Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!

Közlekedési hálózat

Az ingatlan értéke jelentősen megnőhet, ha közel van olyan közlekedési csomópontokhoz, mint például metró- vagy buszmegálló, vasútállomás vagy éppen egy autópálya. Akár tömegközlekedéssel, akár kocsival közlekedik valaki, mindenképpen lényeges egy jól fejlett hálózat, ami vonzóbbá teszi az ingatlant a vevők és bérlők számára egyaránt.

Az infrastruktúra sokat számít a költségeknél is,mint például a napi ingázással kapcsolatos kiadások. Ha a lakás vagy ház könnyen megközelíthető a munkahelyről vagy bizonyos központi helyekről, akkor az sokat adhat hozzá az értékéhez.

Természetesen a közlekedési infrastruktúra fejlesztési tervei is jelentős hatással lehetnek az ingatlan értékére. Ha terveznek például új metróvonalat vagy közlekedési csomópontot a közelben, az előreláthatóan növelheti az értéket a jövőben.

Közszolgáltatások

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kiváló közszolgáltatások állnak rendelkezésre a közelben. Ide sorolhatók például az óvodák, iskolák, parkok, orvosi rendelők vagy éppen a bevásárlóközpontok. Ezek egytől egyig a környék kényelmét és vonzerejét támogatják, hiszen a lakók számára minden elérhető távolságra van, amire a mindennapokban szüksége lehet. Ha nem kell órákat utazni egy bevásárláshoz, esetleg még csak kocsiba sem kell ülni és buszra sem kell szállni, akkor nem kérdés, hogy az sokat dob az áron.

Célcsoport-függő is, hogy kinek mi a fontos; míg a kisgyermekeseknek a játszóterek, óvodák, iskolák, idősebbeknek inkább az orvosi rendelők, gyógyszertárak közelsége számít.

Környezetvédelmi tényezők

A zöld területek, parkok és természetes tájak jelenléte szintén emelhetik az adott ingatlan értékét. Azok a területek, amik tiszta levegőt és kellemes környezetet biztosítanak, általában vonzóbbak a vevők és bérlők számára, különösen a nagyobb városokban.

Kereskedelmi és gazdasági központok

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kereskedelmi és gazdasági központok találhatók. Ide sorolandók a például városközpontok vagy üzleti negyedek, esetleg olyan csomópontok, ahol lehetőség van ügyek intézésére, bevásárlásra vagy egyéb kikapcsolódásra. Ezek a helyek általában nagyobb munkalehetőségeket és kényelmesebb életkörülményeket kínálnak.

Biztonság

Az ingatlan értékét befolyásolhatja a bűnözési arány, a közeli rendőrségi jelenlét és a környék általános biztonsága. Biztonságosabb területeken az ingatlanok általában magasabb értéket képviselnek, mivel vonzóbbak a vevők és bérlők számára.

Ha egyszerűen szeretnénk fogalmazni, azt mondhatjuk, hogy minél jobb a környezet, annál magasabb az ingatlan értéke, és fordítva. Ám ennek – ahogy az a fentiekből is látható – számos különböző aspektusa van, amelyek egytől egyig sokat nyomnak a latban, ha bérlésről vagy eladásról van szó.

Ha szeretné tudni, hogy mennyit ér pontosan ingatlana a környező infrastruktúra, és minden más fontos paraméter figyelembe vételével, kérjen tőlünk objektív, szakértő, hiteles értékbecslést!

Mi az oka az ingatlanok túlárazásnak?

Valójában ez egy többtényezős történet. 2023-ban kínálati piac alakult ki az ingatlanpiacon, hiszen ekkor nagyon komoly infláció jellemezte a gazdaságot. Ezzel párhuzamosan magasan jártak a jelzáloghitelek kamatai, de az energiaárak növekedése is közrejátszott abban, hogy mind az eladókra, mind a vevőkre a kivárás volt jellemző. A CSOK, a különböző támogatások elvileg azt a célt szolgálták, hogy segítsenek az embereknek a lakáshoz jutásban, ám ezek az összegek megjelentek az ingatlanok áraiban is, így az egyenleg összege gyakorlatilag 0 azok számára, akik CSOk-kal vesznek fel lakást. Ezek együttesen az egekbe tornázták az árakat, és akik még támogatást sem tudnak igénybe venni, azokat még rosszabbul érinti az árak növekedése.

Lehet-e lakáshoz jutni 30 éves kor alatt?

A túlárazottságot leginkább azok érzik, akik első lakásukat tervezik, egyetemisták, pályakezdők, összeköltözők, akik nem rendelkeznek még jelentős megtakarításokkal, önerővel.

Az index.hu cikke is rámutat, hogy a 30 évnél fiatalabbak az átlagnál kevesebb pénzből gazdálkodnak, ezért a korosztály által vásárolt ingatlanok értéke 20 százalékkal alacsonyabb, 33,9 millió forint volt 2023 II. felében. Ez az a korosztály továbbá, akik igen komoly arányban igényelnek hitelt.

Nehezíti a helyzetüket, hogy legtöbb állami támogatás házassághoz és/vagy gyermekekhez kötött, ezeket jellemzően nem ez a réteg nem tudja igénybe venni. Alapvetően két opció marad számukra:

• Vagy szülői, rokoni segítséggel vásárolnak,
• vagy élnek a piaci alapú hitelek adta lehetőségekkel.

Ám sokan kiszorulnak a nagyvárosokból az árak miatt, és jellemzően a használt lakásokat tudják megfizetni.

Az albérletek terén is hasonló a helyzet, 2024-ben ott is jelentős drágulásra lehet számítani. A kormány egyik legfrissebb bejelentése szerint dobnak egy mentőövet azoknak a fiataloknak, akik ezt a megoldást választanák. Ennek keretén belül akár 187 ezer forintos albérlet támogatást igényelhetnek a 30 éven aluli regisztrált álláskeresők, amennyiben új munkahelyet találnak. Áprilisban pedig újabb hasonló program indul: az új álláshelyüktől távol lakó fiatalok 180 ezer forintos támogatást kaphatnak lakásbérlésre.

Visszatérhet az otthonfelújítási program is

Mivel nem csak a lakások, hanem a felújítási árak is igen komoly mértékben emelkedtek az elmúlt időszakban, ezen a vonalon nagy segítséget jelenthet az otthonfelújítási program, amely most várhatóan új köntösben tér majd vissza. Ennek a részletei még nem biztosak, ám mind az ingatlantulajdonosoknak, mind pedig az építőiparban dolgozóknak hatalmas segítséget jelenthet ez a csomag. Ez nincs életkorhoz kötve, a kikötéseknek megfelelve gyakorlatilag bárki igénybe veheti majd.

Az ingatlan túlárazottság mértéke várhatóan nem csökken 2024-ben, ugyanakkor érdemes figyelemmel kísérni a különböző állami támogatásokat, amelyek sokak számára jelenthetnek mentőövet vagy akár megoldást a problémájukra, legyen az a vágyott lakás kibérlése vagy akár megvásárlása.

Akár vásárol, akár eladja meglévő ingatlanát, fontos, hogy képben legyen annak értékével, a folyamatosan változó ingatlanpiaci környezetben is. Keressen fel minket, kérjen objektív, szakrétői ingatlan értékbecslést, hogy megalapozott döntést tudjon hozni!

A saját tulajdonú ingatlannak számtalan előnye van egy albérlettel szemben; az ember saját kedve szerint alakítja, dekorálja, hitel esetén a törlesztőrészlet akár alacsonyabb is lehet, mint az albérleti díj, és a végén mégis csak miénk lesz a lakás. Nem utolsó szempont az sem, hogy az ingatlanárak még mindig emelkednek, így a lakás továbbra is jó befektetésnek számít.

De mit mond most a piac, és mit mondanak azok, akik első saját lakásukat keresik? Hogy alakulnak a lakáspiaci statisztikák?

Kellene – de miből?

A K&H tavalyi felméréséből kiderül, hogy jelentősen nőtt a 30-59 évesek körében azok aránya, akik úgy látják, hogy saját erőből nem sok esélyük van lakáshoz jutni. Ezzel ellentmondó adat, hogy az elmúlt négy évben 64 százalékról 75 százalékra nőtt a korosztály esetében azok száma, akik saját ingatlannal rendelkeznek.

A lakással nem rendelkezők 52 százaléka ugyanakkor azt mondta, hogy nincs esélye saját lakáshoz vagy házhoz jutni, hacsak nem örököl vagy kap ajándékba. Egy évvel korábban még a válaszadók 44 százaléka, 2021 harmadik negyedévében pedig 42 százaléka nyilatkozott így. Ennek ellenére mégis a megkérdezettek többsége érzi úgy, hogy mielőbb lakástulajdonossá kellene válnia. Ennek oka jellemzően az albérletek magas ára, a kiszolgáltatottság, sok esetben pedig az, hogy nem akarnak albérletben családot alapítani. Később, ha tovább akarnak költözni gyerekkel már sokkal nehezebb új lakást találni.

Megéri az albérlet?

Ez egy igen összetett kérdés. Budapesten átlagosan 250 ezer forint volt a bérleti díj február közepén, de Székesfehérváron és Debrecenben is átlépték a 200 ezer forintos átlagértéket a bérleti díjak. Komoly összegek ezek, ám nem szabad megfeledkezni arról, hogy ebben az esetben nincs szükség önerőre, ami hatalmas előny a vásárlással szemben. Például egy 25 millió forintos hitelfelvétel és 35,75 millió forintos ingatlanár mellett több mint 10 millió forintnyi önerővel kell rendelkezni.

A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy sokan még olcsóbb bérleti díjak mellett is beleugranak olyan hitelekbe, amelyek törlesztése komoly nehézséget okoz, csak azért, hogy saját ingatlanban élhessenek. Annak ellenére, hogy az átlagos futamidő 20-30 év is lehet, mire lejár a törlesztési idő és a banknak addig jelzálogjog bejegyzése van.

Magyarország vs. külföld

Nyugatabbra haladva az látható, hogy egyre többen az albérlet mellett teszik le a voksukat a hitelre vett lakással szemben. Ennek alapvetően 2 oka van:

1. Sok országban az emberek sokkal kevésbé röghöz kötöttek, mint a magyarok, sokan akár többszáz kilométerre is költöznek például egy jobban fizető munka kedvéért.
2. Máshol is magasak az ingatlan árak a fizetésekhez képest, cserébe viszont sokkal egyszerűbb önkormányzati lakáshoz jutni. Vagyis ebben az esetben nem feltétlenül éri meg a saját lakás vásárlása és a hitel felvétele.

Összességében nagyon nehéz arra válaszolni, megéri-e most saját lakásba fektetni annak, akinek nem áll a rendelkezésére teljes összeg. Számtalan egyéni paraméter lehet befolyásoló tényező az adott lakás jellemzőitől kezdve az életkoron és jövedelmen át a jövőbeli tervekig. Más a helyzet, ha valaki az adott városban, városrészben szeretne letelepedni, családot alapítani. Megint más, ha egyetemistaként kell egy hely, ahol a tanulmányok végéig lakni fog.

Mindenkinek egyénileg kell mérlegelnie azzal kapcsolatban, hogy melyik opció mellett teszi le a voksát. Akinek van egy kis összegyűjtött alapja, gondolkozhat hitelfelvételben. Azonban mindenféleképpen érdemes alaposan körüljárni az ajánlatokat. A jelen helyzetben az is teljesen érthető, ha valaki az albérletben maradna, hiszen ebben az esetben csak a havi bérleti díj terheli őt, hosszú távú elkötelezettségek nélkül.

Erre nincs általános tanács, abban viszont tudunk segíteni, hogy ha a vásárláshoz el kell adnia meglévő ingatlanát, vagy a kinézett lakás ár-érték aránya kérdéses, akkor keressen fel minket bátran. Objektív, szakszerű értékbecsléssel támogatjuk, hogy reális adatok alapján tudjon döntést hozni, hiszen 10-20-30 évre elköteleződni nem kis kihívás!

Mi az, ami mozgásban tartja a piacot?

A piac dinamikáját megannyi tényező befolyásolja, amelyek közül néhány igencsak változó, míg mások sokkal kiszámíthatóbbak. Utóbbiak jelentik a stabilitást az ingatlanpiacon. Ilyen biztos pontot jelent például a folyamatos családbővülés, az összeköltözések, esetleg szétválások, valamint a gyermekvállalás is. Mindezek folyamatosan új igényeket jelentenek a keresleti oldalon, amik kisebb-nagyobb eltérésekkel, de szüntelenül mozgásban tartják az ingatlanpiac vásárlói részét.

Mi változott az elmúlt hónapban?

Az április hónap most igazán különös volt. A húsvéti ünnephez kapcsolódó szabadságok és a  négyévente megrendezett választások is csökkentették a keresletet. Mindezekhez társul az is, hogy sokan az első negyedévben igyekeztek megvásárolni otthonukat, még az infláció jelentős erősödése előtt. Többek között ezeknek köszönhető, hogy a hirdetésekre jutó érdeklődők száma márciushoz képest 4%-ot csökkent. A kereslet pedig még ennél is nagyobbat, 17%-ot zuhant, utóbbiban azonban a szűkösebb kínálat is szerepet játszik. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint, hogy a fővárosban 4, míg a megyei jogú városokban 6 százalékkal kevesebb eladói hirdetés jelent meg az ingatlan.com összefoglalója szerint. Ezzel ellentétesen sokan érdeklődnek az agglomerációs ingatlanok felől, amit sok tulajdonos felismert, és meglátva a kedvező üzleti lehetőséget, eladásra kínálta otthonát. Ez magyarázza, hogy a Budapest környéki településeken az eladásra kínált ingatlanok száma 10%-ot emelkedett.

Bár a szomszédos háború nem áprilisban kezdődött, de tény, hogy hatására még mindig sokan vannak, akik most inkább kivárnak, és nem fektetnek új ingatlan vásárlásába.

Az agglomeráció az új központ

Akik valaha éltek a fővárosban, vagy más nagyobb városban, azok a saját bőrükön is tapasztalhatták, hogy szép lassan elkezdtük kinőni őket. A rengeteg autó, amelyektől sem közlekedni, sem parkolni nem lehet, a szmogos levegő, és az időnként lassan fejlődő városi környezet hatására sokan nyugodtabb, tágasabb élettére vágynak. Mivel munkahelyi lehetőségek szempontjából továbbra is a nagyvárosok kínálják a legtöbbet, ezért olyan megoldásra van szükség, amely lehetővé teszi, hogy a lakosság az irodához is elérhető távolságban maradjon. Ebben olyan erős az agglomeráció, ahonnan tömegközlekedéssel, vagy akár autóval is rövid időn belül a városba lehet menni. A peremvidékre történő költözés iránti vágy másik oka az is lehet, hogy a világjárvány hatására sokan otthonukban kénytelen folytatni a munkájukat, így az irodába történő utazás sokak számára teljes mértékben megszűnt, vagy minimálisra csökkent.

Lesz-e hosszú távú hatása az ingatlanpiac lassulásának?

Erre a kérdésre jelenleg nehéz megadni a választ. Számos, világot érintő gazdasági történés zajlik most, amelyek mind hatással lehetnek az ingatlanpiac jövőbeli alakulására. (Korábban az MNB is megjelentette ingatlanpiaci jelentését) Van azonban egy általános, minden kereskedői tevékenységre igaz tény. Eszerint, amennyiben a kereslet nagyobb, mint a kínálat, az az eladásra szánt ingatlanok felértékelődésével járhat. Ha pedig a kereslet a kínálat alatt marad, az az árak versenyzését válthatja ki. Egyetlen hónap eredményei még nem jelentik egyértelműen azt, hogy a jövőben árnövekedés-, vagy csökkenés lenne várható. Ennek megállapítására más mutatókat is meg kell vizsgálni, amelyekről korábbi cikkeinkből is tájékozódhat.  Ezek a statisztikai eredmények azonban segítenek tájékozódni, mind a vételi szándékkal rendelkezőknek, mind pedig a tulajdonosoknak, hogy mikor érdemes megtenni a következő lépést. A számadatok tehát nem csupán matematikusok szórakozását jelentik, hanem rövid-, és hosszútávú változások összegzését, amelyek segítenek a laikusoknak is eldönteni, miként érdemes cselekedniük.

Az ingatlanpiac ütőere folyamatosan pulzál, attól függően, hogy milyen hatások érik azt. Mindig érdemes figyelemmel kísérni, ugyanis ha időben lép, kedvező áron vásárolhat, vagy jutányos áron adhatja tovább meglévő ingatlanát.

Amennyiben segítségre van szüksége egy ingatlan reális értékének a meghatározásában, keressen minket bátran, hiszen mindig naprakész a tudásunk, és a piaci viszonyoknak megfelelően tudjuk felmérni az adott lakást vagy házat!

Az ingatlan értékbecslés kötelező eleme a lakáseladásnak, valamint -vásárlásnak (hitelfelvételnél), mégis fizetni kell érte a legtöbb esetben. Vannak azonban olyan esetek is, amikor az értékbecslés ingyenes. Lássuk, melyek azok!

Mi az az értékbecslés és miért olyan fontos?

Az ingatlan értékbecslés elengedhetetlen része a lakásvásárlásnak, ha hitelt akar felvenni. A lakáshitelt kínáló banknak ugyanis meg kell győződnie, hogy a jelzálog mértéke nem haladja meg az ingatlanfedezet értékét, valamint arról, hogy díjnemfizetés esetén megfelelő áron tudja-e továbbadni az ingatlant. Ehhez szükséges az ingatlan értékbecslő segítsége, aki felméri, hogy az adott ingatlan alkalmas-e a hitel fedezetének, és ha igen, akkor milyen mértékben. Az elkészült értékbecslői szakvéleményt az ingatlan értékbecslő a banknak továbbítja, majd ez alapján dől el az igényelhető hitel pontos összege.

Mi az értékbecslés folyamata?

Az értékbecslés a legtöbb esetben helyszíni szemle alapján történik. A bank kapcsolatba lép az ingatlan értékbecslővel, aki felveszi a kapcsolatot az ingatlan tulajdonosával, hogy egyeztessék az értékbecslés időpontját. Ilyenkor az értékbecslő:

• Átnézi az ingatlan dokumentumait (tulajdoni lap, földhivatali térképmásolat, alaprajz). 
• Abban az esetben, ha az ügyfél ad át alaprajzot, az értékbecslő csak ellenőrző méréseket végez. Ha nem áll rendelkezésére alaprajz, akkor azt az értékbecslő készíti el. 
• Megvizsgálja az ingatlan műszaki állapotát, az üzemeltetési viszonyokat és a működtetés körülményeit.
• Fotódokumentációt készít az ingatlanról és környékéről, melyek szintén a szakvélemény részét képezik majd. 

A helyszíni szemle során a tulajdonos jelenléte nem kötelező – az is elegendő, ha megbíz valakit az értékbecslő ingatlanba történő beengedésével, valamint a dokumentumok átadásával. Az ingatlan értékbecslés ára lakóingatlanok esetében általában 30.000 Ft-nál kezdődik, azonban ezt számos tényező növelheti még.

Ingyenes értékbecslés

Vannak olyan ingatlanok, amelyek egyszerűen kategorizálhatók: ilyenek többek között a többnyire azonos méretekkel rendelkező panel- és társasházi lakások, vagy akár a sorházak lakásai. Az ilyen esetekben lehetőség van arra, hogy a bank a lakás piaci értékét egy statisztikai alapú adatbázis alapján határozza meg. Ilyenkor nincs szükség a helyszíni szemlére, ugyanis a lakások egy kaptafára készültek, általánosíthatók. Ezekben az esetekben az ingatlan értékbecslés díjtalan.

Van azonban egy buktatója az ingyenes értékbecslésnek: az ily módon becsült ingatlanok vásárlásához az ingatlan értékének 80%-a helyett csupán a 60%-a vehető fel lakáshitel keretében, a maradék 40%- önerőről a vevőnek kell gondoskodnia.

Amennyiben Ön úgy gondolja, ingatlana kiemelkedik az átlagos lakások közül (akár korszerűsítése, akár elrendezése vagy panorámája miatt), mindenképp érdemes személyes bejárást kérni az ingatlan értékbecslőtől, amely során meggyőződhet róla a szakember, hogy valóban magasabb értékkel bír-e az ingatlan a lakóházban található többi lakáshoz képest. Az ingyenes értékbecslés véleményünk szerint csak mítosz, számos feltételnek kell még teljesülnie ahhoz, hogy a gyakorlatban is működjön a dolog. Addig érdemes a hitelintézettől érdeklődni az értékbecslésről, mert sok esetben a bank átvállalja a hitelfelvevők ezen költségét.

Ha többet szeretne megtudni a lakásvásárlással járó procedúrákról, valamint azok költségeiről, olvassa el korábbi cikkünket, amely ezt a témát részletesen körbejárja, vagy olvasson további ingatlanos témában írt cikkeket!

A zártkerti ingatlan egy érdekes kategória: létezik is, meg nem is, a legtöbb embernek fogalma sincs róla, mit jelent pontosan, ám mivel ismeretlen, ezért az elnevezés riasztóan hathat a hirdetésben és jelentősen megnehezítheti az ingatlan adásvételét. Rövid cikkünkben utánajárunk, mi is az a zártkerti ingatlan, és miért fontos ez az értékbecslés során!

Mi az a zártkerti ingatlan?

A zártkert voltaképpen egy elavult fogalom, ami mára már meg is szűnt. A telekkönyvi nyilvántartások szerint régen 3 kategória létezett:

1. belterület
2. külterület
3. zártkert

Utóbbiba tartoztak például a településhez tartozó nyaralók, gyümölcsösök, pincék, a gazdasági, illetve rekreációs (pihenő célú) ingatlanok. Ezek eredetileg, még az 50-es években nagyüzemileg nem, csak kisüzemileg művelhető kertrészek voltak. Ám a 70-es évektől egyre gyakrabban kezdték hétvégi telekként használni, már nem mezőgazdasági szerepe volt, hanem kisebb-nagyobb házakat építettek rá.

1994-ben a 3. kategóriát hivatalosan megszüntették, a zártkerteket pedig a külterületekhez sorolták. Ez azért fontos kérdés, mert a kültelki ingatlanok beépíthetősége jellemzően 3%, a zártkertekbe épített házaknak a minősítése pedig gyakran gazdasági épület, miközben sok esetben szemmel láthatólag nyaraló- vagy lakóházak. A későbbiekben kitérünk arra, hogy ez miért jelent problémát.

Mit lehet kezdeni a zártkerttel?

A jó hír az, hogy egészen 2017. december 31-ig volt lehetőség a zártkerti ingatlanok földtulajdonosainak az egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárására. Az eljárás ingyenes volt és a kérelmet formanyomtatványon kellett benyújtani a járási földhivatalhoz, így tulajdonosuk, jogi és gazdasági előnyhöz is juthatott, azonban ezzel nem mindenki élt. És ha a tulajdonos lekéste a határidőt, az értékesítés csak a Földforgalmi törvény szabályai szerint történhet. Ez a folyamat jelentősen megnöveli az adásvétel időtartamát, és még az is valószínű, hogy pénzügyileg is rosszabbul jár a tulajdonos az alacsonyabb vételár miatt.

Azután, hogy ezt tisztáztuk érdemes egyeztetni az adott önkormányzattal arról, hogy a területet tervezik-e bevonni a belterületbe – ami jelentősen leegyszerűsítheti a helyzetet.

Amennyiben külterület marad, úgy a Földforgalmi törvény rendelkezései az irányadóak. A törvény meglehetősen szigorúan határozza meg, mire használhatja az ingatlant, illetve milyen paraméterekkel adhatja azt el.

Mi a gond a zártkertekkel?

A fentiekben már szóba került, hogy nem mindegy, hogy az adott zártkert külterület marad, vagy bevonják belterületbe. Ám még ha az utóbbi helyzet is áll elő, akkor is speciális a státusza, hiszen például egy gazdasági épületnek minősített ingatlanra a legtöbb bank nem fog lakáshitelt adni és a CSOK sem vehető igénybe – különösen, mivel az értékbecslés során szemmel látható, hogy az adott épület nem felel meg a besorolásának.

Ha pedig külterület marad, úgy a termőföld védelméről szóló törvény vonatkozik rá. Amely a művelési ágnak megfelelő termelést követel meg, de minimum kötelezővé teszi a gyomnövények megtelepedésének és terjedésének megakályozását. Amennyiben ezeket nem tartja be, bírságot róhatnak ki Önre. Arra is érdemes odafigyelni, hogy külterület esetén minimális az ingatlan beépíthetősége, és egyáltalán nem biztos, hogy alkalmas az életvitelszerű ott-tartózkodásra.

Mit tehet, ha zártkerti ingatlant szeretne vásárolni, vagy eladni?

Minden elővigyázatosság és észérv ellenére előfordulhat, hogy beleszeretett egy ilyen telekbe, és csak itt tudja elképzelni az életét – vagy épp ellenkezőleg, van egy a tulajdonában és szeretne megszabadulni tőle.

Ebben az esetben mindenféleképpen azt javasoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot egy független értékbecslővel, aki tisztában van ezeknek az ingatlanoknak a sajátos helyzetével. Aki nem csupán az aktuális lehetőségeket tudja felmérni, de az önkormányzatnál is utánajár a várható terveknek. Így valóban hasznos tanácsokat tud adni Önnek. Nem kell teljesen elvetnie az adásvételt, de fontos, hogy pontosan tisztában legyen a jelenkori értékkel és a várható változásokkal!

Olvassa el további cikkeinket is!

Hol hibázik a vásárló?

Az eladóhoz hasonlóan a vásárló is hibázhat, amikor nem tájékozódik kellőképpen az árakról, a kiszemelt ingatlan valós értékéről. Hiszen mint láttuk az előző cikkben, az eladók gyakran állapítanak meg magas értéket, ilyenkor egy szakértői dokumentummal a kezünkben máris jobb alkupozícióban vagyunk.

Ha hitelfelvétel kell az ingatlanvásárláshoz, akkor természetesen a bank ki fog küldeni egy értékbecslőt, de ez nem mindig objektív, és általában már túl későn is történik, hiszen ekkorra már aláírták a felek a szerződést. 

Miért éri meg értékbecslést kérni a vevőnek?

Az időben elvégzett értékbecslés segít a hiteligénylésben, vagy az árról szóló objektív tárgyalásban. Megkíméli a vevőt a felesleges kiadásoktól, és ezt a pénzt akár felújítási munkálatokra vagy berendezésre is fordíthatja.

Hogyan járhat jól ingatlan adásvétel során mindkét fél?

Vásárlói oldalról mindenképp érdemes több ingatlant is megnézni, azokat ár-érték arányban összehasonlítani. A potenciálisakat kiválasztani, majd egy értékbecslővel felmérni, melyikre érdemes ajánlatot tenni. Az értékbecslő nem csak az ár helyes megállapításában segíthet, hanem fényt deríthet számos olyan buktatóra is, amelyek későbbiekben kellemetlenséget okozhatnak. Ilyen lehet például az ingatlan-nyilvántartás problémái, műszaki hibák vagy különféle jogi akadályok, amelyeket orvosolni az adás-vétel után már nagyon nehéz.

Eladói oldalról a hirdetés összeállítása előtt ajánlott egy független szakértő bevonása is. Az ingatlanirodák becslései időnként torzíthatnak a jutalékok miatt, továbbá az „ingyenes” felmérést legtöbbször csak szerződés esetén biztosítanak.

Mikor NEM érdemes kiadni a pénzt az értékbecslésre?

Eladóként akkor, ha a pénz nem számít, csak gyorsan meg akar szabadulni az ingatlantól: az alulárazás ma is az egyik legmegbízhatóbb stratégia, persze ilyenkor figyelembe kell venni, hogy néhány milliót biztosan bukni fog az eladás során.

Vevőként a kezdeti szakaszban még nem érdemes értékbecslő segítségét kérni, amikor még maga sem tudja, mit keres egy lakásban, és sokat kell megnéznie, mire végre körvonalazódnak a dolgok. Az értékbecslőt már csak az utolsó, „dobogós” ingatlanoknál érdemes megbízni, ekkor tud segíteni a döntésben, illetve abban, hogy reális összeget ajánlhasson a kiválasztott ingatlanra.

Minden más esetben az a tapasztalatunk, hogy az objektív, szakértői értékbecslés több hasznot hoz, mint amennyibe kerül, főleg ingatlan adásvétel esetében!

Benjamin Graham mondta: Az ár az amit fizetünk, az érték pedig az amit kapunk. Hogy pontosan mi a különbség a kettő között arra csak az ügylet lezárása után derül fény!

És Ön döntött már? Értékbecsléssel, vagy értékbecslés nélkül ugrik neki az ingatlan adásvételnek?