Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!

Közlekedési hálózat

Az ingatlan értéke jelentősen megnőhet, ha közel van olyan közlekedési csomópontokhoz, mint például metró- vagy buszmegálló, vasútállomás vagy éppen egy autópálya. Akár tömegközlekedéssel, akár kocsival közlekedik valaki, mindenképpen lényeges egy jól fejlett hálózat, ami vonzóbbá teszi az ingatlant a vevők és bérlők számára egyaránt.

Az infrastruktúra sokat számít a költségeknél is,mint például a napi ingázással kapcsolatos kiadások. Ha a lakás vagy ház könnyen megközelíthető a munkahelyről vagy bizonyos központi helyekről, akkor az sokat adhat hozzá az értékéhez.

Természetesen a közlekedési infrastruktúra fejlesztési tervei is jelentős hatással lehetnek az ingatlan értékére. Ha terveznek például új metróvonalat vagy közlekedési csomópontot a közelben, az előreláthatóan növelheti az értéket a jövőben.

Közszolgáltatások

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kiváló közszolgáltatások állnak rendelkezésre a közelben. Ide sorolhatók például az óvodák, iskolák, parkok, orvosi rendelők vagy éppen a bevásárlóközpontok. Ezek egytől egyig a környék kényelmét és vonzerejét támogatják, hiszen a lakók számára minden elérhető távolságra van, amire a mindennapokban szüksége lehet. Ha nem kell órákat utazni egy bevásárláshoz, esetleg még csak kocsiba sem kell ülni és buszra sem kell szállni, akkor nem kérdés, hogy az sokat dob az áron.

Célcsoport-függő is, hogy kinek mi a fontos; míg a kisgyermekeseknek a játszóterek, óvodák, iskolák, idősebbeknek inkább az orvosi rendelők, gyógyszertárak közelsége számít.

Környezetvédelmi tényezők

A zöld területek, parkok és természetes tájak jelenléte szintén emelhetik az adott ingatlan értékét. Azok a területek, amik tiszta levegőt és kellemes környezetet biztosítanak, általában vonzóbbak a vevők és bérlők számára, különösen a nagyobb városokban.

Kereskedelmi és gazdasági központok

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kereskedelmi és gazdasági központok találhatók. Ide sorolandók a például városközpontok vagy üzleti negyedek, esetleg olyan csomópontok, ahol lehetőség van ügyek intézésére, bevásárlásra vagy egyéb kikapcsolódásra. Ezek a helyek általában nagyobb munkalehetőségeket és kényelmesebb életkörülményeket kínálnak.

Biztonság

Az ingatlan értékét befolyásolhatja a bűnözési arány, a közeli rendőrségi jelenlét és a környék általános biztonsága. Biztonságosabb területeken az ingatlanok általában magasabb értéket képviselnek, mivel vonzóbbak a vevők és bérlők számára.

Ha egyszerűen szeretnénk fogalmazni, azt mondhatjuk, hogy minél jobb a környezet, annál magasabb az ingatlan értéke, és fordítva. Ám ennek – ahogy az a fentiekből is látható – számos különböző aspektusa van, amelyek egytől egyig sokat nyomnak a latban, ha bérlésről vagy eladásról van szó.

Ha szeretné tudni, hogy mennyit ér pontosan ingatlana a környező infrastruktúra, és minden más fontos paraméter figyelembe vételével, kérjen tőlünk objektív, szakértő, hiteles értékbecslést!

Mi az oka az ingatlanok túlárazásnak?

Valójában ez egy többtényezős történet. 2023-ban kínálati piac alakult ki az ingatlanpiacon, hiszen ekkor nagyon komoly infláció jellemezte a gazdaságot. Ezzel párhuzamosan magasan jártak a jelzáloghitelek kamatai, de az energiaárak növekedése is közrejátszott abban, hogy mind az eladókra, mind a vevőkre a kivárás volt jellemző. A CSOK, a különböző támogatások elvileg azt a célt szolgálták, hogy segítsenek az embereknek a lakáshoz jutásban, ám ezek az összegek megjelentek az ingatlanok áraiban is, így az egyenleg összege gyakorlatilag 0 azok számára, akik CSOk-kal vesznek fel lakást. Ezek együttesen az egekbe tornázták az árakat, és akik még támogatást sem tudnak igénybe venni, azokat még rosszabbul érinti az árak növekedése.

Lehet-e lakáshoz jutni 30 éves kor alatt?

A túlárazottságot leginkább azok érzik, akik első lakásukat tervezik, egyetemisták, pályakezdők, összeköltözők, akik nem rendelkeznek még jelentős megtakarításokkal, önerővel.

Az index.hu cikke is rámutat, hogy a 30 évnél fiatalabbak az átlagnál kevesebb pénzből gazdálkodnak, ezért a korosztály által vásárolt ingatlanok értéke 20 százalékkal alacsonyabb, 33,9 millió forint volt 2023 II. felében. Ez az a korosztály továbbá, akik igen komoly arányban igényelnek hitelt.

Nehezíti a helyzetüket, hogy legtöbb állami támogatás házassághoz és/vagy gyermekekhez kötött, ezeket jellemzően nem ez a réteg nem tudja igénybe venni. Alapvetően két opció marad számukra:

• Vagy szülői, rokoni segítséggel vásárolnak,
• vagy élnek a piaci alapú hitelek adta lehetőségekkel.

Ám sokan kiszorulnak a nagyvárosokból az árak miatt, és jellemzően a használt lakásokat tudják megfizetni.

Az albérletek terén is hasonló a helyzet, 2024-ben ott is jelentős drágulásra lehet számítani. A kormány egyik legfrissebb bejelentése szerint dobnak egy mentőövet azoknak a fiataloknak, akik ezt a megoldást választanák. Ennek keretén belül akár 187 ezer forintos albérlet támogatást igényelhetnek a 30 éven aluli regisztrált álláskeresők, amennyiben új munkahelyet találnak. Áprilisban pedig újabb hasonló program indul: az új álláshelyüktől távol lakó fiatalok 180 ezer forintos támogatást kaphatnak lakásbérlésre.

Visszatérhet az otthonfelújítási program is

Mivel nem csak a lakások, hanem a felújítási árak is igen komoly mértékben emelkedtek az elmúlt időszakban, ezen a vonalon nagy segítséget jelenthet az otthonfelújítási program, amely most várhatóan új köntösben tér majd vissza. Ennek a részletei még nem biztosak, ám mind az ingatlantulajdonosoknak, mind pedig az építőiparban dolgozóknak hatalmas segítséget jelenthet ez a csomag. Ez nincs életkorhoz kötve, a kikötéseknek megfelelve gyakorlatilag bárki igénybe veheti majd.

Az ingatlan túlárazottság mértéke várhatóan nem csökken 2024-ben, ugyanakkor érdemes figyelemmel kísérni a különböző állami támogatásokat, amelyek sokak számára jelenthetnek mentőövet vagy akár megoldást a problémájukra, legyen az a vágyott lakás kibérlése vagy akár megvásárlása.

Akár vásárol, akár eladja meglévő ingatlanát, fontos, hogy képben legyen annak értékével, a folyamatosan változó ingatlanpiaci környezetben is. Keressen fel minket, kérjen objektív, szakrétői ingatlan értékbecslést, hogy megalapozott döntést tudjon hozni!

Mit mond erről a szakma?

Előszőr az EVS (European Valuation Standards – Európai Értékelési Szabványok) 2016-os kiadásában találkozhatunk, az automatizált értékbecslési modellek fogalmával (Automated Valuation Models – AVM). A rendszernek két előnye van, az egyik a gyorsaság, és hatékonyság-amely a költségek és az idő csökkentésére vannak hatással. Egy másik ok pedig az információk tárolásának, a kezelésének és elemzésének a javítása.

Az egyediségből adódóan az ingatlanokat szokatlan funkciók jellemzik, amelyek jelentős mértékben befolyásolják az értéküket, így a modellek alkalmazása torzított eredményekhez vezethet. Az AV eredmények minőségét döntően az algoritmusok, az alapul szolgáló ingatlan és a piaci adatbázis minősége határozza meg.

Azonban a félreértések elkerülése érdekében, az AVM-ekkel értékelt ingatlanokat általában nem ellenőrizték, sem belül, sem kívül (nem volt helyszíni szemle). Így az ilyen értékbecslések nem lesznek az EVS-nek megfelelőek, akkor sem, ha az értékbecslési folyamatot egy értékbecslő támogatta.

2018-ban a bécsi Property Forum konferencia szakértői is felvetették ezt a témát, hogy kiválthatják-e a robotok az értékbecslőket: Szinte egyöntetű volt a szakértők válasza, miszerint a robotok miatt valóban megszűnhetnek munkahelyek, ugyanakkor új munkakörök is létrejöhetnek. Hosszabb távon a digitális segítség inkább kiegészítő funkciót láthat el, de ki nem válthatja azt. Persze az automatizációra szükség van, hiszen a hatékonyság és időhiány miatt is elengedhetetlen a technológia segítsége. Nemzetközi viszonylatban viszont akadnak vélemény különbségek.

És mi a helyzet Magyarországon?

Nálunk az az álláspont, hogy az automatizációra szükség van, hiszen az értékbecslőknek korlátozott a kapacitásuk. Így szükséges a segítség, azonban a tranzakciós adatok nem elég transzparensek.

Tehát kiválthatják-e a robotok az értékbecslőket?

Az látható, hogy szükséges az automatizáció, és az értékbecslőknek meg kell adni a munkájukhoz minden digitális támogatást. Ez viszont csak akkor válik a köz javára, ha van egy átlátható, könnyen kezelhető adatbázis, melyhez az értékbecslők szabadon hozzáférhetnek. Ellenkező esetben eltérő vélemények és értékek alakulnak ki, melyeket tényszerűen csak egy független értékbecslő képes megítélni. Így hosszútávon a magyar piaci viszonyok szerint csak felértékelődhet egy szakértő munkája. Hiszen a robotok csak az egyszerűbb piacra jellemző ingatlanok értékbecslésére alkalmasak, vagy az érték indexálására, melyet gyors és költséghatékony módon képesek elvégezni. Az értékbecslőknek azonban továbbra is megmarad az érdemi munka!

Ha Ön mégis gyors piaci értékmeghatározást szeretne kattintson ide!

Természetesen igen! Szakmai és korlátozott anyagi felelősséget is vállalunk, melynek tárgya a szakszerű, becsületes és objektivitásra törekvő szakértői munka, amely megvédhető, alátámasztható.

A garancia egyúttal felelős hozzáállást is jelent. Hosszútávon ugyanis az ügyfeleink bizalmát csak úgy érdemelhetjük ki, hogy az értékbecslő kollégánk minden körülmények között felelősséget és garanciát vállal munkájáért.

Mire vonatkozik a garancia?

Először is arra, hogy az értékbecslésünk minden érdektől mentes: bankoktól és pénzintézetektől függetlenül dolgozunk, és nekünk sem érdekünk bármilyen irányba befolyásolni az értékbecslés eredményét.

Bővebben a független értékbecslésről

Előfordulhat olyan eset, hogy a pénzintézet nem fogadja be a független értékbecslést, hanem a saját értékbecslőjéhez ragaszkodik. Ilyen esetekben akár pénzvisszafizetési garanciát is adunk, de első körben azt javasoljuk, hogy még az értékbecslés előtt egyeztessen a bankkal, hogy náluk mi a szokásos eljárás.

A szakmai felelősségbiztosítás is garancia vállalást biztosít az ingatlan és tárgyi eszköz értékbecslésekre vonatkozóan. Így teljes biztonságban érezheti magát, mikor cégünknek ad megbízást!

Ismerkedjen meg a garanciáinkkal!