Mi okozhatja ezeket a kilengéseket?

Az értékbecslések során felhalmozódott adatokból jól láthatók a trendek, hogy melyik ingatlan túlárazott, és melyik az amelyik valóban többet érhet. Ellentétben a klasszikus homo oeconomicus viselkedés mintájával, egy-egy hirtelen gazdasági változás inkább teljesen irracionális, érzelmi megalapozottságú döntéseket von maga után, mintsem megfontolt, és maximális hasznosságra törekvőt. Így nem meglepő a teljesen trenddel szemben menő és nem piaci áron történő adásvétel.

Ezeket látjuk, amikor 1-1 ingatlan túlzott, vagy épp túl alacsony áron kerül új tulajdonosához. Ilyen esetekben az értékbecslőnek nincsenek eszközei arra, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan beiktasson egy irracionalitás mértékét meghatározó korrekciót. 

Mit tehet az értékbecslő?

A túlhevült vásárlók néha egymást túllicitálva kötnek adásvételeket, elképesztőbbnél-elképesztőbb árakon. Ez azonban inkább hasonlít pánikvásárlásra, mint tényleges piaci trendre. Ennek a fordítottja is látható volt a 2010-es évek elején, amikor olyan mélységekbe esett az ingatlanár, hogy az a mai szemmel hihetetlen olcsónak tűnik. 2009-ben például az új lakások budapesti átlagára mindössze 364.000 Ft/m² volt, a legfrissebb adatok szerint ez mostanra meghaladja a 1.500.000 Ft/m²-t!

Persze, a tulajdonosok hamarabb hiszik el, hogy a lakásuk többet érhet a becsült összegnél, mint azt, hogy változik a piac, és a negatív kilátások miatt nagyobb a valószínűsége egy ingatlanpiaci korrekciónak. Nehéz megbarátkozni a gondolattal, hogy az ingatlan árak csökkenhetnek is. Vessünk csak egy pillantást, hogyan alakultak az ingatlanárak 2007-2013 között.

Ezért is javasoljuk az értékbecslést adásvétel során, hogy ne Ön legyen az, aki túl sokat fizet, vagy túl keveset kap!

Miben áll az értékbecslő felelőssége?

Az értékbecslő felelőssége tehát, hogy a trendfordulók alkalmával is reális képet adjon a szakvéleményben, annak ellenére, hogy a mostani piaci körülmények mellett;  

1. Nem mindig a legjobbak az összehasonlító adatok (melyekhez az adott ingatlant hasonlítjuk), mert nem adnak választ a piac gyors változásaira (gyakran egy fél éves adásvételi adat is lehet elavult)!
2. Nem mindig jók a piaci elemzések sem, mert időbeli eltérés mutatkozik az adatok feldolgozása és a következtetések levonása között. Az eltérés negyed-, féléves, vagy még több is lehet, ami jelentős eltérést mutathat a piac megítélésében.

Hogyan lehet értéket teremteni az értékbecsléssel?

A változó piacra való tekintettel jelenleg 60 napra rövidült az értékbecslés érvényessége, ezek után pedig javasolt annak frissítése. Az értékbecslőnek tisztában kell lennie saját képességeivel, felkészültségével. Elengedhetetlen a folyamatos képzés a gazdasági események naprakész ismerete, és a változások felismerése. Ha szükséges be kell vonni külső szakértőt, elemzőt, aki jobban ismeri a piacot! Így a változó időkben is pontos képet lehet adni az ingatlanpiac helyzetéről, kilátásairól. Csak így garantálható a minőségi munka és így lehet olyan értékbecsléseket készíteni, amelyre gazdasági döntések alapozhatók. Ez tehát az értékbecslő felelőssége, hogy ne legyen se túlzott, se alulértékelt az ingatlan, és tükrözze a mindenkori piaci folyamatokat! Ha Ön is adásvétel előtt áll, kérjen ajánlatot!

Olvassa el további cikkeinket is, az ingatlanpiac érdekességeiről!

A napokban szembejött velem, egy értékbecslés, melynek borítója az én logómat, szlogenemet, sőt még a formát és színeket is használta. Ránézésre egyedül a cégnév különbözött, a többi pont ugyanaz volt, mintha a sajátomat olvasnám. A beltartalomban persze nagyobb eltérések voltak, az értékbecslés pontatlan, és szemmel láthatóan kontármunka volt, amilyet én soha nem adnék ki a kezemből.

Segítség, másolnak!

Sajnos többször előfordult már hasonló eset: legelőször akkor szembesültem vele, amikor első honlapomat készítettem, valamikor 2007 környékén. Megjelenés után néhány héttel barangoltam a neten, és a saját szövegeimre bukkantam – egy számomra addig ismeretlen honlapon. valaki másnak az oldalán. Olyan is történt, hogy az általam, helyszíneken készített fotókat találtam meg idegen weboldalakon.

Az első hirdetéseim nagyon sok érdeklődőt hoztak, akik később elégedett ügyfelekké váltak, majd egyik pillanatról a másikra, mintha csak elvágták volna, elmaradtak az új megrendelések. Nos, kiderült, hogy bizonyos konkurenseim nagyon jól tudják használni a CTRL+C; CTRL+V billentyűket, így ugyanazzal a hirdetéssel rukkoltak elő – amire több pénzt költve az én ígéreteimmel csábították magukhoz az ügyfeleket. Ez az egyik oka annak, hogy már nem hirdetek, szinte kizárólag ajánlások alapján dolgozom.

Persze fellépek a magam módján, hiszen egyértelmű plágium, hitelrontás, a szakma színvonalának szándékos aláásása történik. De nem csak a szakmát és engem érnek súlyos károk, hanem az ügyfeleket is. Akik ezeket a másolókat találják meg, hiszen az ilyen cégek általában nem tagjai a szakmai szervezeteknek, sőt gyakran a cég sem rendelkezik engedéllyel (ha egyáltalán cégként működnek) és az értékbecslőjük sincs regisztrálva. A kapott eredmény így finoman szólva is megbízhatatlan, ráadásul az ilyen „engedély nélküli értékbecslő” törvényszegést követ el, amikor elvállalja a munkát. Akármilyen kedvező ajánlatot is adott, sajnos az illető inkompetens a tevékenységet illetően.

Hogyan kerülje el a csalókat?

Az áldozat sosem hibáztatható: ha Ön egy ilyen csaló hálójába keveredett, és rossz helyről rendelte meg az értékbecslést, az nem Önt minősíti.

Ezért amikor árajánlatot kér értékbecslésre, mindig nézzen körül, és kérjen be több helyről. Ami gyanúsan olcsó, vagy kiugróan magas, annak oka lehet! Nem szabad, hogy ilyen „szakértő” „szakvéleménye” alapján hozzon meg olyan döntéseket, ami az egész életét befolyásolhatja.

Ha kiválasztotta az értékbecslőt, akinek az árai megfelelőek, és egyik irányban sincsenek elszállva, érdemes itt név szerint rákeresni:

• Budapesti cégek és magánszemélyek: https://budapest.hu/realestateregister/Lapok/default.aspx
• Pest megyei cégek és magánszemélyek: http://inevjegyzek.pestmegye.hu/index.php?content=index
• egyéb települések esetén, jellemzően a megyei jogú város honlapján megtalálhatók az ingatlanközvetítői és ingatlanvagyon-értékelői névjegyzékek
• valamint cég esetén az e-cegjegyzek.hu-n leellenőrizni annak tevékenységi körét.

Amennyiben az Önök által kiválasztott cég vagy magánszemély nem szerepel egyik a listában sem, ne adjon megbízást, keressen mást! Szükség esetén kérjen nyugodtan igazolást jogosultságáról, vagy forduljon az illetékes hatósághoz. Az értékbecslés engedélyhez kötött tevékenység, a papír nélküli vállalkozó félrevezető, tisztességtelen és valószínűleg nem fog megbízható eredményt adni! Az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet ad iránymutatást.

Mi a probléma ha engedély nélküli az értékbecslő?

Az ingatlan gyakran a legértékesebb vagyontárgyunk, gyanútlanul és elfogulatlanul a magunk megnyugtatására és több tízmillió forintot kockáztatva megbízunk esetleg egy olyan szakembert, aki nem a szakmát képviseli. És ha mégis az ilyen véleményre adva hozzuk meg döntésünket, lehet, hogy életreszóló hibát követünk el, és még csak nem is tudjuk számon kérni az elkövetett tévedésért. Tehát nyomatékosan kérem Önöket, hogy vegyék a fáradságot és ellenőrizzék a szakember hitelességét, referenciáit. Köszönöm, ha megosztják cikkemet!