„Sok tulajdonos értetlenül fogadja: ‘Ez tényleg ennyit ér?’ Az értékbecslés pont akkor csúszik el, amikor a piacot nem a szabad kereslet–kínálat, hanem a vásárlói támogatások fűtik, és az árak… hát… elszállnak.”

Közgazdasági háttér

• A piaci ár hagyományosan a kereslet és kínálat találkozásából születik – de ha a vevőknek adunk zsebpénzt (CSOK, babaváró stb.), akkor az árak a természetes ütemnél gyorsabban nőnek. Ez olyan, mintha egy piacon minden vevőnek adnánk plusz 1000 forintot, hogy almát vegyen. Mit csinálnak ilyenkor az árusok? Hát persze: felviszik az alma árát. Így lesz a panelből „aranytojást tojó tyúk”, a bontandó viskóból pedig „felújítandó családi ház, hatalmas lehetőségekkel”, és így találkozunk egyre gyakrabban az elszálló ingatlanárakkal.
• A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 %-kal, 2025 első negyedévében pedig országosan 15,0 %-kal, Budapesten 19,2 %-kal emelkedtek a lakásárak éves szinten. Magyar Nemzeti Bank
• Ugyanakkor a fundamentumok alapján számított értékeket a lakásárak átlagosan 14,3 %-kal haladták meg országos szinten, ami a lakáspiac túlmelegedését mutatja. Magyar Nemzeti Bank

A piaci anomália és az értékbecslés dilemmája

• A támogatások erősen növelik a keresletet, ugyanakkor az építés nem tart lépést – azaz a kínálat visszafogott marad, miközben az árak egyre magasabbra törnek.
• A kereslet megnőtt, de a kínálati oldalon nincs ilyen dinamika: az építés jóval visszafogottabb, a meglévő ingatlanállomány pedig gyakran nem megfelelő minőségű és az sem elegendő, így az árak jóval a reális értékek fölött járnak. Ez az értékbecslők számára egy igazi rémálom: statisztikai adatok vs. élő, torzult kereslet – a kettő ritkán találkozik.

Mit nyerne a piac, ha fordítva működne?

• Ha a támogatások nem a vásárlóknak, hanem az építtetőknek jutnának, túlkínálatot eredményezne.
• Több fejlesztő versenyezne jobb minőséggel, kedvezőbb árakkal – megszűnne a „putri aranyáron” kategória. Helyette élhető, ár-érték arányban versenyképes otthonok lehetnének a palettán, talán még áron alul is. A mostani kínálat, ahol gyakran lakásnak nevezett rémálmokat árulnak dupla áron hamar eltűnnének. Helyükbe új, szép, modern, gazdaságos megfizethető otthonok lépnének, és valódi értékhez juthatnának a vevők.

Záró gondolatok

A mai lakáspiac olyan, mint egy színházi előadás, amelyben mindenki szerepet kapott– csak éppen a rendező hiányzik, így nem tudjuk mi lesz a darab vége. Az állam a vevőknek „segít”, túlpörgeti a piacot. Az árak egyre magasabbak, az építők/építtetők és eladók alkalmazkodnak, a vevők kapkodnak. Az értékbecslő közben kapaszkodik, és próbál reális árakat becsülni egy irreális világban. És amíg ez így van, a viskók aranyáron maradnak – mert a piac beárazza… de nem biztos, hogy józanul.

Nincs elég fizetőképes albérlő

Miközben többéves rekordokat döntöget a hazai ingatlanpiac, az albérletárak esetében éppen az ellenkezője tapasztalható. A magas bérleti díjak egyre kevésbé találkoznak fizetőképes kereslettel. A bérlők és a tulajdonosok elképzelése a reális árakról jelentősen eltér: míg a lakáskiadók átlagosan 250 ezer forintért szeretnének albérlőt találni, az érdeklődők körülbelül 215 ezer forintot tudnának albérletre költeni.

A lakásárak folyamatos emelkedése miatt számos új szereplő lép be a bérleti piacra, hiszen a saját lakás vásárlása egyre elérhetetlenebb számukra. Az érdeklődők nagy száma természetesen felfelé hajtja az albérletárakat is, de most úgy tűnik, hogy a korábbi folyamatos áremelkedések után az albérletet keresők többsége elérte azt a plafont, ami fölött már nem tudják kivenni a kínált ingatlanokat.

Decemberre a keresleti és kínálati oldal elképzelései közti szakadék 16%-ra nőtt, ekkora különbség utoljára 2020 végén, a koronavírus 2. hulláma után volt tapasztalható.

Hogyan hat a rövidtávú lakáskiadás az albérlet árakra 2025-ben?

A 2024-es év egyik legfontosabb, albérletekhez kapcsolódó változása, hogy szeptemberben betiltották a rövidtávú lakáskiadást Budapest VI. kerületében, Terézvárosban. A külföldi turisták folyamatos jelenléte és viselkedése is hozzájárult, hogy a kerület lakói 54%-os többséggel megszavazták a szigorú szabályozást, de a rövidtávú lakáskiadás jelenléte vagy hiánya kétségtelenül hatással van az adott terület albérletáraira is. Mivel a lakástulajdonsok jellemzően több pénzt tudnak keresni, ha többször, rövidebb távra kínálják kiadásra ingatlanjaikat, sokan közülük ezt a lehetőséget választják. Ez a hosszútávra kivehető lakások számának csökkenéséhez vezet, így ezeket természetesen jóval magasabb áron kínálják.

A Terézvárosban bevezetett korlátozás hatására a kerületben található albérletárak már most csökkenésnek indultak, annak ellenére, hogy a tiltás csak 2026. januártól lép életbe.

A lakhatási válság lehetséges megoldásai

A közbeszédben és a politikában is régóta folyamatosan témát szolgáltat a lakhatási válság, amelynek csak egy kis része a rövidtávú lakáskiadás szabályozása.

Az otthonteremtő, lakásvásárlást serkentő állami támogatások valóban az ingatlanpiac fellendüléséhez vezettek, azonban az albérlők jelenleg hasonló támogatásra nem jogosultak. Ezek a meghatározott réteg számára elérhető támogatások tehát az albérletek keresleti és kínálati oldalának különbségét nem enyhítik, az albérletet keresők jelentős hányadának pedig a lakásbérlés helyetti saját ingatlan vásárlása továbbra sem opció.

A leggyakrabban emlegetett megoldások között van az albérletek árának szabályozása, állami és önkormányzati bérlakások építése, és a már említett rövidtávú lakáskiadás korlátozása. Ezek mellett azonban természetesen a válságot enyhíthetné az is, ha az albérlők fizetőképessége növekedni tudna, a KSH adatai szerint ugyanis jelenleg egy átlagfizetéssel rendelkező albérlő keresetének 57%-át kénytelen egy átlagos albérletre költeni. Ha az albérletárak tartósan alacsonyak maradnak a bérlők alacsony fizetési hajlandósága miatt, az hosszútávon elriaszthatja a befektetőket a kiadási céllal vásárolt ingatlanok megvásárlásától. Ez természetesen jelentős visszaeséshez vezetne a kínálati oldalon, amely tovább mélyítené a lakhatási válságot.

Kiadó lakása van és szeretné reális áron bérbeadni?
Vagy befektetési céllal vásárolna lakást, és szeretné tudni, mennyit ér a kinézett ingatlan?

Írjon nekünk, és segítünk az ingatlan értékbecslésében!

Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!

A saját tulajdonú ingatlannak számtalan előnye van egy albérlettel szemben; az ember saját kedve szerint alakítja, dekorálja, hitel esetén a törlesztőrészlet akár alacsonyabb is lehet, mint az albérleti díj, és a végén mégis csak miénk lesz a lakás. Nem utolsó szempont az sem, hogy az ingatlanárak még mindig emelkednek, így a lakás továbbra is jó befektetésnek számít.

De mit mond most a piac, és mit mondanak azok, akik első saját lakásukat keresik? Hogy alakulnak a lakáspiaci statisztikák?

Kellene – de miből?

A K&H tavalyi felméréséből kiderül, hogy jelentősen nőtt a 30-59 évesek körében azok aránya, akik úgy látják, hogy saját erőből nem sok esélyük van lakáshoz jutni. Ezzel ellentmondó adat, hogy az elmúlt négy évben 64 százalékról 75 százalékra nőtt a korosztály esetében azok száma, akik saját ingatlannal rendelkeznek.

A lakással nem rendelkezők 52 százaléka ugyanakkor azt mondta, hogy nincs esélye saját lakáshoz vagy házhoz jutni, hacsak nem örököl vagy kap ajándékba. Egy évvel korábban még a válaszadók 44 százaléka, 2021 harmadik negyedévében pedig 42 százaléka nyilatkozott így. Ennek ellenére mégis a megkérdezettek többsége érzi úgy, hogy mielőbb lakástulajdonossá kellene válnia. Ennek oka jellemzően az albérletek magas ára, a kiszolgáltatottság, sok esetben pedig az, hogy nem akarnak albérletben családot alapítani. Később, ha tovább akarnak költözni gyerekkel már sokkal nehezebb új lakást találni.

Megéri az albérlet?

Ez egy igen összetett kérdés. Budapesten átlagosan 250 ezer forint volt a bérleti díj február közepén, de Székesfehérváron és Debrecenben is átlépték a 200 ezer forintos átlagértéket a bérleti díjak. Komoly összegek ezek, ám nem szabad megfeledkezni arról, hogy ebben az esetben nincs szükség önerőre, ami hatalmas előny a vásárlással szemben. Például egy 25 millió forintos hitelfelvétel és 35,75 millió forintos ingatlanár mellett több mint 10 millió forintnyi önerővel kell rendelkezni.

A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy sokan még olcsóbb bérleti díjak mellett is beleugranak olyan hitelekbe, amelyek törlesztése komoly nehézséget okoz, csak azért, hogy saját ingatlanban élhessenek. Annak ellenére, hogy az átlagos futamidő 20-30 év is lehet, mire lejár a törlesztési idő és a banknak addig jelzálogjog bejegyzése van.

Magyarország vs. külföld

Nyugatabbra haladva az látható, hogy egyre többen az albérlet mellett teszik le a voksukat a hitelre vett lakással szemben. Ennek alapvetően 2 oka van:

1. Sok országban az emberek sokkal kevésbé röghöz kötöttek, mint a magyarok, sokan akár többszáz kilométerre is költöznek például egy jobban fizető munka kedvéért.
2. Máshol is magasak az ingatlan árak a fizetésekhez képest, cserébe viszont sokkal egyszerűbb önkormányzati lakáshoz jutni. Vagyis ebben az esetben nem feltétlenül éri meg a saját lakás vásárlása és a hitel felvétele.

Összességében nagyon nehéz arra válaszolni, megéri-e most saját lakásba fektetni annak, akinek nem áll a rendelkezésére teljes összeg. Számtalan egyéni paraméter lehet befolyásoló tényező az adott lakás jellemzőitől kezdve az életkoron és jövedelmen át a jövőbeli tervekig. Más a helyzet, ha valaki az adott városban, városrészben szeretne letelepedni, családot alapítani. Megint más, ha egyetemistaként kell egy hely, ahol a tanulmányok végéig lakni fog.

Mindenkinek egyénileg kell mérlegelnie azzal kapcsolatban, hogy melyik opció mellett teszi le a voksát. Akinek van egy kis összegyűjtött alapja, gondolkozhat hitelfelvételben. Azonban mindenféleképpen érdemes alaposan körüljárni az ajánlatokat. A jelen helyzetben az is teljesen érthető, ha valaki az albérletben maradna, hiszen ebben az esetben csak a havi bérleti díj terheli őt, hosszú távú elkötelezettségek nélkül.

Erre nincs általános tanács, abban viszont tudunk segíteni, hogy ha a vásárláshoz el kell adnia meglévő ingatlanát, vagy a kinézett lakás ár-érték aránya kérdéses, akkor keressen fel minket bátran. Objektív, szakszerű értékbecsléssel támogatjuk, hogy reális adatok alapján tudjon döntést hozni, hiszen 10-20-30 évre elköteleződni nem kis kihívás!

Mi okozhatja ezeket a kilengéseket?

Az értékbecslések során felhalmozódott adatokból jól láthatók a trendek, hogy melyik ingatlan túlárazott, és melyik az amelyik valóban többet érhet. Ellentétben a klasszikus homo oeconomicus viselkedés mintájával, egy-egy hirtelen gazdasági változás inkább teljesen irracionális, érzelmi megalapozottságú döntéseket von maga után, mintsem megfontolt, és maximális hasznosságra törekvőt. Így nem meglepő a teljesen trenddel szemben menő és nem piaci áron történő adásvétel.

Ezeket látjuk, amikor 1-1 ingatlan túlzott, vagy épp túl alacsony áron kerül új tulajdonosához. Ilyen esetekben az értékbecslőnek nincsenek eszközei arra, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan beiktasson egy irracionalitás mértékét meghatározó korrekciót. 

Mit tehet az értékbecslő?

A túlhevült vásárlók néha egymást túllicitálva kötnek adásvételeket, elképesztőbbnél-elképesztőbb árakon. Ez azonban inkább hasonlít pánikvásárlásra, mint tényleges piaci trendre. Ennek a fordítottja is látható volt a 2010-es évek elején, amikor olyan mélységekbe esett az ingatlanár, hogy az a mai szemmel hihetetlen olcsónak tűnik. 2009-ben például az új lakások budapesti átlagára mindössze 364.000 Ft/m² volt, a legfrissebb adatok szerint ez mostanra meghaladja a 1.500.000 Ft/m²-t!

Persze, a tulajdonosok hamarabb hiszik el, hogy a lakásuk többet érhet a becsült összegnél, mint azt, hogy változik a piac, és a negatív kilátások miatt nagyobb a valószínűsége egy ingatlanpiaci korrekciónak. Nehéz megbarátkozni a gondolattal, hogy az ingatlan árak csökkenhetnek is. Vessünk csak egy pillantást, hogyan alakultak az ingatlanárak 2007-2013 között.

Ezért is javasoljuk az értékbecslést adásvétel során, hogy ne Ön legyen az, aki túl sokat fizet, vagy túl keveset kap!

Miben áll az értékbecslő felelőssége?

Az értékbecslő felelőssége tehát, hogy a trendfordulók alkalmával is reális képet adjon a szakvéleményben, annak ellenére, hogy a mostani piaci körülmények mellett;  

1. Nem mindig a legjobbak az összehasonlító adatok (melyekhez az adott ingatlant hasonlítjuk), mert nem adnak választ a piac gyors változásaira (gyakran egy fél éves adásvételi adat is lehet elavult)!
2. Nem mindig jók a piaci elemzések sem, mert időbeli eltérés mutatkozik az adatok feldolgozása és a következtetések levonása között. Az eltérés negyed-, féléves, vagy még több is lehet, ami jelentős eltérést mutathat a piac megítélésében.

Hogyan lehet értéket teremteni az értékbecsléssel?

A változó piacra való tekintettel jelenleg 60 napra rövidült az értékbecslés érvényessége, ezek után pedig javasolt annak frissítése. Az értékbecslőnek tisztában kell lennie saját képességeivel, felkészültségével. Elengedhetetlen a folyamatos képzés a gazdasági események naprakész ismerete, és a változások felismerése. Ha szükséges be kell vonni külső szakértőt, elemzőt, aki jobban ismeri a piacot! Így a változó időkben is pontos képet lehet adni az ingatlanpiac helyzetéről, kilátásairól. Csak így garantálható a minőségi munka és így lehet olyan értékbecsléseket készíteni, amelyre gazdasági döntések alapozhatók. Ez tehát az értékbecslő felelőssége, hogy ne legyen se túlzott, se alulértékelt az ingatlan, és tükrözze a mindenkori piaci folyamatokat! Ha Ön is adásvétel előtt áll, kérjen ajánlatot!

Olvassa el további cikkeinket is, az ingatlanpiac érdekességeiről!

Az osztatlan közös tulajdonról szóló sorozatunk 1. részét itt olvashatja

Honnan lehet tudni, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó?

Egy megvásárolni kívánt ingatlannal kapcsolatban mindig érdemes előzetesen tájékozódni, mielőtt bármiről is szerződne. Ennek része a tulajdoni lap lekérése is, amelyet a kezében tartva rögtön ki tudja deríteni, hogy osztatlan közös tulajdonról van-e szó. Például túl sok tulajdonosa van az ingatlannak. A helyszínen pedig árulkodó jel lehet, hogy több részre osztott a telek, vagy több lakrész látható az ingatlanon. Amennyiben erről nem bizonyosodik meg időben, sajnos kellemetlen meglepetések érhetik később.

Eladható az osztatlan közös tulajdon?

Természetesen igen! Bár ez nem annyira egyszerű, mint például egy egyetlen tulajdonossal rendelkező ház eladása kapcsán. Először is a Polgári Törvénykönyv értelmében a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van! Ez azt jelenti, hogy nem adható el senkinek úgy az ingatlan, hogy nem kérdezi meg erről a többi érintettet. Ha a tulajdonos olyan vételi ajánlatot kap, amely számára nagyon kedvező és amelyet elfogadna, nem teheti ezt meg azonnal. Még a tényleges elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttakkal. Amennyiben a többiek nem élnek az elővásárlási jogukkal, a szerződést meg lehet kötni. Ez az ideális eset.

Ám amennyiben ennek a törvénynek az egyik tulajdonos nem tesz eleget, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.

Még rosszabb lehet a helyzet, ha a sok tulajdonos közül valaki külföldön él, vagy csak nem elérhető. Így megnehezedik a lemondó nyilatkozat beszerzése, vagy időben eltolódik. A legrosszabb, ha az osztatlan tulajdon még mező-, vagy erdőgazdasági területnek minősül. Ilyenkor jóval több az adminisztráció, és az adásvételit 60 napra még az Önkormányzatnál is ki kell függeszteni.

Milyen nehézségek jelentkezhetnek, vételnél?

Ha a vevő banki hitelt vesz fel a vásárláshoz, akkor a pénzintézetek rendszerint szigorú feltételeket szabnak a hitelezéssel kapcsolatban, például elvárják az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás meglétét, így ezt mindenképpen célszerű előre elkészíttetni annak érdekében, hogy a tulajdonrész piacképes legyen.

Ez alapvetően is szükséges a tulajdonostársak között, ezen felül a hitelezésnél is jól jöhet. Osztatlan közös tulajdon esetén ugyanis minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult, így a használatot a tulajdonostársaknak célszerű írásbeli megállapodással rendezni. Ez a szóban forgó szerződés rögzíti, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonostárs jogosult, de a közösen használt részekről is nyilatkozhatnak. Ilyen lehet például az autóbeálló, kerti tároló, padlás… Javasolt továbbá rögzíteni azt is, hogy az egyes tulajdonostársak rendelkeznek-e önálló közüzemi mérőórákkal, vagy ennek hiányában mi alapján történik az elszámolás.

Milyen hátrányai vannak az osztatlan közös tulajdonnak?

Ha valaki tulajdonrészt szerez egy osztatlan közös tulajdonban, az számos kötelezettséggel jár. Egyrészt ugyanis beleegyezés szükséges szinte mindenhez, ami az ingatlannal, annak átalakításával vagy újításával kapcsolatos. Másrészt elengedhetetlen a pontos dokumentáció. Hiszen ez nagyon fontos lehet például a közművek bejelentése és az azokkal kapcsolatos költségek fizetése esetén. Mindezeken felül, ha valamilyen módon profitot termel az ingatlan, a tulajdoni hányaduknak megfelelően mindenkit megillet a bevétel a befolyt összegből.

Végül, de nem utolsósorban az osztatlan közös tulajdonú ingatlan eladási ára érthetően alacsonyabb, mint egy különálló ingatlané, ami saját tulajdoni lappal rendelkezik.

Természetesen eladható az osztatlan közös tulajdon, de nagyon fontos, hogy minden esetben megfelelően tájékozódjon szerződéskötés vagy ajánlattétel elfogadása előtt.

Mi befolyásolja az ingatlanpiacot?

A lakások adásvételi tempóját nagymértékben befolyásolja a világgazdasági helyzet, valamint számos demográfia adat, továbbá a Földet érintő megannyi esemény. Az elmúlt időszakban nem volt hiány a jelentőségteljes eseményekből. A szomszédos országban zajló sajnálatos háború erőteljesen hat az ingatlanok keresletére, különösen az egyes lokációk vizsgálatában. Ez a világpolitikai válság azonban az energiaárakra is rányomja a bélyeget, aminek hatása természetesen a lakások iránti keresletben és eladási vágyban is megmutatkozik.

Mindezeken felül hazai viszonylatban is hatalmas változás történt a rezsiárak tekintetében, így az eladó ingatlanok iránti preferenciák tekintetében is elindult egy változás, amiről bővebben itt írtunk. Nézzük, mi áll a lakáspiac lelassulásának hátterében!

Veszprém megye szárnyal, míg Vas megye lelassult

• 2022. június hónapja különös lendületet adott Veszprém megyének, ahol Csongrád-Csanád megyével összhangban, több mint 20 százalékkal nőtt az ingatlaneladási szándék. Előbbi esetében ez egészen pontosan 29 %-os emelkedést jelent, ami „Magyarország tengerével“, vagyis a Balatonnal magyarázható, ugyanis a tóhoz közel eső ingatlanokra mindig is nagyobb volt a kereslet a nyári hónapokban. A megyeszékhely amúgy is az egyik legdrágább városnak számít az országban, mind az eladási árakat, mind pedig a bérleti díjakat tekintve.
• Csongrád-Csanád megye fellendülése pedig Szegednek köszönhető, ami az egyik legforgalmasabb és legkedveltebb egyetemváros Magyarországon.
• Nagy érdeklődésnek örvend még Heves, Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megye is.
• Ezzel egyidőben Vas megyében szintúgy 20 százalékos változás történt, azonban itt, ennyivel esett vissza az ingatlankínálat.

Hogy áll a főváros?

Budapest mindig is a legkeresettebb helynek számított Magyarországban. A fővárosban és minden más megyében is az 1000 hirdetésre jutó érdeklődők száma ugyan csökkent, még mindig Budapest a legkedveltebb hely. Ez nem is annyira meglepő, hiszen befektetés és egyéb célból is itt a legjobbak a lehetőségek. Összességében tehát elmondható, hogy a fővárosi árak nem lesznek nyomottabbak attól, hogy most kissé visszaesett a kereslet. Ami azonban biztosan változást indít, az a rezsiköltségekről szóló törvénymódosítás, de ez inkább az ingatlanok méretére, és költséghatékonyságára lesz hatással.

Mi áll a lelassulás hátterében?

Ahogy azt korábban olvashatta, az ingatlanpiac nem állt meg, csupán valamelyest lelassult, ami mögött egyértelműen látszik az óvatosság, mint fő motiváció. 2022 nyarán számos olyan esemény történt egyidőben, amelyek az embereket arra ösztönzik, hogy tartalékaikkal óvatosabban bánjanak, azokat inkább bővítsék, mintsem felhasználják. Ezzel magyarázható a növekvő hirdetések száma, míg a kereslet nem növekedik ezzel azonos lendületben. Ezen az árszínvonalon már érdemes elgondolkodni, és alaposabban utánajárni mit kapunk a pénzünkért. Egyes ingatlanok már erősen túlárazottak, így ritkább és hosszabb utánajárást igényel egy jó befektetés megtalálása. A hitelek drágulásával nagyobb önerő szükséges a vásárláshoz, ami szintén csökkenti az érdeklődők étvágyát.

A közelben zajló háború és annak hatásai bizonytalanságot keltenek az emberekben, akik így nem feltétlenül az ingatlanvásárlásba fektetnek. A gazdasági helyzet sem kifejezetten rózsás, köszönhetően a növekvő energiaáraknak és a kiugró inflációs adatoknak. Az adásvétel tehát nem állt le teljesen, de jól érezhető, hogy sokkal lassabban cserélnek gazdát az otthonok, ami így meghosszabbíthatja a költözési időt is.

Mik a lakásvásárlás szempontjai?

Mindenki eltérő prioritásokkal rendelkezik, ha ingatlanvásárlásra kerül a sor. Vannak, akik a modern, korszerű megoldásokat kedvelik, míg mások a vidékies stílust. Egyesek a kertre esküsznek, míg sokan inkább egy tágas terasz után kutatnak. A belső terekben is nagy az eltérés, amit a változatos elrendezésű otthonok is jól prezentálnak, ugyanis hol tágas beltereket, hol több, kisebb alapméretű szobát találhat.

Egy azonban biztos, hogy az ingatlan fenntartási költsége a legtöbb esetben, igenis fontos szempont. Különösen igaz ez most, amikor a rezsicsökkentés átalakult, az erre vonatkozó törvényi szabályozás módosult. Ugyanis most mindenkinek piaci árat kell fizetnie a villamos-, és gázenergiáért, aki az átlag felett fogyaszt. A változó gazdasági helyzet elkerülhetetlenül hatással van az ingatlanpiacra is, hiszen a kereslet igényei is átalakulnak. Akár egészen döbbenetes árkülönbségek is lehetnek egy korszerűbb, energiahatékony ingatlan, és egy hasonló méretű és korú épület között, derül ki Balogh László szavaiból, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől. A feladott hirdetések idén 5%-kal növekedtek, amiből az eladási szándék emelkedése jól kivehető. Ami azonban különösen érdekes, hogy ugyanebben az időszakban a 150 négyzetméternél nagyobb lakóingatlanokra vonatkozó hirdetések mintegy 4%-kal növekedtek. Látszik, hogy a sokszobás, nagy ingatlanoktól – amelyek fenntartása mellesleg vélhetően magasabb is – sokan szeretnének túladni, ez azonban a mostani helyzetben még nehezebb lehet.

Csak a méret hátráltathatja az eladást?

A magyarországi eladó ingatlanok (lakások és házak együttvéve) közel kétharmada gázalapú fűtéssel rendelkezik. Még azok az épületek is, ahol önmagában nem konvektor, vagy gázkazán került telepítésre, hiszen azok a lakások is ide sorolhatók, amelyeknek a házközponti fűtése gázüzemű. Egy radiátorral rendelkező panellakás rezsije is jelentősen megnövekedhet az elkövetkező időszakban, ami megnehezítheti az értékesítést.

Mindez persze nem azt jelenti, hogy ezek az ingatlanok eladhatatlanok lennének. Csupán azt, hogy jelentős árkülönbség alakulhat ki két, látszólag azonos adottságokkal rendelkező lakás között is. Előfordulhat tehát, hogy az Ön gázüzemű házközponti fűtéssel rendelkező, 70 négyzetméteres otthona áráért csak egy jóval kisebb, de valamivel korszerűbb ingatlant tud vásárolni.

Milyen következtetést vonhatunk ebből?

Ha megnézzük az imént említett számokat, hogy a piacon elérhető lakások jelentős hányada esetében magasabb rezsiköltség várható, könnyen kikövetkeztethetjük, hogy a fennmaradó egyharmadra nagyobb lesz a kereslet. Ez annyit jelent, hogy a lakásárak között látványos különbségek alakulhatnak ki. Az árak változására a világgazdasági helyzet is hatással van. Így nem valószínű, hogy a gázüzemű és/vagy nagy alapterületű otthonok ára csökkenjen. Jelenleg inkább az a valószínű, hogy az alacsony fenntartású ingatlanok ára növekedni fog.

Van-e lehetőség vonzóbbá tenni az ingatlant?

Nehéz általánosságban tanácsot adni ebben a témában, ugyanis más lehetőségek elérhetők egy panellakás és egy különálló épület esetében. Az mindenképpen igaz, hogy eladói oldalról a kisebb korszerűsítési munkálatok pozitívan befolyásolhatják az ingatlan árának alakulását. Ezek lehetnek energiahatékony berendezések, kiváló hőtartással rendelkező nyílászárók, vagy éppen egy belső szigetelés. Vásárlói oldalról kicsit nehezebb a feladat, de ilyenkor érdemes megvizsgálni az erőforrásokat, és lehetőleg egy olyan ingatlanba fektetni, amelynek a hosszútávú fenntartása kedvezőbb. Ehhez gyakran nyújt segítséget az ingatlan értékbecslés is!