Pedig 2026-ban a céges ingatlan már jóval több, mint iroda, telephely vagy raktár. Sok vállalkozásnál ez a legnagyobb értékű vagyonelem, amely közvetlen hatással van a finanszírozásra, a cégértékre és a tulajdonosi döntésekre.

Ezért az ingatlan értékbecslés ma már nem egyszerű adminisztratív feladat, hanem üzleti döntéseket befolyásoló szakmai munka. És itt jön egy fontos kérdés:

nem mindegy, milyen minőségű az értékbecslés.

A legtöbb KKV-nál az ingatlan a legnagyobb vagyon

Magyar KKV-knál nagyon gyakori helyzet, hogy a cég tulajdonában van:

• egy ipari telephely
• egy raktár
• egy irodaépület
• vagy egy vegyes használatú ingatlan.

Ezeket az ingatlanokat sokszor 10–20 évvel ezelőtt vásárolták, és a könyvekben azóta is a korabeli értéken szerepelnek.

Egy egyszerű példa.

Egy Pest megyei ipari telephely:

• 2010 körül: 90 millió Ft vételár
• könyv szerinti érték ma: kb. 70 millió Ft
• aktuális piaci érték: 220–260 millió Ft

A különbség nem ritkán több százmillió forint.

Ilyenkor a kérdés már nem az, hogy van-e ingatlan a cégben.

Hanem az, hogy pontosan mennyit ér.

„Egy céges ingatlan értéke sokszor stratégiai döntéseket befolyásol – ezért nem mindegy, milyen szakmai háttérrel készül az értékbecslés.”

Nem minden értékbecslés ugyanaz, miért nem mindegy a céges ingatlan értékbecslés minősége?

Sokan úgy gondolják, hogy az értékbecslés egy gyors számítás.

A valóságban azonban egy professzionális céges ingatlan értékbecslés sokkal összetettebb feladat.

Figyelembe kell venni például:

• az aktuális piaci tranzakciókat
• a lokáció ipari vagy logisztikai potenciálját
• az ingatlan műszaki állapotát
• a bérbeadhatóságot
• az energiahatékonyságot
• és a jövőbeni hasznosíthatóságot.

Ezek az elemzések jelentősen befolyásolhatják a végeredményt.

Ezért különösen fontos a szakmai tapasztalat és a piaci ismeret.

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ingatlan értékbecsléssel, és ez idő alatt több ezer ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlan értékelésében vettünk részt.

A tapasztalat azt mutatja, hogy egy jól elkészített értékbecslés gyakran kulcsszerepet játszik üzleti döntésekben.

A 2026-os ingatlanpiac új szempontjai

Az ingatlan értékét ma már nem csak a lokáció és az alapterület határozza meg.

Egyre fontosabb például:

• energiahatékonyság
• működési költség
• logisztikai kapcsolatok
• bővíthetőség
• funkcionális használhatóság.

Egy régi, energiaigényes csarnok értéke például jelentősen csökkenhet, ha nehezen alakítható át modern logisztikai vagy ipari használatra.

A következő cikkben megnézzük azokat a tipikus céghelyzeteket, amikor a telephely vagy ipari ingatlan értéke hirtelen kulcsfontosságúvá válik.

Ha szeretné pontosan tudni, mennyit ér cége ingatlana a jelenlegi piacon, egy szakmailag megalapozott ingatlan értékbecslés segíthet a döntésekben. Kérjen ajánlatot!

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlanok értékelésével, banki, befektetői és cégátalakítási helyzetekben.

Miért Dubaj?

A projekthez az inspirációt Dubaj futurisztikus építészeti megoldásai és látványos városfejlesztési projektjei adták, ezért kapta ez a terv a „Mini Dubaj” becenevet. A névadó a világ egyik legismertebb városa, amely a luxus, az innováció és az építészeti bravúrok szimbóluma. Ezt a hangulatot és látványvilágot szeretnék megidézni a Rákosrendezőn tervezett 400+ méteres épülettel és a köré épülő modern városnegyeddel. A fejlesztés nemcsak Budapest modernizációját szolgálná, hanem nemzetközi szinten is feltenné a fővárost a városfejlesztési térképre, új befektetési lehetőségeket és turisták millióit vonzaná a térségbe. Az ambiciózus terv hatására Budapest a régió egyik kiemelkedő gazdasági és kulturális központjává válhat.

Az utóbbi hetekben azonban nem az építészeti bravúrok vagy a fejlesztési tervek voltak a középpontban, hanem a project által generált politikai viták. Ezekkel most a cikkben nem foglalkozunk, hiszen a fő profilunk az értékbecslés, és nem a politikai elemzések.

Várhatóan hogyan befolyásolja a mini-Dubaj project a budapesti négyzetméterárakat?

Az ilyen nagyszabású városfejlesztések elsődleges hatása a környék ingatlanárainak emelkedése. A Mini Dubaj projekt várhatóan nemcsak a helyi, hanem a külföldi befektetők érdeklődését is felkelti, ami növelheti a keresletet az új építésű lakások és irodák iránt. A projekt kapcsán gyakran emlegetett Dubaj-stílusú fejlődés látványos innovációkat ígér, amelyek presztízsértéket kölcsönöznek a környéknek. Azonban ez a fejlődés a lakossági és kereskedelmi ingatlanok árának növekedésével is járhat, ami a helyi lakosok számára kihívást jelenthet. Ez pont szembemegy a főváros kezdeményezésével, miszerint a lakhatási válság enyíthérésére megfizethető lakásokat kellene a területen kialakítani.

Akármelyik verzió is valósul meg végül, az biztos, hogy az elhanyagolt terület rendezése emelni fogja a környékbeli ingatlanárakat, amelyek jelenleg amúgy is felfelé mennek.

Mi a cél?

Budapest főépítésze, Erő Zoltán elmondása szerint a projekt célja, hogy Budapest globális szinten is versenyképes legyen, miközben a fejlesztés fenntartható és élhető városi környezetet teremt. A terület átalakulása része lehet annak a folyamatnak, amely során a főváros új központi szerepet kap, egyesítve a modern technológiát és az építészeti látványosságokat. Ez hosszabb távon erősítheti Budapest vonzerejét mind a turizmus, mind az üzleti befektetések terén.

Ugyanakkor szakértők figyelmeztetnek, hogy a Mini Dubaj projekt sikeressége nagymértékben függ a megfelelő infrastruktúrától és a társadalmi hatások kezelésétől. Ha a beruházás során nem figyelnek a lakhatási válság enyhítésére és a közlekedési hálózat fejlesztésére, akkor a projekt könnyen növelheti a városrészek közötti egyenlőtlenségeket.

A Mini Dubaj ambiciózus tervei tehát kettős hatást gyakorolhatnak: egyszerre növelhetik Budapest presztízsét és az ingatlanpiac lendületét, miközben kihívásokat is teremtenek a társadalmi és gazdasági egyensúly fenntartásában. Ami biztos, hogy a kezdeményezés a lakáspiaci árakat is tovább emelheti, különösen a környező kerületekben, amelyek így az ingatlanbefektetők érdeklődésének középpontjába kerülhetnek.

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!

Az elszálló áram-, gáz-, és olajárak, dráguló hitelek, inflációs sokk, egységes energiapolitika és ársapka uniós előírása, a nemzeti szabályozásokkal kapcsolatos bizonytalanságok – mindezek együttesen komplett iparágakat állítanak komoly feladatok elé vagy éppen emelnek fel. Ezek a folyamatok a nemzetgazdaság szempontjából igen fontos vállalati beruházásokra is hatással vannak, ami erőteljesen befolyásolja azt, hogy a zöld átállás és karbonsemlegesség, ami ma már a gázfüggőség csökkentését célozza, mikor és miként valósul meg. Ebben a helyzetben kiemelt jelentőséget kap az, hogy az egyes vállalati befektetések- és vagyongazdálkodás értékelése miként változik. A nemrég megalakult Gép- és berendezésértékelők Egyesülete ezt folyamatot is hivatott támogatni.

A vállalati értékbecslés (valuation) jelentősége talán soha nem volt olyan fontos, mint most, lévén, hogy a magyar gazdaság szempontjából is stratégiai jelentőségűnek tekinthető ingatlan- és energetikai szektor külön-külön, de együttesen is olyan változásokon megy keresztül, amelyek alapjaiban írják újra a régóta alkalmazott módszereket. 

„A vállalati akvizíciók és befektetések nélkül semmilyen gazdaság nem tud fejlődési perspektívát mutatni, ám ezek alapját az értékbecslés módszertanát a jelenlegi gazdasági tendenciák most jelentősen újraírják” – emeli ki Marcin László, a Grant Thornton nemzetközi üzleti- és adótanácsadó cég valuation üzletágának menedzsere.

A szakember szerint jó példa erre az energiahatékonyság, mint az EU és Magyarország által is kiemelten kezelt terület, ami soha ekkora súllyal nem szerepelt egy irodaház, egy szálloda vagy egy ipari létesítmény értékmódosító tényezői között. Elég csak arra gondolni, hogy a megnövekedett rezsi- és fenntartási költségek mellett egy geotermikus kút vagy kedvező hosszú távú gázszerződés az eddigi 5-10%-os korrekcióhoz képest ma valójában már akár az életképesség és a csőd közötti határvonalat jelentheti.

A vállalati beruházások értékelésekor szintén jelentkeznek a mindennapos problémák és új fejlemények: az energiahatékonyságot elősegítő gépészeti megoldások, például egy takarékosabb gabonaszárító üzem vagy a hővisszanyerő rendszerek segíthetnek pozitívan tartani a cash flow-t, de a másik oldalon számolni kell a nyersanyaghiánnyal, a felvevőpiacok beszűkülésével, ami egy-egy géptípust a funkcionális ellehetetlenítésig vezethet. Ilyen körülmények között a három fő értékbecslői módszer (a költség-megközelítés, a piac-megközelítés és a jövedelem-megközelítés) alapjaiban változik meg. Ez pedig döntő abban, hogy egy cég, főként, ha az a nemzetgazdasági szempontból stratégiai szektorban van jelen, miként dönt a vállalati beruházásairól: elhalasztja, csökkentve ezzel az innovációs hozzájárulását a gazdasághoz és a saját versenyképességét vagy több területen is progresszíven előrelép. A helyes döntés meghozatalában pedig óriási szerepet kap a helyes vagyonértékelési módszertan megválasztása.

Marcin László szerint a hazai valuation szemüvegén keresztül a magyar gazdaságban várhatóan tartósan felértékelődik az energiahatékonyság, egyben számítani lehet az ingatlanszakma átrendeződésére is – ezt vetíti előre az MNB friss előrejelzése is. A gázfüggőség csökkentése céljából további támogatások is várhatóak a vállalati szektor számára, ugyanakkor ezzel együtt tanúi leszünk egyes szegmensekben a cégbezárásoknak, operatív racionalizációnak, amely összeolvadásokat vagy újabb akvizíciós hullámot is jelenthet. Az ingatlanpiac esetében várható a meglévő funkciók átgondolása, aminek jegyében a szálloda/irodaház, illetve ipari/kereskedelmi szegmensek között lehet tipikusan átjárás.

Iparági összefogás, egységes szabványok

“Sose volt még ilyen fontos talán, hogy a gépértékelők összefogjanak és egységes szempontrendszer szerint, megoldásorientáltan segítsék a piacot. Örömmel tölt el, hogy a Grant Thornton mellett gyakorlatilag az összes jelentős piaci szereplő gépértékelője szerepet vállalt az együttműködés létrehozásában” – mondta Marcin László, az Egyesület elnöke.

A nemrég megalakult, Magyarországon és a régióban is egyedülálló Gép- és Berendezésértékelők Egyesülete iparági szakmai összefogással jött létre. Célja, hogy segítse a hazai vállalatokat abban, hogy a legoptimálisabb módszertani megközelítést alkalmazzák befektetési döntéseik értékelésekor, a feltételrendszerek pontosításában és a helyes értékmegállapításban. Az egyesület kiemelt küldetése, hogy a gépértékelés terén meghonosítsa a nemzetközi szabványok alkalmazását, valamint képzésekkel, tanfolyamokkal gondoskodjon arról, hogy a Megbízók garantáltan a modern kihívásokat ismerő, megfelelő szakmai és etikai standardok szerint dolgozó szakértőkkel tudjanak együttműködni. 

forrás: https://uzletem.hu/

Megjegyzés: A CPR-Vagyonértékelő Kft. is az alapító tagok között van, és aktívan részt vesz a Gép- és Berendezésértékelők Egyesülete munkájában.