Miért Dubaj?

A projekthez az inspirációt Dubaj futurisztikus építészeti megoldásai és látványos városfejlesztési projektjei adták, ezért kapta ez a terv a „Mini Dubaj” becenevet. A névadó a világ egyik legismertebb városa, amely a luxus, az innováció és az építészeti bravúrok szimbóluma. Ezt a hangulatot és látványvilágot szeretnék megidézni a Rákosrendezőn tervezett 400+ méteres épülettel és a köré épülő modern városnegyeddel. A fejlesztés nemcsak Budapest modernizációját szolgálná, hanem nemzetközi szinten is feltenné a fővárost a városfejlesztési térképre, új befektetési lehetőségeket és turisták millióit vonzaná a térségbe. Az ambiciózus terv hatására Budapest a régió egyik kiemelkedő gazdasági és kulturális központjává válhat.

Az utóbbi hetekben azonban nem az építészeti bravúrok vagy a fejlesztési tervek voltak a középpontban, hanem a project által generált politikai viták. Ezekkel most a cikkben nem foglalkozunk, hiszen a fő profilunk az értékbecslés, és nem a politikai elemzések.

Várhatóan hogyan befolyásolja a mini-Dubaj project a budapesti négyzetméterárakat?

Az ilyen nagyszabású városfejlesztések elsődleges hatása a környék ingatlanárainak emelkedése. A Mini Dubaj projekt várhatóan nemcsak a helyi, hanem a külföldi befektetők érdeklődését is felkelti, ami növelheti a keresletet az új építésű lakások és irodák iránt. A projekt kapcsán gyakran emlegetett Dubaj-stílusú fejlődés látványos innovációkat ígér, amelyek presztízsértéket kölcsönöznek a környéknek. Azonban ez a fejlődés a lakossági és kereskedelmi ingatlanok árának növekedésével is járhat, ami a helyi lakosok számára kihívást jelenthet. Ez pont szembemegy a főváros kezdeményezésével, miszerint a lakhatási válság enyíthérésére megfizethető lakásokat kellene a területen kialakítani.

Akármelyik verzió is valósul meg végül, az biztos, hogy az elhanyagolt terület rendezése emelni fogja a környékbeli ingatlanárakat, amelyek jelenleg amúgy is felfelé mennek.

Mi a cél?

Budapest főépítésze, Erő Zoltán elmondása szerint a projekt célja, hogy Budapest globális szinten is versenyképes legyen, miközben a fejlesztés fenntartható és élhető városi környezetet teremt. A terület átalakulása része lehet annak a folyamatnak, amely során a főváros új központi szerepet kap, egyesítve a modern technológiát és az építészeti látványosságokat. Ez hosszabb távon erősítheti Budapest vonzerejét mind a turizmus, mind az üzleti befektetések terén.

Ugyanakkor szakértők figyelmeztetnek, hogy a Mini Dubaj projekt sikeressége nagymértékben függ a megfelelő infrastruktúrától és a társadalmi hatások kezelésétől. Ha a beruházás során nem figyelnek a lakhatási válság enyhítésére és a közlekedési hálózat fejlesztésére, akkor a projekt könnyen növelheti a városrészek közötti egyenlőtlenségeket.

A Mini Dubaj ambiciózus tervei tehát kettős hatást gyakorolhatnak: egyszerre növelhetik Budapest presztízsét és az ingatlanpiac lendületét, miközben kihívásokat is teremtenek a társadalmi és gazdasági egyensúly fenntartásában. Ami biztos, hogy a kezdeményezés a lakáspiaci árakat is tovább emelheti, különösen a környező kerületekben, amelyek így az ingatlanbefektetők érdeklődésének középpontjába kerülhetnek.

Miért jobbak az újépítésű ingatlanok?

Sokan szívesebben költöznek újépítésű házba vagy lakásba, mert ezek az ingatlanok nem csak szebb, modernebb kialakításúak, mint a régebben épült társaik, de számos más előnnyel is rendelkeznek. Mivel az új szabályozásoknak és trendeknek köszönhetően az újépítésű házak energiahatékonysága általában magas, havonta kevesebb rezsiköltséggel kell számolni. Azok is szívesebben választják ezeket az ingatlanokat, akik megengedhetik maguknak, hogy környezettudatossági szempontok alapján vásároljanak ingatlant.
Az új építkezési szabályok miatt ezek a lakások gyakran biztonságosabbak is, mint a korábban épült házak, sok esetben pedig akár okosfunkciókkal is el vannak látva. Nem ritka az sem, hogy az újépítésű ingatlanok környezete rendezettebb, tisztább, sok újépítésű ház modern lakóparkokban épül, amik egyfajta félig-zárt közösséget alkotnak.

Mennyibe kerül egy újépítésű lakás?

A fent említett előnyök következtében ezek vételára jóval magasabb, mint a régebbi épületeké. Budapesten az újépítésű lakások négyzetméterára elhelyezkedéstől függően 1,6 és 3 millió forint között mozog. Ezek a nagy különbségek abból adódnak, hogy a belső, illetve a felkapottabb kerületekben sokkal nagyobb a kereslet is, akár albérletről, akár lakásvásárlásról van szó, így ezek a lakások akár kétszer, háromszor annyi pénzért is elkelnek, mint a belvárostól messzebb található ingatlanok. A pesti és a budai oldal között is jelentős különbség van: a legdrágább kerületek jellemzően a budai oldalon helyezkednek el.  Az I. II., XII., valamint egyedüli pesti kerületként az V. kerületben 2024 nyarán már négyzetméterenként körülbelül 3 millió forintba került egy lakás. Vidéki városokban a vételár ennél természetesen alacsonyabb, de a régi házak négyzetméterárához képest mindenhol  jelentős eltérés tapasztalható.

Az újépítésű házak tulajdonosai természetesen szeretnék, ha nagy összegű befektetésük megtérülne, így az átlagosnál drágábban kínálják ezeket bérbeadásra. 

Miért nem csökken az újépítésű ingatlanok ára?

A jelenlegi jelentős lakáspiaci fellendülés következtében egyre növekszik a kereslet az újépítésű laksok iránt. Ez önmagában is okozhatná az árak emelkedését, de ehhez az is hozzájárul, hogy a kínálat nem tud a kereslettel lépést tartva növekedni. Az új ingatlanok felépítése egyébként is hosszú évekig tart, de 2024 III. negyedévében sokéves mélypontra került az újonnan épített ingatlanok száma.

A piacon jelen lévő lakások értéke így folyamatosan növekszik, nem csak a lakásvásárlást, de a bérleti díjakat tekintve is. Az új ingatlanok csupán 2,3%-át építik bérbeadási céllal, így jóval többen szeretnének újépítésű lakást kibérelni, mint ahány kiadó lakás rendelkezésre áll.

A bonyolult szabályozások és a magas építkezési költségek miatt nem valószínű, hogy az újépítésű ingatlanok vételára vagy bérleti díja a közeljövőben csökkenni fog.

Fontos megjegyezni, hogy cikkeink mindig általános információk a piaci trendekről; a valóságban egy-egy ingatlan értékét számtalan tényező befolyásolja, amire nehéz lenne mind kitérni egy ilyen írásban. Ha eladni, vagy venni szeretne ingatlant, mindig kérjen ingatlanra szabott értékbecslést!

Nincs elég fizetőképes albérlő

Miközben többéves rekordokat döntöget a hazai ingatlanpiac, az albérletárak esetében éppen az ellenkezője tapasztalható. A magas bérleti díjak egyre kevésbé találkoznak fizetőképes kereslettel. A bérlők és a tulajdonosok elképzelése a reális árakról jelentősen eltér: míg a lakáskiadók átlagosan 250 ezer forintért szeretnének albérlőt találni, az érdeklődők körülbelül 215 ezer forintot tudnának albérletre költeni.

A lakásárak folyamatos emelkedése miatt számos új szereplő lép be a bérleti piacra, hiszen a saját lakás vásárlása egyre elérhetetlenebb számukra. Az érdeklődők nagy száma természetesen felfelé hajtja az albérletárakat is, de most úgy tűnik, hogy a korábbi folyamatos áremelkedések után az albérletet keresők többsége elérte azt a plafont, ami fölött már nem tudják kivenni a kínált ingatlanokat.

Decemberre a keresleti és kínálati oldal elképzelései közti szakadék 16%-ra nőtt, ekkora különbség utoljára 2020 végén, a koronavírus 2. hulláma után volt tapasztalható.

Hogyan hat a rövidtávú lakáskiadás az albérlet árakra 2025-ben?

A 2024-es év egyik legfontosabb, albérletekhez kapcsolódó változása, hogy szeptemberben betiltották a rövidtávú lakáskiadást Budapest VI. kerületében, Terézvárosban. A külföldi turisták folyamatos jelenléte és viselkedése is hozzájárult, hogy a kerület lakói 54%-os többséggel megszavazták a szigorú szabályozást, de a rövidtávú lakáskiadás jelenléte vagy hiánya kétségtelenül hatással van az adott terület albérletáraira is. Mivel a lakástulajdonsok jellemzően több pénzt tudnak keresni, ha többször, rövidebb távra kínálják kiadásra ingatlanjaikat, sokan közülük ezt a lehetőséget választják. Ez a hosszútávra kivehető lakások számának csökkenéséhez vezet, így ezeket természetesen jóval magasabb áron kínálják.

A Terézvárosban bevezetett korlátozás hatására a kerületben található albérletárak már most csökkenésnek indultak, annak ellenére, hogy a tiltás csak 2026. januártól lép életbe.

A lakhatási válság lehetséges megoldásai

A közbeszédben és a politikában is régóta folyamatosan témát szolgáltat a lakhatási válság, amelynek csak egy kis része a rövidtávú lakáskiadás szabályozása.

Az otthonteremtő, lakásvásárlást serkentő állami támogatások valóban az ingatlanpiac fellendüléséhez vezettek, azonban az albérlők jelenleg hasonló támogatásra nem jogosultak. Ezek a meghatározott réteg számára elérhető támogatások tehát az albérletek keresleti és kínálati oldalának különbségét nem enyhítik, az albérletet keresők jelentős hányadának pedig a lakásbérlés helyetti saját ingatlan vásárlása továbbra sem opció.

A leggyakrabban emlegetett megoldások között van az albérletek árának szabályozása, állami és önkormányzati bérlakások építése, és a már említett rövidtávú lakáskiadás korlátozása. Ezek mellett azonban természetesen a válságot enyhíthetné az is, ha az albérlők fizetőképessége növekedni tudna, a KSH adatai szerint ugyanis jelenleg egy átlagfizetéssel rendelkező albérlő keresetének 57%-át kénytelen egy átlagos albérletre költeni. Ha az albérletárak tartósan alacsonyak maradnak a bérlők alacsony fizetési hajlandósága miatt, az hosszútávon elriaszthatja a befektetőket a kiadási céllal vásárolt ingatlanok megvásárlásától. Ez természetesen jelentős visszaeséshez vezetne a kínálati oldalon, amely tovább mélyítené a lakhatási válságot.

Kiadó lakása van és szeretné reális áron bérbeadni?
Vagy befektetési céllal vásárolna lakást, és szeretné tudni, mennyit ér a kinézett ingatlan?

Írjon nekünk, és segítünk az ingatlan értékbecslésében!

Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

A saját tulajdonú ingatlannak számtalan előnye van egy albérlettel szemben; az ember saját kedve szerint alakítja, dekorálja, hitel esetén a törlesztőrészlet akár alacsonyabb is lehet, mint az albérleti díj, és a végén mégis csak miénk lesz a lakás. Nem utolsó szempont az sem, hogy az ingatlanárak még mindig emelkednek, így a lakás továbbra is jó befektetésnek számít.

De mit mond most a piac, és mit mondanak azok, akik első saját lakásukat keresik? Hogy alakulnak a lakáspiaci statisztikák?

Kellene – de miből?

A K&H tavalyi felméréséből kiderül, hogy jelentősen nőtt a 30-59 évesek körében azok aránya, akik úgy látják, hogy saját erőből nem sok esélyük van lakáshoz jutni. Ezzel ellentmondó adat, hogy az elmúlt négy évben 64 százalékról 75 százalékra nőtt a korosztály esetében azok száma, akik saját ingatlannal rendelkeznek.

A lakással nem rendelkezők 52 százaléka ugyanakkor azt mondta, hogy nincs esélye saját lakáshoz vagy házhoz jutni, hacsak nem örököl vagy kap ajándékba. Egy évvel korábban még a válaszadók 44 százaléka, 2021 harmadik negyedévében pedig 42 százaléka nyilatkozott így. Ennek ellenére mégis a megkérdezettek többsége érzi úgy, hogy mielőbb lakástulajdonossá kellene válnia. Ennek oka jellemzően az albérletek magas ára, a kiszolgáltatottság, sok esetben pedig az, hogy nem akarnak albérletben családot alapítani. Később, ha tovább akarnak költözni gyerekkel már sokkal nehezebb új lakást találni.

Megéri az albérlet?

Ez egy igen összetett kérdés. Budapesten átlagosan 250 ezer forint volt a bérleti díj február közepén, de Székesfehérváron és Debrecenben is átlépték a 200 ezer forintos átlagértéket a bérleti díjak. Komoly összegek ezek, ám nem szabad megfeledkezni arról, hogy ebben az esetben nincs szükség önerőre, ami hatalmas előny a vásárlással szemben. Például egy 25 millió forintos hitelfelvétel és 35,75 millió forintos ingatlanár mellett több mint 10 millió forintnyi önerővel kell rendelkezni.

A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy sokan még olcsóbb bérleti díjak mellett is beleugranak olyan hitelekbe, amelyek törlesztése komoly nehézséget okoz, csak azért, hogy saját ingatlanban élhessenek. Annak ellenére, hogy az átlagos futamidő 20-30 év is lehet, mire lejár a törlesztési idő és a banknak addig jelzálogjog bejegyzése van.

Magyarország vs. külföld

Nyugatabbra haladva az látható, hogy egyre többen az albérlet mellett teszik le a voksukat a hitelre vett lakással szemben. Ennek alapvetően 2 oka van:

1. Sok országban az emberek sokkal kevésbé röghöz kötöttek, mint a magyarok, sokan akár többszáz kilométerre is költöznek például egy jobban fizető munka kedvéért.
2. Máshol is magasak az ingatlan árak a fizetésekhez képest, cserébe viszont sokkal egyszerűbb önkormányzati lakáshoz jutni. Vagyis ebben az esetben nem feltétlenül éri meg a saját lakás vásárlása és a hitel felvétele.

Összességében nagyon nehéz arra válaszolni, megéri-e most saját lakásba fektetni annak, akinek nem áll a rendelkezésére teljes összeg. Számtalan egyéni paraméter lehet befolyásoló tényező az adott lakás jellemzőitől kezdve az életkoron és jövedelmen át a jövőbeli tervekig. Más a helyzet, ha valaki az adott városban, városrészben szeretne letelepedni, családot alapítani. Megint más, ha egyetemistaként kell egy hely, ahol a tanulmányok végéig lakni fog.

Mindenkinek egyénileg kell mérlegelnie azzal kapcsolatban, hogy melyik opció mellett teszi le a voksát. Akinek van egy kis összegyűjtött alapja, gondolkozhat hitelfelvételben. Azonban mindenféleképpen érdemes alaposan körüljárni az ajánlatokat. A jelen helyzetben az is teljesen érthető, ha valaki az albérletben maradna, hiszen ebben az esetben csak a havi bérleti díj terheli őt, hosszú távú elkötelezettségek nélkül.

Erre nincs általános tanács, abban viszont tudunk segíteni, hogy ha a vásárláshoz el kell adnia meglévő ingatlanát, vagy a kinézett lakás ár-érték aránya kérdéses, akkor keressen fel minket bátran. Objektív, szakszerű értékbecsléssel támogatjuk, hogy reális adatok alapján tudjon döntést hozni, hiszen 10-20-30 évre elköteleződni nem kis kihívás!