Pedig 2026-ban a céges ingatlan már jóval több, mint iroda, telephely vagy raktár. Sok vállalkozásnál ez a legnagyobb értékű vagyonelem, amely közvetlen hatással van a finanszírozásra, a cégértékre és a tulajdonosi döntésekre.

Ezért az ingatlan értékbecslés ma már nem egyszerű adminisztratív feladat, hanem üzleti döntéseket befolyásoló szakmai munka. És itt jön egy fontos kérdés:

nem mindegy, milyen minőségű az értékbecslés.

A legtöbb KKV-nál az ingatlan a legnagyobb vagyon

Magyar KKV-knál nagyon gyakori helyzet, hogy a cég tulajdonában van:

• egy ipari telephely
• egy raktár
• egy irodaépület
• vagy egy vegyes használatú ingatlan.

Ezeket az ingatlanokat sokszor 10–20 évvel ezelőtt vásárolták, és a könyvekben azóta is a korabeli értéken szerepelnek.

Egy egyszerű példa.

Egy Pest megyei ipari telephely:

• 2010 körül: 90 millió Ft vételár
• könyv szerinti érték ma: kb. 70 millió Ft
• aktuális piaci érték: 220–260 millió Ft

A különbség nem ritkán több százmillió forint.

Ilyenkor a kérdés már nem az, hogy van-e ingatlan a cégben.

Hanem az, hogy pontosan mennyit ér.

„Egy céges ingatlan értéke sokszor stratégiai döntéseket befolyásol – ezért nem mindegy, milyen szakmai háttérrel készül az értékbecslés.”

Nem minden értékbecslés ugyanaz, miért nem mindegy a céges ingatlan értékbecslés minősége?

Sokan úgy gondolják, hogy az értékbecslés egy gyors számítás.

A valóságban azonban egy professzionális céges ingatlan értékbecslés sokkal összetettebb feladat.

Figyelembe kell venni például:

• az aktuális piaci tranzakciókat
• a lokáció ipari vagy logisztikai potenciálját
• az ingatlan műszaki állapotát
• a bérbeadhatóságot
• az energiahatékonyságot
• és a jövőbeni hasznosíthatóságot.

Ezek az elemzések jelentősen befolyásolhatják a végeredményt.

Ezért különösen fontos a szakmai tapasztalat és a piaci ismeret.

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ingatlan értékbecsléssel, és ez idő alatt több ezer ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlan értékelésében vettünk részt.

A tapasztalat azt mutatja, hogy egy jól elkészített értékbecslés gyakran kulcsszerepet játszik üzleti döntésekben.

A 2026-os ingatlanpiac új szempontjai

Az ingatlan értékét ma már nem csak a lokáció és az alapterület határozza meg.

Egyre fontosabb például:

• energiahatékonyság
• működési költség
• logisztikai kapcsolatok
• bővíthetőség
• funkcionális használhatóság.

Egy régi, energiaigényes csarnok értéke például jelentősen csökkenhet, ha nehezen alakítható át modern logisztikai vagy ipari használatra.

A következő cikkben megnézzük azokat a tipikus céghelyzeteket, amikor a telephely vagy ipari ingatlan értéke hirtelen kulcsfontosságúvá válik.

Ha szeretné pontosan tudni, mennyit ér cége ingatlana a jelenlegi piacon, egy szakmailag megalapozott ingatlan értékbecslés segíthet a döntésekben. Kérjen ajánlatot!

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlanok értékelésével, banki, befektetői és cégátalakítási helyzetekben.

Közben az árak továbbra is történelmi összevetésben magas szinten állnak, ezért egy rosszul meghatározott ár ma már nem „apró tévedés”, hanem több millió forintos pénzügyi kockázat. Egy túlárazott ingatlan könnyen hónapokra bent ragadhat a piacon, míg egy alulárazott lakásnál az eladó gyakorlatilag saját vagyonából enged át összegeket a vevőnek.

Ebben a helyzetben a független értékbecslés nem luxus, hanem pénzügyi védelem: objektív támpont egy olyan piacon, ahol az érzelmek, a hirdetési árak és a „szomszéd ennyiért adta el” típusú információk könnyen félreviszik a döntéseket.

A hirdetési ár nem egyenlő a piaci értékkel

Az online hirdetési portálok tele vannak árakkal – de ezek kívánságárak, nem tényleges adásvételi árak. A különbség sokszor 5–20% is lehet.

A hirdetési árakat torzítja:

• az érzelmi kötődés („ennyiért vettem, ennyit költöttem rá”),
• a túlárazás alkualap képzésére,
• a rossz összehasonlítás (más utca, más állapot, más jogi helyzet),
• a felújítás költségének túlértékelése.

Egy szakértő ezzel szemben piaci adatokból, összehasonlító elemzéssel dolgozik, kiszűri a piaci zajt.

Élethelyzetek, ahol sok múlik a pontos értéken, értékbecslés magánszemélyeknek

Első lakás vásárlása

Az első ingatlanvásárlók gyakran érzelmi alapon döntenek. Egy 8–10%-kal túlárazott vételár több millió forintos azonnali értékvesztést jelenthet. Ez akár hitelből vásárlás esetén további évekkel hosszabbítja a törlesztőrészleteket.

Örökölt ingatlan értékesítése

Az örökösök sokszor nem ismerik a helyi piacot. A túl magas ár hónapokig eladhatatlanná teheti az ingatlant, a végén pedig jön a nagy árengedmény.

Válás, vagyonmegosztás

Itt az érték nem vélemény, hanem pénzügyi és jogi kérdés. A pontatlan ár feszültséget, vitát és igazságtalanságérzést okozhat.

Hitelfelvétel

A banki értékbecslés nem elsősorban az ügyfél érdekeit képviseli, hanem a hitelbiztonságot, és a hosszútávú értékállóságot. Egy független szakértő segít előre látni, mire számíthatunk.

Mi történhet értékbecslés nélkül?

1. Hónapokig álló hirdetés
A túlárazott ingatlan „kiég” a piacon. Minél tovább hirdetik, annál gyanúsabb lesz a vevőknek.

2. Erős alku, a végén az ár alatt
A hosszú ideig hirdetett ingatlannál a vevők keményebben alkudnak, mert tudják, hogy az eladó szorult helyzetbe kerül.

3. Rejtett veszteség
Sokan azt hiszik, jól jártak, mert „csak” 5%-ot engedtek. Valójában lehet, hogy eleve 10%-kal túlárazták.

Mennyit lehet veszíteni egy rossz árazáson?

Egy 60 millió forintos lakásnál:

• 5% tévedés = 3 millió forint
• 10% tévedés = 6 millió forint

Ez több, mint egy teljes értékbecslés díjának sokszorosa. A szakértői díj jellemzően a teljes ügylet értékének töredéke, de milliós hibát előzhet meg.

👉 „Az értékbecslés nem költség, hanem több milliós hibák elleni biztosítás.”

Mikor érdemes független értékbecslőt bevonni?

✔ eladás előtt árazáshoz
✔ vétel előtt döntéstámogatásra
✔ öröklésnél
✔ válásnál, vagyonmegosztásnál
✔ hitelfelvétel előtt
✔ vitás helyzetben, amikor „kinek van igaza?” a kérdés

Az értékbecslés nem költség, hanem biztosítás

A pontos piaci érték ismerete stabil alapot ad a döntésekhez. Csökkenti a stresszt, lerövidíti az értékesítési időt, és segít elkerülni a több milliós veszteségeket.

2026-ban a piacon nem az jár jól, aki a legmagasabb árat írja ki, hanem aki reális áron indul. Kérjen ajánlatot biztosítsa be magát!

Ebben kulcsszerepet játszott az Otthon Start program, amely rövid idő alatt jelentősen felborította a kereslet–kínálat addig kialakuló egyensúlyát.

Hogyan indult 2025?

Az év elején a piac még a 2023–2024-es időszak hatásait hordozta:

• mérsékelt tranzakciószám,
• óvatos vásárlói magatartás,
• jelentős különbség a hirdetési és a tényleges eladási árak között.

Sok eladó továbbra is a korábbi csúcsidőszak árazásából indult ki, miközben a vevők tudatosabbak, alkuképesebbek voltak. A piac lassan, de kiszámíthatóan kezdett volna stabilizálódni – ezt az irányt azonban az év során egyetlen intézkedés gyökeresen megváltoztatta.

Az Otthon Start program hatása a magyar ingatlanpiacra

Az Otthon Start program bevezetése rövid idő alatt érezhető keresletnövekedést eredményezett, különösen:

• a kisebb és közepes értékű lakásoknál,
• a jó elhelyezkedésű, azonnal költözhető ingatlanok esetében,
• a nagyvárosi – elsősorban budapesti – lakáspiacon.

A program hatására:

• hirtelen nőtt az érdeklődés,
• egyes szegmensekben gyors áremelkedés indult,
• az értékesítési idők jelentősen lerövidültek.

Ugyanakkor ez a fellendülés nem volt egységes: míg egyes ingatlanok iránt tömeges kereslet jelent meg, más típusoknál továbbra is nehézkes maradt az értékesítés.

Budapest szerepe 2025-ben

Budapesten különösen látványosan jelentkeztek a 2025-ös változások:

• a frekventált kerületekben a kereslet gyorsan felszívta a megfelelő árú és a gyakran túlárazott kínálatot,
• az állapot, az energiahatékonyság és a lokáció még hangsúlyosabbá vált,
• a felújítandó ingatlanok ára csak korlátozottan tudott emelkedni.

A fővárosi piacon egyértelművé vált: nem minden ingatlan értéke nőtt egyforma mértékben, csak azoké, amelyek megfeleltek az aktuális vevői elvárásoknak.

Miért vált 2025-ben kritikus kérdéssé az ingatlanok valós értéke?

Az év egyik legfontosabb tanulsága az volt, hogy a hirdetési árak egyre kevésbé tükrözték a tényleges piaci értéket. Az Otthon Start program okozta keresleti hullám sok esetben:

• túlzott várakozásokat keltett az eladókban (gyakran nem vették figyelembe a realitásokat),
• indokolatlan áremeléseket eredményezett (az Otthon Start előnyeinél jóval nagyobb mértékben emelkedtek az árak),
• végül elhúzódó értékesítésekhez vezethetett (egy rosszul árazott ingatlannál akár értékcsökkenés is bekövetkezhetett).

Ebben a környezetben a szakmailag megalapozott értékbecslés kulcsszerephez jutott:

• segített elválasztani a piaci realitást az átmeneti keresleti hatásoktól,
• reális alapot adott az árazáshoz,
• csökkentette a rossz döntésekből fakadó pénzügyi kockázatokat.

2025 tanulságai 2026 elején

Visszatekintve 2025-re világosan látszik, hogy a magyar ingatlanpiac:

• érzékenyen reagál az állami programokra,
• rövid idő alatt képes irányt váltani,
• egyre inkább megköveteli a tudatos, szakértői alapú döntéshozatalt.

Akár magánszemélyekről, akár vállalkozásokról van szó, 2025 egyértelműen bebizonyította: az ingatlan valódi értékének ismerete nélkül ma már nem lehet biztonságosan dönteni.

A cikksorozat következő részeiben részletesen bemutatjuk, miért vált az értékbecslés megkerülhetetlenné a magánszemélyek és a cégek számára a magyar piacon.

„Sok tulajdonos értetlenül fogadja: ‘Ez tényleg ennyit ér?’ Az értékbecslés pont akkor csúszik el, amikor a piacot nem a szabad kereslet–kínálat, hanem a vásárlói támogatások fűtik, és az árak… hát… elszállnak.”

Közgazdasági háttér

• A piaci ár hagyományosan a kereslet és kínálat találkozásából születik – de ha a vevőknek adunk zsebpénzt (CSOK, babaváró stb.), akkor az árak a természetes ütemnél gyorsabban nőnek. Ez olyan, mintha egy piacon minden vevőnek adnánk plusz 1000 forintot, hogy almát vegyen. Mit csinálnak ilyenkor az árusok? Hát persze: felviszik az alma árát. Így lesz a panelből „aranytojást tojó tyúk”, a bontandó viskóból pedig „felújítandó családi ház, hatalmas lehetőségekkel”, és így találkozunk egyre gyakrabban az elszálló ingatlanárakkal.
• A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 %-kal, 2025 első negyedévében pedig országosan 15,0 %-kal, Budapesten 19,2 %-kal emelkedtek a lakásárak éves szinten. Magyar Nemzeti Bank
• Ugyanakkor a fundamentumok alapján számított értékeket a lakásárak átlagosan 14,3 %-kal haladták meg országos szinten, ami a lakáspiac túlmelegedését mutatja. Magyar Nemzeti Bank

A piaci anomália és az értékbecslés dilemmája

• A támogatások erősen növelik a keresletet, ugyanakkor az építés nem tart lépést – azaz a kínálat visszafogott marad, miközben az árak egyre magasabbra törnek.
• A kereslet megnőtt, de a kínálati oldalon nincs ilyen dinamika: az építés jóval visszafogottabb, a meglévő ingatlanállomány pedig gyakran nem megfelelő minőségű és az sem elegendő, így az árak jóval a reális értékek fölött járnak. Ez az értékbecslők számára egy igazi rémálom: statisztikai adatok vs. élő, torzult kereslet – a kettő ritkán találkozik.

Mit nyerne a piac, ha fordítva működne?

• Ha a támogatások nem a vásárlóknak, hanem az építtetőknek jutnának, túlkínálatot eredményezne.
• Több fejlesztő versenyezne jobb minőséggel, kedvezőbb árakkal – megszűnne a „putri aranyáron” kategória. Helyette élhető, ár-érték arányban versenyképes otthonok lehetnének a palettán, talán még áron alul is. A mostani kínálat, ahol gyakran lakásnak nevezett rémálmokat árulnak dupla áron hamar eltűnnének. Helyükbe új, szép, modern, gazdaságos megfizethető otthonok lépnének, és valódi értékhez juthatnának a vevők.

Záró gondolatok

A mai lakáspiac olyan, mint egy színházi előadás, amelyben mindenki szerepet kapott– csak éppen a rendező hiányzik, így nem tudjuk mi lesz a darab vége. Az állam a vevőknek „segít”, túlpörgeti a piacot. Az árak egyre magasabbak, az építők/építtetők és eladók alkalmazkodnak, a vevők kapkodnak. Az értékbecslő közben kapaszkodik, és próbál reális árakat becsülni egy irreális világban. És amíg ez így van, a viskók aranyáron maradnak – mert a piac beárazza… de nem biztos, hogy józanul.

Mi magyarázza ezt a látszólag ellentmondásos jelenséget?

1. Városrehabilitáció és megújuló városrészek

A VIII. kerület egyes részei, különösen a Corvin-negyed és a Palotanegyed, az elmúlt években komoly városrehabilitáción estek át. A régi bérházak helyére új épületek kerültek, közterek újultak meg, és jelentősen javult az infrastruktúra. Ezek a beruházások nemcsak fizikai szinten változtatták meg a városképet, hanem új, fizetőképesebb lakosságot is vonzottak a területre.

2. Befektetői kereslet és rövid távú kiadás

A VIII. kerület elhelyezkedése — közel a belvároshoz, egyetemekhez (SE, ELTE, PPKE) és jó közlekedési kapcsolatokkal — különösen vonzóvá teszi a befektetők számára. Azok a vevők, akik nem saját célra vásárolnak, gyakran albérlet- vagy Airbnb-kiadásban gondolkodnak, ami tovább növeli a keresletet.

Ez a befektetői aktivitás felhajtja az árakat, még akkor is, ha a természetes népességbővülés elmarad.

3. Kamatcsökkenés, állampapír és újrainduló hitelezés

2024 végétől kezdve a jegybanki alapkamat csökkenése következtében újra megjelentek a lakáspiacon a hitelből vásárló vevők. Bár a hitelkereslet még nem tért vissza a 2021-es szintekhez, a javuló kondíciók miatt sok vevő most dönt vásárlás mellett, különösen a frekventált, „biztonságosnak” ítélt városrészekben – mint a VIII. kerület megújult területei. És ne feledkezzünk meg az állampapírból befolyó milliárdok egy része is a lakáspiacon landol.

4. Spekuláció és értékmegőrzés

A bizonytalan gazdasági környezetben sokan nem bíznak a forint vagy más befektetések stabilitásában, így az ingatlanban látják a legbiztonságosabb értékmegőrzési formát. Ez különösen igaz a budapesti belső kerületek lakásaira, ahol a bérbeadhatóság és az értéknövekedés is várhatóan stabil marad. Az ilyen típusú kereslet szintén független a népességváltozástól vagy GDP-növekedéstől.

Összegzés

A VIII. kerületi lakásárak növekedését tehát nem pusztán a makrogazdasági mutatók határozzák meg. A lokális tényezők — mint a városrehabilitáció, a befektetői érdeklődés, a hitelezési feltételek javulása és a városrészek presztízsének emelkedése — önálló árhúzó hatással bírnak. Ez jól mutatja, hogy az ingatlanpiac sokszor lokális logika szerint működik, és nem mindig követi egy az egyben az országos gazdasági trendeket. Ezért, ha vásárlás vagy eladás előtt áll, ne felejtsen el ingatlanszakértői tanácsot igénybe venni, az ingatlan árának becslésére.

Miért Dubaj?

A projekthez az inspirációt Dubaj futurisztikus építészeti megoldásai és látványos városfejlesztési projektjei adták, ezért kapta ez a terv a „Mini Dubaj” becenevet. A névadó a világ egyik legismertebb városa, amely a luxus, az innováció és az építészeti bravúrok szimbóluma. Ezt a hangulatot és látványvilágot szeretnék megidézni a Rákosrendezőn tervezett 400+ méteres épülettel és a köré épülő modern városnegyeddel. A fejlesztés nemcsak Budapest modernizációját szolgálná, hanem nemzetközi szinten is feltenné a fővárost a városfejlesztési térképre, új befektetési lehetőségeket és turisták millióit vonzaná a térségbe. Az ambiciózus terv hatására Budapest a régió egyik kiemelkedő gazdasági és kulturális központjává válhat.

Az utóbbi hetekben azonban nem az építészeti bravúrok vagy a fejlesztési tervek voltak a középpontban, hanem a project által generált politikai viták. Ezekkel most a cikkben nem foglalkozunk, hiszen a fő profilunk az értékbecslés, és nem a politikai elemzések.

Várhatóan hogyan befolyásolja a mini-Dubaj project a budapesti négyzetméterárakat?

Az ilyen nagyszabású városfejlesztések elsődleges hatása a környék ingatlanárainak emelkedése. A Mini Dubaj projekt várhatóan nemcsak a helyi, hanem a külföldi befektetők érdeklődését is felkelti, ami növelheti a keresletet az új építésű lakások és irodák iránt. A projekt kapcsán gyakran emlegetett Dubaj-stílusú fejlődés látványos innovációkat ígér, amelyek presztízsértéket kölcsönöznek a környéknek. Azonban ez a fejlődés a lakossági és kereskedelmi ingatlanok árának növekedésével is járhat, ami a helyi lakosok számára kihívást jelenthet. Ez pont szembemegy a főváros kezdeményezésével, miszerint a lakhatási válság enyíthérésére megfizethető lakásokat kellene a területen kialakítani.

Akármelyik verzió is valósul meg végül, az biztos, hogy az elhanyagolt terület rendezése emelni fogja a környékbeli ingatlanárakat, amelyek jelenleg amúgy is felfelé mennek.

Mi a cél?

Budapest főépítésze, Erő Zoltán elmondása szerint a projekt célja, hogy Budapest globális szinten is versenyképes legyen, miközben a fejlesztés fenntartható és élhető városi környezetet teremt. A terület átalakulása része lehet annak a folyamatnak, amely során a főváros új központi szerepet kap, egyesítve a modern technológiát és az építészeti látványosságokat. Ez hosszabb távon erősítheti Budapest vonzerejét mind a turizmus, mind az üzleti befektetések terén.

Ugyanakkor szakértők figyelmeztetnek, hogy a Mini Dubaj projekt sikeressége nagymértékben függ a megfelelő infrastruktúrától és a társadalmi hatások kezelésétől. Ha a beruházás során nem figyelnek a lakhatási válság enyhítésére és a közlekedési hálózat fejlesztésére, akkor a projekt könnyen növelheti a városrészek közötti egyenlőtlenségeket.

A Mini Dubaj ambiciózus tervei tehát kettős hatást gyakorolhatnak: egyszerre növelhetik Budapest presztízsét és az ingatlanpiac lendületét, miközben kihívásokat is teremtenek a társadalmi és gazdasági egyensúly fenntartásában. Ami biztos, hogy a kezdeményezés a lakáspiaci árakat is tovább emelheti, különösen a környező kerületekben, amelyek így az ingatlanbefektetők érdeklődésének középpontjába kerülhetnek.

Miért jobbak az újépítésű ingatlanok?

Sokan szívesebben költöznek újépítésű házba vagy lakásba, mert ezek az ingatlanok nem csak szebb, modernebb kialakításúak, mint a régebben épült társaik, de számos más előnnyel is rendelkeznek. Mivel az új szabályozásoknak és trendeknek köszönhetően az újépítésű házak energiahatékonysága általában magas, havonta kevesebb rezsiköltséggel kell számolni. Azok is szívesebben választják ezeket az ingatlanokat, akik megengedhetik maguknak, hogy környezettudatossági szempontok alapján vásároljanak ingatlant.
Az új építkezési szabályok miatt ezek a lakások gyakran biztonságosabbak is, mint a korábban épült házak, sok esetben pedig akár okosfunkciókkal is el vannak látva. Nem ritka az sem, hogy az újépítésű ingatlanok környezete rendezettebb, tisztább, sok újépítésű ház modern lakóparkokban épül, amik egyfajta félig-zárt közösséget alkotnak.

Mennyibe kerül egy újépítésű lakás?

A fent említett előnyök következtében ezek vételára jóval magasabb, mint a régebbi épületeké. Budapesten az újépítésű lakások négyzetméterára elhelyezkedéstől függően 1,6 és 3 millió forint között mozog. Ezek a nagy különbségek abból adódnak, hogy a belső, illetve a felkapottabb kerületekben sokkal nagyobb a kereslet is, akár albérletről, akár lakásvásárlásról van szó, így ezek a lakások akár kétszer, háromszor annyi pénzért is elkelnek, mint a belvárostól messzebb található ingatlanok. A pesti és a budai oldal között is jelentős különbség van: a legdrágább kerületek jellemzően a budai oldalon helyezkednek el.  Az I. II., XII., valamint egyedüli pesti kerületként az V. kerületben 2024 nyarán már négyzetméterenként körülbelül 3 millió forintba került egy lakás. Vidéki városokban a vételár ennél természetesen alacsonyabb, de a régi házak négyzetméterárához képest mindenhol  jelentős eltérés tapasztalható.

Az újépítésű házak tulajdonosai természetesen szeretnék, ha nagy összegű befektetésük megtérülne, így az átlagosnál drágábban kínálják ezeket bérbeadásra. 

Miért nem csökken az újépítésű ingatlanok ára?

A jelenlegi jelentős lakáspiaci fellendülés következtében egyre növekszik a kereslet az újépítésű laksok iránt. Ez önmagában is okozhatná az árak emelkedését, de ehhez az is hozzájárul, hogy a kínálat nem tud a kereslettel lépést tartva növekedni. Az új ingatlanok felépítése egyébként is hosszú évekig tart, de 2024 III. negyedévében sokéves mélypontra került az újonnan épített ingatlanok száma.

A piacon jelen lévő lakások értéke így folyamatosan növekszik, nem csak a lakásvásárlást, de a bérleti díjakat tekintve is. Az új ingatlanok csupán 2,3%-át építik bérbeadási céllal, így jóval többen szeretnének újépítésű lakást kibérelni, mint ahány kiadó lakás rendelkezésre áll.

A bonyolult szabályozások és a magas építkezési költségek miatt nem valószínű, hogy az újépítésű ingatlanok vételára vagy bérleti díja a közeljövőben csökkenni fog.

Fontos megjegyezni, hogy cikkeink mindig általános információk a piaci trendekről; a valóságban egy-egy ingatlan értékét számtalan tényező befolyásolja, amire nehéz lenne mind kitérni egy ilyen írásban. Ha eladni, vagy venni szeretne ingatlant, mindig kérjen ingatlanra szabott értékbecslést!

Nincs elég fizetőképes albérlő

Miközben többéves rekordokat döntöget a hazai ingatlanpiac, az albérletárak esetében éppen az ellenkezője tapasztalható. A magas bérleti díjak egyre kevésbé találkoznak fizetőképes kereslettel. A bérlők és a tulajdonosok elképzelése a reális árakról jelentősen eltér: míg a lakáskiadók átlagosan 250 ezer forintért szeretnének albérlőt találni, az érdeklődők körülbelül 215 ezer forintot tudnának albérletre költeni.

A lakásárak folyamatos emelkedése miatt számos új szereplő lép be a bérleti piacra, hiszen a saját lakás vásárlása egyre elérhetetlenebb számukra. Az érdeklődők nagy száma természetesen felfelé hajtja az albérletárakat is, de most úgy tűnik, hogy a korábbi folyamatos áremelkedések után az albérletet keresők többsége elérte azt a plafont, ami fölött már nem tudják kivenni a kínált ingatlanokat.

Decemberre a keresleti és kínálati oldal elképzelései közti szakadék 16%-ra nőtt, ekkora különbség utoljára 2020 végén, a koronavírus 2. hulláma után volt tapasztalható.

Hogyan hat a rövidtávú lakáskiadás az albérlet árakra 2025-ben?

A 2024-es év egyik legfontosabb, albérletekhez kapcsolódó változása, hogy szeptemberben betiltották a rövidtávú lakáskiadást Budapest VI. kerületében, Terézvárosban. A külföldi turisták folyamatos jelenléte és viselkedése is hozzájárult, hogy a kerület lakói 54%-os többséggel megszavazták a szigorú szabályozást, de a rövidtávú lakáskiadás jelenléte vagy hiánya kétségtelenül hatással van az adott terület albérletáraira is. Mivel a lakástulajdonsok jellemzően több pénzt tudnak keresni, ha többször, rövidebb távra kínálják kiadásra ingatlanjaikat, sokan közülük ezt a lehetőséget választják. Ez a hosszútávra kivehető lakások számának csökkenéséhez vezet, így ezeket természetesen jóval magasabb áron kínálják.

A Terézvárosban bevezetett korlátozás hatására a kerületben található albérletárak már most csökkenésnek indultak, annak ellenére, hogy a tiltás csak 2026. januártól lép életbe.

A lakhatási válság lehetséges megoldásai

A közbeszédben és a politikában is régóta folyamatosan témát szolgáltat a lakhatási válság, amelynek csak egy kis része a rövidtávú lakáskiadás szabályozása.

Az otthonteremtő, lakásvásárlást serkentő állami támogatások valóban az ingatlanpiac fellendüléséhez vezettek, azonban az albérlők jelenleg hasonló támogatásra nem jogosultak. Ezek a meghatározott réteg számára elérhető támogatások tehát az albérletek keresleti és kínálati oldalának különbségét nem enyhítik, az albérletet keresők jelentős hányadának pedig a lakásbérlés helyetti saját ingatlan vásárlása továbbra sem opció.

A leggyakrabban emlegetett megoldások között van az albérletek árának szabályozása, állami és önkormányzati bérlakások építése, és a már említett rövidtávú lakáskiadás korlátozása. Ezek mellett azonban természetesen a válságot enyhíthetné az is, ha az albérlők fizetőképessége növekedni tudna, a KSH adatai szerint ugyanis jelenleg egy átlagfizetéssel rendelkező albérlő keresetének 57%-át kénytelen egy átlagos albérletre költeni. Ha az albérletárak tartósan alacsonyak maradnak a bérlők alacsony fizetési hajlandósága miatt, az hosszútávon elriaszthatja a befektetőket a kiadási céllal vásárolt ingatlanok megvásárlásától. Ez természetesen jelentős visszaeséshez vezetne a kínálati oldalon, amely tovább mélyítené a lakhatási válságot.

Kiadó lakása van és szeretné reális áron bérbeadni?
Vagy befektetési céllal vásárolna lakást, és szeretné tudni, mennyit ér a kinézett ingatlan?

Írjon nekünk, és segítünk az ingatlan értékbecslésében!

Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!