT.

2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami éves szinten jelentős, 29,5 százalékos visszaesést jelent. Az átadott új építésű lakások száma 2022 első negyedévében is csökkent az előző év azonos időszakához képest. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalék, ami európai összehasonlításban alacsony. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületekre vonatkozó kedvezményes lakás-áfának köszönhető.

AZ ÚJLAKÁS-KÍNÁLAT ÖSSZESSÉGÉBEN NEM TUD LÉPÉST TARTANI A KERESLETTEL,

a budapesti újlakás-piacon 2022 első negyedévében 27 százalékkal volt alacsonyabb a még szabad lakások száma, mint egy évvel korábban.

A lakáspiac kínálati oldalának alkalmazkodását több súrlódás is nehezíti, amelyek tekintetében az idei évben is folytatódó romlás várható. 2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon nőttek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben. A háború következtében 2022-ben tovább emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket és a kivitelezések körüli bizonytalanságot. Előretekintve az építőanyagok esetében további áremelkedés várható, ami az egyes projektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredményezheti. Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára lesz negatív hatással. (forrás: portfolio.hu)

Az ingatlan értékbecslés így különösen hasznos lehet, ha éppen az adásvételen gondolkodik. Kérjen ajánlatot!

Betekintés a lakáspiac-dinamikába

A szakemberek szerint alapvetően 5 tényező határozta meg a tavalyi eseményeket:

1. A megelőző évi bázishoz képest töretlen volt a reálár-drágulás

A szakemberek a piac működésének fényében alapvetően fordulatra számítottak, hiszen 2020 a megtorpanás éve volt, és az utolsó 30 év gyakorlata azt mutatja, hogy 7-8 évenként van fordulat az ingatlanpiacban. Ennek ellenére a piac újra szárnyra kapott, az árak tovább növekedtek. Emögött a januárban bejelentett kormánytámogatások mellett a lakásáfa ismételt bevezetése, a Zöld Otthon Program, az építőipari alapanyagok drágulása és a szakemberhiány állt.

2. Dinamikusan bővült a kereslet

A várakozások ellenére megnőtt a kereslet-kínálat.

3. Új otthonteremtési támogatások

Tekintettel a kormányzati támogatásra, 2021 az otthonteremtés éve volt. A felkínált lehetőségekkel alapvetően a családok számára tették elérhetőbbé a lakáshoz jutást, mind a használt, mind az új ingatlan vásárlásához vagy építéséhez, mind a felújításhoz biztosítottak forrásokat. Ezáltal a kormánytámogatások tulajdonképpen valamilyen formában mindenkit érintettek.

4. A koronavírus-járvány

A világjárvány tekintetében eleinte elkerülhetetlennek tűnt a gazdasági és piaci válság, ám végül egyre világosabbá vált, hogy ennek a járványnak mégsem lesz olyan mértékű hatása. A fokozatosan jelentkező járványhullámok elsősorban a vevői preferenciákban hoztak változást: a home office terjedése miatt sokan átértékelték az ideális otthon fogalmát, és aki tudott élt a lehetőséggel, hogy változtasson lakókörnyezetén.

5. Erősödő inflációs félelmek

Az erősödő inflációs félelmek arra sarkallták az embereket, hogy valami biztosba fektessék megtakarításaikat. Sokan az ingatlanban látnak még stabilitást, ott érzik a biztonságos befektetés lehetőségét. A kamatok emelkedtek ugyan, de a hitellehetőségek még mindig kedvezőek voltak ahhoz, hogy az embereknek ne menjen el a kedve.

2021: Az otthonteremtés éve

A felpezsdülő forgalmat észlelő, bizakodó álláspontot képviselő szakemberek is meglepődtek azon, ami a tavalyi évben történt. Minden várakozást felülmúlt az ingatlanpiac forgalma.

 „A folyamatos áremelkedés hatására 2019-2020 fordulóján egységes volt az ingatlanszakma véleménye abban, hogy az árak bármikor tetőzhetnek, és a forgalom visszaesését követően negatív fordulat következhet a piacon. Ennek ellenére 2021-ben olyan újult lendülettel indult a piac, ami az év végén is kitartott. A legmeghatározóbb ingatlanpiaci mozgatórugók a kibővített otthonteremtési támogatások, amelyek egyértelműen növelték a keresletet, a koronavírus járvány, amely nem hozott valódi válságot, ám nagy hatású preferenciaváltozásokat indított el, és a mérleg másik serpenyőjében az építőipari költségekben tapasztalható folyamatos és drasztikus áremelkedés voltak” – összegezte a tapasztalatokat Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép első három negyedéves adatai alapján 2021-ben az alap árszinthez képest a növekedés 10-15 százalék, az építési engedélyek száma pedig elérte a 30 000-t.

Mit hozhat a 2022-es év az ingatlanpiacon?

• A forgalom tovább nőhet 2022-ben, ezt az otthonteremtési támogatások határideje, a magyar és a globális gazdaság teljesítménye, a reáljövedelmek növekedése, a koronavírus-járvány alakulása, a közelgő választások kimenetele határozza majd meg.
• 2022-től kötelező lesz az újépítésű ingatlanok BB energetikai minősítése, emellett pedig a rozsdaövezeti fejlesztések, a Zöld Otthon Program is az ingatlanállomány minőségi fejlődését eredményezheti.
• Meghatározó maradhat az olcsóbb területek térnyerése
• A főváros belvárosában jelentős fejlesztések várhatók
• A rövidtávú lakáskiadás felfutása bizonytalan
• A belföldi vándorlás élénkülése új lokális gócpontokat eredményezhet
• Nagy lakásszámú társasházi projektek a külső pesti kerületekben
• A Balaton mellett az olcsóbb vízparti helyeknek és a látványosan élénkülő belföldi turizmus célpontjainak a jelentősége is megnőhet
• Növekedni fognak a bérleti árak

Mindent összegezve: nagy valószínűséggel lakóingatlanba 2022-ben is érdemes lesz befektetni!

Albérlet, vagy saját otthon? – pro és kontra

Természetes, hogy mindenki saját otthonra vágyik. A választás azonban akkor sem egyszerű, ha a világban nincsen semmilyen nehezítő tényező. A legtöbben először albérletben gondolkodnak – nézzük, mik ennek az előnyei és hátrányai!

Amiért megéri albérletben költözni

Az egyik pozitívum a bérlemények esetében, hogy csak addig kell fizetni, ameddig az ingatlant használja. Természetesen lehetnek egyéni eltérések a szerződésekben, így például határozott idejű szerződéseknél előfordulhat az is, hogy még akkor is kell fizetni a bérleti díjat, ha már nem lakik ott. Egy határozatlan időre szóló szerződés esetében azonban bármikor felmondhatja azt, így ha nehéz helyzetbe kerül, semmi sem kötelezi Önt a további fizetésre.

Ugyancsak szerződésfüggő, de a legtöbb esetben Önnek, mint bérlőnek nem kell javítási költségekkel számolnia, ezekről a tulajdonos gondoskodik. További előnynek számít az is, hogy nem Önnek kell foglalkoznia a biztosítással, szolgáltatókkal, így alapvetően kényelmes megoldásnak számít.

Van még egy adu a jelenlegi helyzetben, ami az ingatlan bérlés irányába mutat. Az albérleti piac visszaesett, egyre jobb minőségű otthont találunk egyre alacsonyabb bérleti díjért, így mondhatjuk – legalábbis a mostani helyzetben -, hogy bizony van miből válogatni, és ha tartósan alacsonyak maradnak a bérleti díjak, ez bizony a piaci árakban is megmutatkozik előbb-utóbb. Szóval ez esetben fél-egy éves időtávban célszerű megfontolni az albérlet lehetőségét.

Néhány ok, amiért az albérleti díj kidobott pénz

De, mint mindennek, az albérletnek is vannak negatív oldalai.

Kezdésképpen nézzük meg, hogy mennyibe kerül egy másfél szobás budapesti lakás átlagosan. A bérleti díj a cikkünk készültekor átlagosan 150 ezer forint plusz rezsire tehető. Egy 20 évre szóló lakáshitel esetében közel azonos törlesztőrészletet fizetve, idővel egy körülbelül 40 millió forint értékű otthont tulajdonosa lehetne. Így nézve, nyilván észszerűbb döntésnek tűnik a saját otthon hitelének törlesztése.
Azonban fontos megemlíteni, hogy itt csupán a lakás törlesztőrészletével számoltunk, a felújítási, biztosítási, és más lakással kapcsolatos kiadásokkal nem.

De gondolkodjunk tovább, és vegyük számításba azt is, hogy ha albérletbe költözik, akkor nagymértékben függ a főbérlőtől. Nehéz helyzetbe kerülhet, ha árat emel, eladja az ingatlant, vagy olyan bérlőt talál, aki hajlandó többet fizetni.  A felmondás lehetősége persze Önt is védi, ha megváltozik az anyagi helyzete, és nem tudja tovább fizetni, vagy ha az életvitele változik, és már nem illik hozzá a lakás.

Ne feledkezzünk meg a kaució összegéről sem, amely az albérletek esetében egy nagyobb, egyösszegben fizetendő díjat jelent. Bizonyos esetekben ennek kifizetése komoly terhet jelenthet, és a kiköltözésig nem tudhatja 100%-ra, hogy visszakapja-e a teljes összeget.

Mi a helyes döntés a mostani gazdasági helyzetben?

Az előbb felsorolt pro-kontra érvek ellenére sem könnyű általános igazságokat levonni, amik mindenki életére egységesen igazak lehetnek. A mostani világjárvány erősen negatív irányba befolyásolja a gazdaságot, ami természetesen kihat az ingatlanpiacra is, az árak csökkenését okozva. Ez első hallásra nem is hangzik olyan rosszul, főleg hogy az utóbbi időben az eladó és kiadó otthonok ára a csillagokig szökött. A jelenség hátterében azonban a fizetőképesség csökkenése áll, így a potenciális vásárlók köre is szűkül. Összegezve a következő szempontok figyelembe vételét javasoljuk a döntés előtt:

• Vizsgálja meg, mennyire biztos a munkahelye a jövőben is! Ha úgy érzi, munkáltatójával előfordulhat az, hogy nem tudja biztosítani jövedelmét, talán okosabb döntés egy bérlemény, melyet bármikor felmondhat.
• Ellenőrizze megtakarításait! Amennyiben rendelkezik elegendő megtakarított pénzzel, akkor nagyobb eséllyel és biztonsággal vállalhat banki hitelt ebben a bizonytalan gazdasági helyzetben is.
• Gondolja végig jövőjét. Érdemes egy kisebb lakás megvételébe belefektetni, vagy inkább tovább gyűjt egy nagyobb otthonra? Erre a kérdésre már csak a hitel nagyságát illetően is érdemes mielőbb válaszolnia.
• Ne feledkezzen meg róla, hogy a jelenlegi ingatlanpiacon rengeteg bérleti lehetőség van, olyan ingatlant is találhatunk amivel sokkal jobban járunk, mintha megvásárolnánk.

Béreljek, vagy vásároljak a lehetőségek sokrétűek, de egy kis tudatossággal, számolással olyan döntést hozhat, ami hosszú távon is jó lesz Önnek.

Olvassa el többi cikkünket is!