Egyre több társasháznál merül fel, hogy a tetőtér, illetve a padlás beépítésével jussanak extra bevételhez, és növeljék az ingatlan értékét. De mik ennek a jogi lehetőségei, illetve kritériumai? Cikksorozatunkban részletesen végigvesszük a tudnivalókat és a lépéseket!
Számtalan jogi illetve adminisztrációs lépése van annak, ha a közös tetőtérből egyedi lakásokat szeretne kialakítani a társasház. Ez természetesen rengeteg pénz- és időbeli befektetéssel jár, még mielőtt a munkálatok egyáltalán megkezdődnének. Hogy az egész ne vesszen kárba, először is a lehetőségek felmérésével kell kezdeni: engedélyezett-e egyáltalán a tetőtér beépítése?
Milyen törvények vonatkoznak az építési munkálatokra?
Jelen esetben több törvényt is figyelembe kell venni:
- Az 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.). Ez egy többfunkciós szabályegyüttes, ami meghatározza, hogy a településfejlesztés és településrendezés címén kinek milyen feladata és eszköztára van, valamit lefekteti az építkezéssel kapcsolatos legfontosabb alapszabályokat.
- Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet, azaz az OTÉK, ami az egész országra vonatkozóan meghatározza a területfelhasználás kategóriáit, az építmények elhelyezésére vonatkozó kritériumokat és az építmények létesítésével kapcsolatos szabályokat.
- A helyi építési szabályzatok meghatározzák, hogy a települések egyes övezetein belül milyen típusú épületeket lehet elhelyezni, és a lakóépületek hány lakást foglalhatnak magukban. Budapest esetén fővárosi és kerületi önkormányzati szabályozásokról is szó van, melyeket mind figyelembe kell venni.
Kié a társasház tetőtere?
Ha a fentieknek megfelelnek a társasház elképzelései, vagyis egyetlen törvénnyel sem ütközik a beépítés, akkor a következő kérdés az, kinek a tulajdonát képezi a padlás? Van-e lehetőség benne önálló ingatlanokat kialakítani? Az esetek többségében a tetőtér társasházi közös tulajdon, melyet a lakóközösség beépíthet és eladhat, ám itt is szigorú kritériumoknak kell megfelelni.
Egyrészt ahhoz, hogy önálló lakásokat alakítsanak ki, és azt lakásként értékesítsék, fontos, hogy rendelkezzen megfelelő födémszerkezettel, padlóval, minden irányból legyen fala, önálló bejárata (a szabadból vagy épületen belüli közös közlekedőből), és önmagában is legyen alkalmas a rendeltetés céljának betöltésére. Az ötletelési fázisban természetesen nem kell ezzel mind rendelkezni, de azt tudni kell, hogy van-e lehetőség ezek kialakítására.
A következő probléma, hogy a társasházi törvény szerint „az épület tartószerkezetei az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.” [Tht. 1. § (2) bek.] Tehát visszás helyzet alakul ki, mert hiába lesznek önállóak a lakások, és hiába kerülnek magántulajdonba, a szerkezeti elemek mégis a teljes társasházhoz tartoznak majd.
Ki végzi a tetőtér-beépítést?
Ha a fentieknek eleget tesz a padlás, és minden lehetőség adott a beépítésre, akkor meg kell határozni, hogy ki vállalja az ezzel járó költségeket és feladatokat. Általában 2 megoldás szokott születni:
- A társasház végzi el a beépítést
Erre jogalanyként értéknövelő beruházás címén joga van, és nem is feltétlenül kell hozzá az összes tulajdonostárs hozzájárulása. Alapvetően közgyűlési határozatra lesz szükség, melyben az összes tulajdonos egyértelműen a beépítés mellett voksol. Ez a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül. Azonban van lehetőség arra, hogy ne kelljen minden tulajdonostársnak kivennie a részét a költségekből. Ha vannak olyan tulajdonosok, akik vállalják, hogy a beépítés költségeit maguk viselik, és nem nyújtanak be igényt később a tulajdonostársak felé, akkor a szavazati többség is elég lehet. Itt azonban jogütközés van, mert az építésügyi jogszabályok alapján az esetek többségében mégis az egyhangú döntést követeli meg a hatóság. Érdemes tehát ezt egy megbízott ügyvéddel előre letisztázni. - Megállapodás a tulajdonostársak és az építkező(k) között
A külsős vagy belsős építkező megállapodhat a tulajdonosokkal, hogy azzal a céllal építi be a tetőteret, hogy azt később külön tulajdonná minősítse és értékesítse. Ebben az esetben minden tulajdonos hozzájárulása szükséges, a költségek megosztása pedig a felek megegyezésén múlik.
Ha minden összeáll, a tetőtér beépíthető. Ha a tulajdonosokban megvan a hajlandóság, és azt is eldöntötték, ki vállalja az építési feladatokat és költségeket, akkor el lehet kezdeni az építkezést, majd adminisztrációs feladatokat, az alapító okirat módosítását és az engedélyeztetéseket – erről lesz szó következő cikkeinkben.