Mi áll a jelentős emelkedés mögött?

Az ingatlanpiac árait számos tényező határozza meg. Az egyik és egyben legjelentősebb (manapság) az infláció, ami az elmúlt időszakban igencsak komoly növekedést idézett elő. Míg 2013-ban egy 60 négyzetméteres, külső kerületi panellakás 9,5 millió forintért volt megvásárolható, ma már ugyanabban az állapotban 40 millió forint felett cserélne gazdát. A forint elértéktelenedése komoly nyomot hagy a lakások árán, amit súlyosbít az építőipari eszközök és anyagok drágulása is. Ha pedig az építkezés költségesebb, akkor az elkészült otthonok is felértékelődnek, így az árak tovább kúsznak felfelé. Ehhez alkalmazkodnak a régebben megépült ingatlanok árai is, és az öngerjesztő folyamat megállíthatatlanul halad tovább. Természetesen ez csak addig igaz, amíg fizetőképes kereslet is van.

Mi történt az ingatlanpiac áraival az elmúlt években?

Az ingatlanárak terén az elmúlt néhány év jelentős változásokat hozott. A sokak által kedvelt, költséghatékony panellakások ára egy éven belül, 20%-os áremelkedést mutat, így ezek ma már az újépítésű otthonok árával vetekednek. Ezzel ellentétben a belvárosi lakások iránti érdeklődés csökkenni látszik. Ennek oka, hogy a korszerűtlen lakások felújítási költsége magas, míg a felújítottak esetében a kedvezőtlen környezet a visszatartó erő. A parkolási nehézségek, a szmogos levegő és az elavult lépcsőházak ellenére is magas közös költség miatt jóval kevesebben szánják rá magukat belvárosi otthon vásárlására.

Korábban éppen ezek a lakások voltak a befektetők kedvencei a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) miatt, ebben viszont a Covid és a turizmus hiánya hozott jelentős visszaesést.

Az újépítésű otthonok sem ígérnek sok jót

A zöld hitelnek és a különféle támogatásoknak köszönhetően az újépítésű ingatlanok ára is igencsak megugrott. Az áremelkedés azonban nem garantálja a minőségi munkát, emiatt pedig sokan pórul járnak. Nem ritkák a beázások, vakolatomlások, vagy más, kisebb-nagyobb műszaki gondok, amelyek megkeserítik a friss lakástulajdonosok életét. Ha pedig ez nem lenne elég, mindezek ellenére további 20-25%-os áremelkedést jósolnak a szakértők.

Mi a helyzet a befektetési célból vásárolt otthonokkal?

5-10 évvel ezelőtt még valóban jó vásárt lehetett csinálni egy olcsóbb ingatlan hitelre történő megvásárlásával, de sajnos ez a napjainkra már nem feltétlen igaz.

Tegyük fel, hogy egy 50 milliós lakást szeretne vásárolni, amihez 25 millió forint önerővel rendelkezik. A fennmaradó összeget hitelből fedezi. Amennyiben a futamidő 10 évre szól, és 7%-os hitelkamattal számolunk, az havi 287 ezer forint kiadást jelent 10 évig. Mivel befektetés céljából vásárolja az ingatlant, az lenne az ideális, ha minimum ugyanennyiért ki is tudná adni, azonban az ilyen magas bérleti díjak inkább a 100 millió körüli lakásokra jellemzők. Természetesen lehet találni olyan hitelt is, amely hosszabb futamidőre szól, azonban annak is megvannak a hátrányai. Összességében tehát a befektetés 10 évig egészen biztosan veszteséges lesz, ezt követően válhat csak jövedelmezővé.

Vonjuk le a következtetéseket!

Az ingatlanpiac árait nem tudjuk befolyásolni, azonban mindig érdemes nyitva tartani a szemünket egy-egy jó vásár esetén. A befektetési szándékkal vásárolt lakások esetében elképzelhető, hogy a hitel törlesztési ideje alatt nem hoznak bevételt, azonban érdemes azt is számításba venni, hogy a kifizetést követően egy saját tulajdonú ingatlanunk lesz, ami a család örökségévé válhat. Bízunk benne, hogy az árak növekedésével párhuzamosan hamarosan a bérek emelkedése is megindul reálértéken, így kicsit stabilizálódhat a helyzet. Az biztos, hogy az ingatlanvásárlás évről-évre nagyobb teher lesz anyagilag, így napjainkban a bérlés a legjellemzőbb lakhatási megoldás.

Az ukrajnai háború ingatlanpiaci hatásairól itt írtunk.

Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében további rendkívüli mértékű, éves alapon 25,3 százalékos drágulás mérhető országosan, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében

AZ MNB BECSLÉSE SZERINT ORSZÁGOS ÁTLAGBAN KORÁBBAN NEM LÁTOTT SZINTRE, 18 SZÁZALÉKRA EMELKEDETT A LAKÁSÁRAK TÚLÉRTÉKELTSÉGE.

2021-ben mintegy 168 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, ami jelentős, 15,6 százalékos bővülés a 2020-as, pandémiával érintett évhez képest. Az adásvételek száma elsősorban Budapesten bővült. A magas tranzakciószámhoz és az élénk hitelezéshez a kedvező munkaerőpiaci folyamatok mellett érdemben hozzájárultak a 2021. év elejétől induló új otthonteremtési támogatások és 2021 év végétől az NHP Zöld Otthon Program is. A támogatott és a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibocsátása következtében – a kamatkörnyezet emelkedése ellenére – 2022. februárig még csak mérsékelt növekedés látható az ügyfelek által fizetendő átlagos lakáshitel kamatokban.

ELŐRETEKINTVE 2022 MÁSODIK ÉS HARMADIK NEGYEDÉVBEN MÁR A BANKOK FELE CSÖKKENŐ LAKÁSHITEL-KERESLETRE SZÁMÍT.

2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami éves szinten jelentős, 29,5 százalékos visszaesést jelent. Az átadott új építésű lakások száma 2022 első negyedévében is csökkent az előző év azonos időszakához képest. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalék, ami európai összehasonlításban alacsony. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületekre vonatkozó kedvezményes lakás-áfának köszönhető.

AZ ÚJLAKÁS-KÍNÁLAT ÖSSZESSÉGÉBEN NEM TUD LÉPÉST TARTANI A KERESLETTEL,

a budapesti újlakás-piacon 2022 első negyedévében 27 százalékkal volt alacsonyabb a még szabad lakások száma, mint egy évvel korábban.

A lakáspiac kínálati oldalának alkalmazkodását több súrlódás is nehezíti, amelyek tekintetében az idei évben is folytatódó romlás várható. 2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon nőttek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben. A háború következtében 2022-ben tovább emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket és a kivitelezések körüli bizonytalanságot. Előretekintve az építőanyagok esetében további áremelkedés várható, ami az egyes projektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredményezheti. Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára lesz negatív hatással. (forrás: portfolio.hu)

Az ingatlan értékbecslés így különösen hasznos lehet, ha éppen az adásvételen gondolkodik. Kérjen ajánlatot!

Miért egyre népszerűbbek az ingatlanbefektetések? A magas infláció mellett egyre többen gondolkodnak ingatlanokban, ezért egyre több a lakásvásárlás, hogy a pénzt értékállóvá tegyék az emberek. Ennek a hátterében több ok is áll. Mivel emelkednek az albérleti díjak, ezért sokan látnak benne üzleti lehetőséget, emellett a rengeteg lakásvásárlási támogatás is meghozta a hozzájuk fűzött reményeket. A tavalyi évben az ingatlanpiac 70%-át hazai befektetők tették ki. Érdekesség, hogy ezzel párhuzamosan a külföldi befektetők száma csökkent az előző évekhez képest, pedig Magyarország ingatlanpiaca mindig vonzó volt a külföldi, legfőképp a németországi befektetők számára.

Mit hozott a Covid az ingatlanbefeketésekben?

Az elmúlt két év rányomta a bélyegét az ingatlanpiacra is. Korábban a zömében külföldiek által vásárolt fővárosi, és főbb turisztikai célpontokhoz közeli nagyvárosi lakások főleg Airbnb-ként üzemeltek, és az ingatlanok árának növekedésével, illetve a járvány miatti korlátozásokkal szépen lassan megszűntek a lehetőségek a befektetők számára. Emellett természetesen a turizmus hiánya is korlátozta a rövid távú lakáskiadást, hiszen már nem volt rá kereslet.

A szigorítások már a járvány előtt is alapvetően visszafogták az újabb ingatlanok ilyen célú vásárlását, de a Covid miatti korlátozások és a turizmus megszűnése olyan mértékben sújtottak le az Airbnb-s befektetőkre, mint Thor kalapácsa. A beutazási korlátozások nem csak a turistákat fogták vissza, hanem az ingatlantulajdonosokat is, ezért az adásvételek lebonyolítása is egyre nehezebbé vált.

Koronavírus a nemzetközi piacon

Ugyanígy lett nehezebb az ingatlanok vásárlása a többi országban is. A járványügyi intézkedések globálisan sújtottak le a turizmusra és a vendéglátásra, amik az ingatlanbefektetések ilyen irányú céljait is ellehetetlenítik. A lakások albérletként, hosszútávon való kiadása jelenti most az ingatlanpiacon a fennmaradást.

Ingatlanbefektetések, mire számíthatunk 2022-ben?

A 2022-es évtől azt várják a szakértők, hogy nőni fog a kereslet az ingatlanokra. Az amerikai befektetőkre számítanak Németországban, Angliában, Franciaországban és Hollandiában is.

Nagy szerepet kapnak a logisztikai központok, csarnokok, üres telkek és az irodaépületek. A lakóingatlanok tekintetében országonként változó a pandémia hatása:

• Ausztriában például a lakások erőteljes drágulásával zárult a 2021-es év. A további kutatások és előrejelzések szerint a 2022-es évben több külföldi, főleg német befektető jelenhet meg az irodai szektorban. A home office a pandémia alatt felborította az üzleti felhasználást, és most lehetetlen felmérni a későbbi irodai igényt, de az osztrákok bizakodók az év második felére nézve. Itt is, ahogy a nyugati országok nagy részében az ipari és logisztikai területekre nőtt igazán a kereslet.
• Franciaországban a gazdaság alakulása a közelgő választásokon múlik. Eddig a már meglévő befektetők megmaradtak az országban, és a határon túli befektetések stabilak. A lakóingatlanok tekintetében az idősgondozás és a tanulók elszállásolása nyújt segítséget a hagyományos albérletek mellett.
• Németország bebizonyította, hogy ellenálló a pandémia negatív hatásaival szemben, és jól alkalmazkodik a rugalmasság iránti igényekhez. A munkáltatók igyekeznek olyan irodaterületeket bérelni, amik megfelelnek a munkavállalóknak. Mivel nőtt a modern és új épületek, irodák iránti kereslet, ezért várhatóan 2022-ben ezek bérleti díjai növekedni fognak.
• Hollandiában is stabilak az irodabérleti díjak, habár itt nemzetközi viszonylatban ezek alacsonynak minősülnek. A nyugati országokra általánosan jellemző, hogy a több nyelvet is beszélő munkavállalók segítenek a nemzetközi vállalkozások fenntartásában.

A nemzetközi ingatlanpiacot érdemes közelebbről is vizsgálni a következő negyedévben. Egyelőre az irodák, irodaépületek és logisztikai területek a legkeresettebbek, de a járványügyi korlátozások enyhítése, a turisztika újabb fellendülése biztos változásokat hoz hazánkban és nemzetközi viszonylatban egyaránt.

Olvassa el koráhttps://ertekbecslesek.com/category/ertekbecsles-blog/bbi cikkeinket is!

Előre szeretném leszögezni, hogy a jelen helyzetben maximum óvatos becslésekbe lehet bonyolódni, biztosat senki nem tud. Részint azért, mert a helyzet kiszámíthatatlan, részint azért, mert viszonylag friss, nem állnak még nagy mennyiségben rendelkezésre adatok.

Milyen tényezők hatnak a nemzetközi piacra jelenleg?

A háború soha nem két ország ügye, hiszen minden ország részese valamilyen módon a világgazdaságnak. Hatással van az importra, az exportra, az előállításra, a külföldi befektetők felől beáramló pénzre és az adott ország lakóinak külföldi befektetéseire egyaránt. A közvetlen hatásokon túl a háború következtében meginduló menekülthullám, a szankciók is mind-mind befolyásolják számtalan termék és szolgáltatás világpiaci helyzetét.

A jelenlegi háború esetében a gabona- és energiaárak, a nyersanyagok árainak változására lehet számítani, illetve bizonyos szektorokban ellátási, beszerzési nehézségek alakulhatnak ki. 

Az orosz-ukrán háború várható hatása az ingatlanpiacra

Egyelőre még nincs jelentős változás a hazai ingatlanpiacon, de az valószínűsíthető, hogy az orosz vásárlók, befektetők száma jelentősen csökkenni fog, részben a szankcióknak köszönhetően. A magyar ingatlanbefektetők közül, különösen, akiknek rövid távra kiadható (jellemzően Airbnb) lakásuk van, sokan ajánlották fel a menekülteknek pár hétre-hónapra az ingatlant, ami átrajzolhatja a bérleti piacot. Kérdés, hogy a szomszédunkban dúló háború, illetve a Covid-helyzet változása milyen hatással lesz Magyarország turizmusára.

Fordítva nincs jelentős hatás, a magyar ingatlanbefektetők általában nem Ukrajnát és Oroszországot szokták választani, így az ottani helyzet a külföldi befektetéseket csak minimálisan érinti.

Az viszont érdekes kérdés, hogy ilyen bizonytalan helyzetben megmarad-e az ingatlanbefektetési kedv, vagy inkább a tőzsdére viszik a befektetők a pénzüket. Az elmúlt napokban ugyanis nagyot esett a hazai börze, így sokan a gyors visszapattanás reményében lépnek piacra.

A háború hatásai az építőiparra

Oroszország és Ukrajna jelentősen hozzájárulnak a globális nyersanyagpiachoz. Rezet, ásványokat, vegyi anyagokat, fűrészárut, nikkelt, platinát is exportálnak, amelyekben részint a háború, részint a szankciók miatt most jelentős ellátási gondok merülhetnek fel. Ez azt jelenti, hogy valószínűleg áruhiány és áremelkedés várható az építőipar és a termelés szinte minden területén. A megdráguló, elhúzódó ingatlanfejlesztések pedig hatással lesznek az ingatlanpiaci árakra is.

Eközben várhatóan több tíz- vagy százezer menekültre lehet számítani, akiknek egy része valószínűleg ideiglenesen vagy véglegesen Magyarországon szeretne letelepedni. Itthon már a korábbi években is sok ukrán munkás, segédmunkás helyezkedett el az építőiparban. Valószínűleg a következő hónapokban tovább nő a számuk. Ugyanakkor ez a mozgás oda-vissza történik, hiszen azok közül, akik már esetleg régebb óta tartózkodnak hazánkban, sokan most kapják meg a behívójukat, hogy térjenek vissza az anyaországba és vegyenek részt a harcokban.

A rövidtávú trend a bizonytalanság, a kivárás, ami viszont az árak stagnálását jelenti. Ha a háború elhúzódik, akkor szinte biztos, hogy inflációra, a nyersanyagárak drágulására számíthatunk. Ha a pénzintézetek a kamatemelések mellett döntenek, az a hitelezést is visszafoghatja. A beruházások csúszása pedig még tovább növelheti a költségeket.

A mérleg másik serpenyőjében viszont a kereslet visszaesése lejjebb szoríthatja az árakat, de legalábbis megnövelheti a mozgásteret az alku során.

Ha eddig ingatlanbefektetésben gondolkodott, a mi javaslatunk most az, hogy jobban megéri kivárni, amíg a helyzet tisztázódik, és lehet már látni az országos, illetve globális trendek hatásait. Olvassa el korábbi cikkeinket is. További cikkek

Mit érdemes megfontolni, ha az ingatlanpiacon akar befektetni?

Az ingatlanpiacon a jóslásokkal ellentétes mozgások zajlanak évek óta. A Covid kezdetén sokan hitték, hogy a járvány lenyomja az évek óta tartó növekedést, sőt, gyakran lehetett hallani azt is, hogy a világméretű vírus okozta gazdasági válság majd kipukkasztja (akár világszerte) a nagyvárosok ingatlanpiaci lufijait.

Ezzel szemben azt láthattuk, hogy az ingatlanpiac pörög, sőt, bizonyos területeken (nagyvárosok agglomerációja, kertvárosi övezetek, falvak ingatlanjai, hétvégi telkek) egy-egy új növekedési görbe is indulóban van.

A jóslások egyetlen esetben állták meg a helyüket: az albérleti díjak, bérleti díjak csak csekély mértékben követték a folyamatos növekedést. Így aztán joggal mondható, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlás ezen a ponton mélyen alulmúlhatta a várt hozamot.

Megéri akkor egyáltalán az ingatlanpiaci befektetés 2022-ben?

Az ingatlanpiaci befektetést azért tekinthetjük mégis megtérülőnek, mert bár a befektetés nem „hozza be” a várt összegeket, az ingatlan ára azonban mégis nő. Ez azt jelenti, hogy egy olyan értékálló tárgyba fektetheti a pénzét, ami garantáltan „kamatozik”, az értéke pedig infláció feletti értéknövekedést mutat. És ha jól választ ingatlant, akkor a befektetés értéke akár exponenciálisan is nőhet a későbbiekben.

Ha ingatlanbefektetésben gondolkodik, érdemes végiggondolnia a következő prognózisokat is:

• 2022-ben befejeződhet a Covid, ami az ingatlanárakat kilőheti
• a reálbérek növekedése egyenes arányban növeli az ingatlanárakat is
• a már meglévő családtámogatási rendszer mellé új támogatások és adókedvezmények érkeznek 2022-ben, ami növelheti a vásárlási lázat: nagy kereslet = nagy ár.

Nem akar mellélőni? Fektessen ezekbe!

A vírus alatt az emberek megtanulták értékelni a zöld környezetet, a home office-ba beletanult vállalatok többnyire támogatják az otthonról való munkavégzést a vírus után is, így a nagy európai városokhoz felzárkózva Magyarország falvai is keresettebbek lettek az ingatlanpiacon. Persze a legfontosabb a kertkapcsolat és a zöld övezeti környezet. Azonban, ha kis befektetéssel nagy növekedést akar a következő években, az agglomeráció ismeretlenebb területein kutasson.

Hosszú távon az új építésű, „zöld”, vagy alacsony energiaigényű lakások, házak értéke mutatkozik a legtartósabbnak. Ezekre igényelhetők a legjobb támogatások, és ezeket keresik a legtöbben az ingatlanpiacon!

Bár szó volt a faluról, ne feledkezzen meg arról, hogy a jó lokációnál nem csak a munkahelyek elérhetősége, belvárosba tartó tömegközlekedés számítanak, hanem a környék rendezettsége, a boltok, parkok, játszóterek közelsége is. Egy környék dinamikus fejlődését a fiatal családok tömeges megjelenése jelzi előre: lehet, hogy egy szegényes agglomerációban elbújó kis faluról van szó, földutakkal, de ahol a kismamák áramlanak a bolt és a játszótér között, ott hamarosan óvoda fog épülni. Ahol óvoda épül, ott bolt és fodrászat és cukrászda nyílik. Ahol szolgáltatóhelyek épülnek, ott parkot telepítenek, ahol parkot telepítenek, ott újabb családosok költöznek a környékre, és így tovább…

Mielőtt azonban leteszi a voksát egy befektetés mellett, érdemes a negatív kimeneteleket is fontolóra venni!