Élénkülő kereslet

A hitelkamatok csökkenésének és a CSOK Plusz bevezetésének is köszönhetően 2024-ben a megelőző évekhez képest 20 százalékkal többen érdeklődtek ingatlanok vásárlása iránt az ingatlan.com adatai szerint. Az új családtámogatási program a magas hitelösszegek mellett fix 3%-os kamatozást is biztosít a jogosultak számára, de a tavalyi év során a piaci lakáshitelek is csökkentek, így nagyon sokan juthattak a korábbinál jóval kedvezőbb kölcsönökhöz.

A fellendülés mértéke természetesen vármegyénként eltérő, de az egész országban jellemző volt. A legkisebb növekedés is 7-8%-ra tehető, Somogy és Békés vármegyékben. Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében az országos átlagnál is jóval magasabb, 29%-os növekedést tapasztalhattunk a tavalyi évben. Fontos hozzátenni, hogy 2023-ban a lakáspiac nem teljesített túl jól, így a nagy százalékok csalókák lehetnek. Ennek ellenére a 2024-es év hosszabb időszak átlagához képest is növekedést mutatott, lakáspiaci szempontból ez volt a legforgalmasabb év a koronavírus-járvány óta.

Lakásárak emelkedése 2025-ben

A megélénkült kereslet, a kínálat és az ingatlanárak természetesen folyamatos kölcsönhatásban állnak egymással. A kereslet növekedése miatt 2024 harmadik negyedévére a becslések szerint országos átlagban 12,8%-kal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban. Ez az EU-s átlagnál jóval magasabb emelkedést jelent, Budapesten még ennél is jelentősebb, 14,7%-os  drágulás volt tapasztalható.

Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban október elejére elérte a 1,07 millió forintot, az újépítésű lakások pedig már több, mint 1,5 millió forintba is kerülhetnek négyzetméterenként. Az eltérés azonban kerületenként is igen jelentős, a legdrágábbnak minősülő II. kerületben nyáron 3,07 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. Várhatóan a lakásárak emelkedése 2025-ben is folytatódni fog.

Mit jelent ez a jövőre nézve?

Az előzetes várakozások szerint a fellendülés az idei évben is folytatódhat, 2025 ugyanis további 8%-os keresletnövekedéssel indult, így érdemes lehet ingatlaneladásra vonatkozó terveit a közeljövőben megvalósítani.

A magas árak ellenére a lakásvásárlással sem feltétlenül érdemes az ingatlanárak csökkenésére várni, az előrejelzések akár 10-20%-os további áremelkedésre számítanak, hiszen a kínálati oldal csak egy bizonyos pontig tud lépést tartani az egyelőre egyre növekvő kereslettel.

A korábban nyugdíjpénztári megtakarításokban vagy a 2025-ben lejáró Prémium Állampapírokban tartott tőke felszabadulása szintén az ingatlanpiac növekedését támogatja, hiszen ezek miatt várhatóan még jobban felélénkül majd a befektetők vásárlási kedve. Annak ellenére, hogy sok hír további növekedésre enged következtetni, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac alakulását számos tényező befolyásolja. Az idei állami lakástámogatások pontos feltételeit és a piaci kamatok alakulását még nem ismerjük, ezek mellett pedig az infláció mértéke is hatással lehet a lakásárakra. Nem elhanyagolható tényező természetesen az sem, hogy az egyre növekvő árak mellett meddig tud növekedni a kereslet.

Nehéz megjósolni, hogy ténylegesen mire számíthatunk a hazai lakáspiacon 2025-ben, a gazdasági helyzet ismeretében azonban tudatos döntéseket hozhat.

Ha a jelenlegi élénk lakáspiaci helyzetet kihasználva szeretné mihamarabb eladni ingatlanját, esetleg új lakást vagy házat venne, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy együtt megtalálhassuk az Önnek legkedvezőbb megoldást!

Előre szeretném leszögezni, hogy a jelen helyzetben maximum óvatos becslésekbe lehet bonyolódni, biztosat senki nem tud. Részint azért, mert a helyzet kiszámíthatatlan, részint azért, mert viszonylag friss, nem állnak még nagy mennyiségben rendelkezésre adatok.

Milyen tényezők hatnak a nemzetközi piacra jelenleg?

A háború soha nem két ország ügye, hiszen minden ország részese valamilyen módon a világgazdaságnak. Hatással van az importra, az exportra, az előállításra, a külföldi befektetők felől beáramló pénzre és az adott ország lakóinak külföldi befektetéseire egyaránt. A közvetlen hatásokon túl a háború következtében meginduló menekülthullám, a szankciók is mind-mind befolyásolják számtalan termék és szolgáltatás világpiaci helyzetét.

A jelenlegi háború esetében a gabona- és energiaárak, a nyersanyagok árainak változására lehet számítani, illetve bizonyos szektorokban ellátási, beszerzési nehézségek alakulhatnak ki. 

Az orosz-ukrán háború várható hatása az ingatlanpiacra

Egyelőre még nincs jelentős változás a hazai ingatlanpiacon, de az valószínűsíthető, hogy az orosz vásárlók, befektetők száma jelentősen csökkenni fog, részben a szankcióknak köszönhetően. A magyar ingatlanbefektetők közül, különösen, akiknek rövid távra kiadható (jellemzően Airbnb) lakásuk van, sokan ajánlották fel a menekülteknek pár hétre-hónapra az ingatlant, ami átrajzolhatja a bérleti piacot. Kérdés, hogy a szomszédunkban dúló háború, illetve a Covid-helyzet változása milyen hatással lesz Magyarország turizmusára.

Fordítva nincs jelentős hatás, a magyar ingatlanbefektetők általában nem Ukrajnát és Oroszországot szokták választani, így az ottani helyzet a külföldi befektetéseket csak minimálisan érinti.

Az viszont érdekes kérdés, hogy ilyen bizonytalan helyzetben megmarad-e az ingatlanbefektetési kedv, vagy inkább a tőzsdére viszik a befektetők a pénzüket. Az elmúlt napokban ugyanis nagyot esett a hazai börze, így sokan a gyors visszapattanás reményében lépnek piacra.

A háború hatásai az építőiparra

Oroszország és Ukrajna jelentősen hozzájárulnak a globális nyersanyagpiachoz. Rezet, ásványokat, vegyi anyagokat, fűrészárut, nikkelt, platinát is exportálnak, amelyekben részint a háború, részint a szankciók miatt most jelentős ellátási gondok merülhetnek fel. Ez azt jelenti, hogy valószínűleg áruhiány és áremelkedés várható az építőipar és a termelés szinte minden területén. A megdráguló, elhúzódó ingatlanfejlesztések pedig hatással lesznek az ingatlanpiaci árakra is.

Eközben várhatóan több tíz- vagy százezer menekültre lehet számítani, akiknek egy része valószínűleg ideiglenesen vagy véglegesen Magyarországon szeretne letelepedni. Itthon már a korábbi években is sok ukrán munkás, segédmunkás helyezkedett el az építőiparban. Valószínűleg a következő hónapokban tovább nő a számuk. Ugyanakkor ez a mozgás oda-vissza történik, hiszen azok közül, akik már esetleg régebb óta tartózkodnak hazánkban, sokan most kapják meg a behívójukat, hogy térjenek vissza az anyaországba és vegyenek részt a harcokban.

A rövidtávú trend a bizonytalanság, a kivárás, ami viszont az árak stagnálását jelenti. Ha a háború elhúzódik, akkor szinte biztos, hogy inflációra, a nyersanyagárak drágulására számíthatunk. Ha a pénzintézetek a kamatemelések mellett döntenek, az a hitelezést is visszafoghatja. A beruházások csúszása pedig még tovább növelheti a költségeket.

A mérleg másik serpenyőjében viszont a kereslet visszaesése lejjebb szoríthatja az árakat, de legalábbis megnövelheti a mozgásteret az alku során.

Ha eddig ingatlanbefektetésben gondolkodott, a mi javaslatunk most az, hogy jobban megéri kivárni, amíg a helyzet tisztázódik, és lehet már látni az országos, illetve globális trendek hatásait. Olvassa el korábbi cikkeinket is. További cikkek

A folyamatos konfliktushelyzet egyik félnek sem tesz jót hosszú távon. Persze van az úgy, hogy mindenki a maga dolgát érzi igaznak, a maga sérelmét jogosnak. Az ilyen vitás helyzetekre azonban többnyire törvényi szabályozás vonatkozik, pontosan azért, hogy legyen egy külső, nagyobb erő, amely világossá teszi a szabályokat, amik szerint a lakóközösségi életet élni kell. Ebben az esetben mindegy, hogy tulajdonosok vagy bérlők kapnak hajba, hogy kertváros vagy panelház az események helyszíne, a szomszédjogok mindenkire egyértelműen és határozottan vonatkoznak. Lássuk a leggyakoribb problémákat – hiszen ezek az értékbecslés során is fontosak lehetnek!

Szükséges zajkeltés

Szükséges vagy indokolt zajkeltés címen kategorizálja a törvény azokat a zajokat, amelyek elengedhetetlenek egy-egy tevékenység elvégzéséhez. Ilyen például a legtöbb felújítással, lakberendezéssel-, valamint a gyermekneveléssel járó zaj. De ide tartoznak a különböző kertépítéssel- és zöldterület-fenntartással járó zajok is. Fontos kiemelnünk, hogy még az indokolt zajkeltés mértéke sem érheti el a jogszabályban meghatározott maximumot, mely a környezeti zaj- és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló 27/2008.(XII.3.) KvVM-EüM együttes rendeletben az alábbiak szerint alakul, attól függően, hogy az ingatlan hol helyezkedik el, valamint, hogy nappal vagy éjszaka történik a zajkeltés:

Szükségtelen zajkeltés

Ebbe a kategóriába tartozik minden olyan zajkeltés, ami csupán a tulajdonos/bérlő szórakoztatására szolgál. Ilyen lehet például a hangos zenehallgatás, a házibuli, a kihangosított videojáték, a jogszabályban megszabott időkereten túllépő tűzijáték, de még egy zajosabbra sikerült társasjáték est is.

Olyan zajok is beletartoznak ebbe a kategóriába, amelyekre elsőre nem is gondolnánk: a ház előtt parkoló autó/motor riasztójának hangja (amennyiben indokolatlanul riaszt, pl. műszaki állapotból kifolyólag), vagy a jármű működésével járó hanghatások. Szükségtelen zajkeltést szándékosan és óvatlanul is okozhatunk, a cél viszont minden esetben az, hogy ezt a megfelelő módon kezeljük szomszédainkkal és viszont.

Lármás társasházak

A társasházak, panellakások és ikerházak egyik legnagyobb problémája a közös falrész. Van, hogy a szigetelés nem megfelelő, emiatt minden apró zaj áthallatszik. Sajnos az is megesik, hogy a szomszédunk egyáltalán nem zavartatja magát – meg sem próbál odafigyelni a hangzavar mértékére.

Természetesen egyik szituáció sem csak fekete vagy fehér. Könnyen lehet, hogy a szomszédunk nincs tudatában annak, mennyire áthallatszik minden, vagy épp nem szándékosan zajong, csupán kisbabát/kölyökkutyát nevel, akiknek sajnos valóban vannak lármás időszakai. Egy szorosan összezárt közösségben, mint egy panel- vagy társasházban az ilyesmit illik előre jelezni a szomszédok felé, azonban ennek elmaradása sem lehet ok az azonnali marakodásra.

A felmerülő konfliktusokat először mindig szép szóval, türelemmel próbáljuk rendezni. Jelezzük a másik fél irányába, hogy a zaj, ami az otthonából kiszűrődik, túl hangos, régóta tart, vagy a nem megfelelő időben (korán reggel, késő éjjel stb.) történik, lehet-e, tud-e ezen változtatni. Amennyiben a kérésünk, figyelmeztetésünk ellenére sem történik jelentős változás, úgy első körben nézzünk utána, van-e a társasháznak saját, belső házirendje, szabályzata. Ezt ugyanis minden bérlő és tulajdonos egyaránt elfogadta. A társasház saját házirendje akár azt is megszabhatja, hogy a lakóegységekben milyen felesleges zajkeltés kategóriába tartozó tevékenységeket lehet végezni. Sőt, akár külön időintervallumot is megszabhat rájuk.

Amennyiben a társasháznak nincs saját házirendje, úgy érdemes az adott kerületi önkormányzat, vagy a Budapest Fővárosi Önkormányzat által kibocsátott rendeleteket átböngészni, hogy érvekkel támaszthassuk alá panaszunkat. Társasházi zajkeltés esetén nagy segítség lesz a 2012. évi II. , szabálysértésekről szóló törvény.

Problémák a kertes házak közt

Kertes házakkal teli, kertvárosi övezetekben gyakoribb példa a csendháborítás problémája. Legtöbbször a különböző kerti tevékenységekkel járó zajok. Szerencsére erre már van konkrét szabályozás. A lakók nyugalmának érdekében a kertépítéssel és zöldterület-fenntartással kapcsolatos zajkeltő tevékenységek (mint a fűnyírás, kerti traktor működtetése, motoros fakivágás, flex vagy dekopír fűrész, betonkeverő használata stb.) az alábbiak szerint végezhetők:

• munkanapokon 7:00 – 20:00
• szombaton, valamint jogszabály által pihenőnapnak minősített napokon 9:00 – 12:00, illetve 15:00 – 18:00 között.

Azonban vasárnap és munkaszüneti napokon ilyen tevékenység nem végezhető.

A kertes házak között, kiváltképp, ha telekszomszédokról van szó, gyakori probléma az egyik kertből a másikba átlógó növényzet. Amennyiben ez zavarja az ingatlan tulajdonosát, úgy első körben szép szóval kérje meg a növény tulajdonosát, hogy tegyen eleget kötelezettségeinek, és gondoskodjon róla, hogy a növénye ne lóghasson át más kertjébe.

Szomszédjogok és a növényzet

Amennyiben a növény tulajdonosa nem tesz eleget kötelezettségeinek, úgy a telek tulajdonosa az átlógó növényzetet levághatja. Azonban a szomszédjogok előírása szerint szigorúan csak a telekhatárig! A kerítés felett át nem nyúlhat, azzal kárt tenne a szomszédja növényében. Amennyiben Önt zavarja a kertjébe átlógó ág, mert árnyékot vet, gyümölcsöt hullat, vagy tönkreteszi a talajt, minden esetben csak a saját kertjében lévő részeit vághatja le a növénynek. Amennyiben úgy vágja le a növény átlógó részeit, hogy előtte nem tájékoztatta erről a növény tulajdonosát, úgy az ezt sérelmező szomszéd akár kártérítésért is folyamodhat. Az első tehát mindig az illedelmesség, a szép szó legyen!

Előfordulhat olyan eset is, hogy a szomszéd telkéről átlógó fa nem csupán zavaró, de baleseti kockázata is van a házra, sufnira, garázsra stb. tekintettel. Ebben az esetben is először tájékoztassa szomszédját, és kéje, hogy tegyen ellene. Amennyiben ez nem valósul meg, úgy forduljon a jegyzőhöz, vagy a helyi önkormányzat építési osztályához. Így egy helyszíni szemlét követően indokolt esetben el fogják rendelni a fa kivágását vagy a terep rendezését. A kertes házak tulajdonosai közt ezeken felül számos probléma léphet még fel. Azonban, ha a megbeszélés, és a kulturált vita nem használ, a szomszédjogok 2013. évi CLXXIV. törvénybe foglalt szabályozásai megoldásként szolgálhatnak.

Kérjük, minden esetben törekedjen a békés, higgadt megoldásra, hogy a jó szomszédi viszonyt megőrizhesse – az ingatlan eladásakor minden belefektetett energiája megtérül majd!

A szomszédság témakörében ide kattintva olvashatja előző cikkünket!

Cikksorozatunk korábbi részeiben már alaposan megtárgyaltuk, hogyan befolyásolja az ingatlan értékét annak elhelyezkedése, állapota, valamint az ingatlanpiac aktuális helyzete. Most azonban ennél is közelebbről vizsgáljuk nem csupán az eladni kívánt ingatlant, de annak közvetlen környezetét, a szomszédokat is.

Az összeszokott lakóközösség

Abban az esetben, amikor egy összeszokott lakóközösségből távozik valaki, fontos, hogy ügyeljen rá: a következő tulajdonos is könnyedén beilleszkedjen majd. Persze, ehhez maga a lakóközösség is kelleni fog. De egy elfogadó, udvarias és emberséges lakóközösség akár az ingatlan árát is képes emelni. Egy folyamatosan áskálódó, problémát kereső (és találó) lakóközösségbe nehezebb lesz új lakót találni, ezt esetleg az ingatlan árának csökkentésével lehet és kell kompenzálni.

Az, hogy ez milyen mértékben valósul meg, nagyban függ ismét az ingatlan elhelyezkedésétől. Míg egy kertvárosi részen könnyű túllendülni a kellemetlen szomszédságon a kényelmes távolságok miatt, addig egy belvárosi gangos társasházban ez szinte megvalósíthatatlan.

A békés együtt élők

Az idilli állapotnak 2 része létezik, mindkettő alaposan megdobhatja az ingatlan értékét.

1. Az egyik eset, amikor mindenki tiszteletben tartja a másik szükségleteit, és megérti a szükséges tevékenységekkel járó zajokat, érdeklődik, köszön, esetleg udvariasan cseveg is néhanap.
2. A másik eset az, amikor mindenki kölcsönösen a maga dolgával törődik, és ha tudja előre, hogy bármilyen zavaró zajjal vagy fényhatással járó munkálatokat végez, bulit rendez, esetleg a szokottnál tovább és többen tartózkodnak majd a kertben, ami késő este zavaró lehet, azt jelzi időben a szomszédok felé.

A patthelyzet

Új építésű lakások esetén nehézkes megítélni a szomszédi viszonyokat. Hiszen például egy új építésű lakóparkban vagy társasházban még nincs kialakult lakóközösség. A tulajdonosok egy teljesen heterogén vásárlói rétegből érkeznek, és majd csak később kovácsolódnak lakóközösséggé. Ebben a helyzetben sajnos benne van az a rizikófaktor is, hogy lesznek egymás közt konfliktusok, vitás helyzetek, de ahogy az idilli viszonyra, úgy erre sincs garancia.

A szomszédjogok

Sokakban az a tévhit él, hogy a saját tulajdonában lévő ingatlanban – helyezkedjen az el bárhol – azt csinál és akkor, amit és amikor szeretne. Ez azonban, ha belegondolunk, teljességgel élhetetlen helyzet lenne. Legyen szó akár sorházról, társasházról vagy lakóparkról. Éppen ezért bizonyos törvényi szabályozások vonatkoznak minden ingatlanhasználóra, tulajdonosra, a szomszédokkal való békés együttélés érdekében. Erről bővebben a cikksorozatunk következő részében foglalkozunk majd.

Jó szomszédnak jó a szomszédja is, Kinek rossz a szomszédja, annak sok a gondja. (magyar közmondás)

Amennyiben bizonytalan abban, hová sorolná ingatlanja környékén a lakóközösséget. Esetleg abban, hogy ez milyen irányban és mértékben befolyásolhatja eladni kívánt ingatlanjának értékét, mindenképpen azt tanácsoljuk, hogy keressen fel egy ingatlan értékbecslő szakembert, aki szakmai tapasztalataival és tudásával megkönnyítheti az értékbecslés folyamatát.

Az eladni kívánt ingatlan piaci értékét számos dolog meghatározza, többek között az ingatlan elhelyezkedése, az ingatlanpiac aktuális állapota, valamint az ingatlan kora és állapota. Az első két témát korábbi cikkeinkben már alaposan kiveséztük, lássuk hát, hogyan befolyásolja az ingatlan értékét az építés dátuma és az azóta eltelt évek!

Új építésű kontra régi építésű ingatlan

Alapesetben nem lehetséges megállapítani melyik a legjobb. Legtöbbször csak számok kérdése, valójában azonban sokkal több tényezőt kell mérlegre tenni.

Az új építésű ingatlanok előnyei

Az egyik legnagyobb pozitívum az új építésű ingatlanok esetében, hogy az ingatlan olyan sarkalatos pontjai, mint a tetőszerkezet, víz-gáz-fűtésrendszer, elektromos vezetékek stb. mind újak, és nagy valószínűséggel garanciálisak. Ez azt jelenti, hogy a magasabb ingatlanár ellenében ezekre a következő 10-20 évben nem lesz szükséges költeni, ami hatalmas megtakarítás, előny sokak számára. Éppen ezek miatt az állami kedvezmények, kölcsönök és hitelek is sokkal kedvezőbbek az új építésű lakásokra, házakra, ezzel pedig az ingatlanpiacon is feljebb tornázzák magukat.

Az új építésű ingatlanok felszereltsége (ha bútorozott ingatlan vásárlásáról van szó) sokkal korszerűbb, modernebb, sokszor elegánsabb és variálhatóbb is, ez pedig a mai világban szintén hatalmas előnnyel bír. Egy új építésű, modern ingatlan esetében a legtöbbször nem kell aggódni a szerkezeti problémák, vagy a hűtés-fűtés korszerűsége, tartóssága miatt, illetve az értékét is tovább képes megőrizni, ha esetleg később el- vagy kiadnák, így ebből a szemszögből is érdemes alaposan megvizsgálni, akár eladásra kínálunk, akár vásárolni szeretnénk ingatlant.

Az új építésű ingatlanok hátrányai

Azonban attól, hogy valami új, még nincs garantálva, hogy tartós és jó minőségű is. Új építésű ingatlan vásárlása és eladása esetén is érdemes utánajárni a kivitelező referenciáinak, valamint az általa felhasznált anyagoknak. Figyelembe kell venni annak minőségét, milyenségét az értékbecslés során, mert kellemetlen meglepetések érhetik az embert.

A régebbi ingatlanok előnyei

Az elsődleges előnyük, hogy a vételáruk alacsonyabb, ellenben valószínűleg szükséges lesz költeni is rá. Az ingatlan értékét, hiába régi építésű, több tényező is képes emelni. Ilyen lehet például egy felújítás, korszerűsítés az elmúlt 5 évből. A (modern) berendezés, kert vagy kertkapcsolat. Érdemes azt is számításba venni, hogy egy régebbi építésű ingatlan is rendelkezhet korábban beépített légkondicionálóval, riasztóberendezéssel, vagy kiváló világítástechnikával, így erre az új tulajdonosának nem kell majd külön pénzt áldoznia a vételáron felül.

A régi építésű ingatlanok hátrányai

Az alapvető szerkezeti hibák egy bizonyos kor felett már kiütköznek, így sok esetben laikus számára is látható, ha valamivel gond van. A megrepedezett burkolat, beázott részek, korhadó fa elemek mind-mind látható, javítható dolgok – csupán az a kérdés, mennyiért, és mekkora munka árán. Ezeket mind érdemes számításba venni az ingatlan értékbecslése során. Ezen felül pedig a régebbi ingatlanoknál is lehetnek láthatatlan hibák, amiket érdemes megnézetni egy szakemberrel.

Hogyan érdemes meghatározni az ingatlan értékét?

Akár eladni, akár megvásárolni szeretnénk az ingatlant, írjunk listát a tulajdonságokról. Kerüljön fel rá minden olyan probléma, kellemetlenség, amelyet az elkövetkező 5 évben szükséges lesz megjavítani vagy kicserélni. Ezeket súlyozzuk megfelelően. Írjuk mellé, hogy körülbelül mennyibe kerülne megjavíttatni/kicserélni, illetve azt is, ha szükséges hozzá valamilyen bontási művelet, ami miatt a javítás elhúzódhat. Mérlegeljük ezen hibák és költségeik összességét, és ezzel vessük össze az általunk tervezett vagy szimpatikus vételárral. Vajon érdemes ezeket eladás előtt megcsinálni, és annyival magasabb áron eladni az ingatlant, vagy vonjuk le a tervezett árból? Ha pedig vevők vagyunk, esetleg alkudjuk le, és majd szép lassan elkészülnek?

Amennyiben úgy érzi, bizonytalan az eladni vagy megvásárolni kívánt ingatlanának valódi értékével kapcsolatban, vagy segítségre, útmutatásra van szüksége, bátran keressen fel egy ingatlan értékbecslőt, aki segítségére lesz majd abban, hogy ingatlanát a lehető legkedvezőbb áron értékesíthesse, vagy juthasson hozzá új otthonához!

Tehát az ingatlan kora is befolyásolja a piaci értéket. Azonban sose felejtse el, hogy „boldog az, aki otthon boldog” – Lev Tolsztoj.

Olvassa el többi cikkünket is!

Első cikkünkben azt vizsgáltuk meg, miben befolyásolhatja az ingatlan értékét annak elhelyezkedése. Mint kiderült, igencsak fontos szerepet játszik az ingatlan környezete az értékbecslésben, de vajon milyen egyéb tényezők vannak még hatással rá? Ebben a cikkünkben az ingatlanpiac helyzetének erejét vizsgáljuk meg.

Az ingatlanpiac, mint befolyásoló tényező

Még ha otthona kiváló állapotban van is, akár a legjobb helyen, az értéket a piacon lévő vásárlók száma, és a hasonló területen eladásra kínált ingatlanok száma is befolyásolhatja. Ha sok a vevő kevesebb számú ingatlan mellett akkor ez az eladói piac. Ahol viszont kevés a vásárló és sok az ingatlan az bizony a vevői piac. Ha eladói piac van, akkor gyorsan, kevesebb alku mellett magasabb áron tudunk értékesíteni. A vásárlói piacon jellemző, hogy az otthonok hosszabb ideig vannak a piacon, így tulajdonosaik gyakran kényszerülnek engedni az árból.

Egy hosszabb ideje a piacon lévő ház eladási esélyei romlanak, a vásárlók is érzik, hogy van valami baj. Az ingatlanpiac egy folyamatosan változó, komplex tudást és közgazdasági ismereteket igénylő terület. Ezen kívül számos külső tényező befolyásolhatja, legyen az egy hitelkedvezmény, támogatási rendszer, az aktuális gazdasági helyzet, vagy akár egy világjárvány. Ezen a bonyolult talajon egyensúlyozunk mi, értékbecslők, miközben igyekszünk a matematikát és a meglévő tudásunkat arra használni, hogy az ingatlanpiac befolyásoló ereje mellett Ön a lehető legkedvezőbb áron értékesítse vagy vegye meg az adott ingatlant.

Miért szükséges ehhez szakember?

Az aktuális ingatlanpiac felméréséhez nem elegendő körülnézni 2-3 ingatlan értékesítéssel foglalkozó weboldalon, és átlagolni az ott szembejövő árakat. Egy ingatlan értékét meghatározza többek közt az elhelyezkedése, az állapota, a méretei, és még számtalan olyan dolog, amelyre először nem is gondolnánk.

Annak, aki nem jártas ebben a világban, kész káosz lehet helyesen megbecsülni az ingatlan értékét. Így könnyen futhat bele veszteséges eladásba, rossz vételbe, de az is előfordulhat, hogy a túl magasra kalibrált ár miatt hosszú hónapokig elhúzódik az ingatlan eladása.

Az ingatlanpiac a vírus idején

AZ MNB lakásárindex eredményei alapján a 2014-ben indult áremelkedés után 2019 utolsó negyedévében már stagnáltak az ingatlanárak, melyek – valljuk be – sokszor irreálisan magasak is voltak. 2020 első negyedévében azonban, a Covid-19 járvány megjelenésével egyidőben ez véget érni látszott. A lakásárak éves növekedési üteme lelassult, országszerte 12,3%, míg Budapesten 9,5%-ra csökkent. Emellett az új lakások kínálata, bár 2019-ben bővült, 2020 első negyedévében visszaesésnek indult.

Az ingatlanpiacon viszont megfigyelhetők különböző átcsoportosulások is: azok, akik korábban rövid távra adták ki ingatlanjaikat, most a hosszú távon kiadó lakások piacát bővítik, de akadnak olyanok is, akik a lakáseladásban látják a megoldást. A vírushelyzet, valamint a friss felvételi eredmények kihirdetésének hatására a nagyobb városokban, valamint a fővárosban is megnőtt az igény a lakásbérlések felé. Van, aki csupán meglévő albérletéből szeretne egy jobb ár-érték arányú ingatlanba költözni, de rengeteg az egyetemista is, aki a kollégiumot váltaná ki egy bérelt lakással.

Szintén a vírushelyzetnek köszönhető, hogy a hitelkérelmek feltételei megszigorodtak, ezzel kissé háttérbe szorult a lakásvásárlási kedv. 2020 márciusában éves szinten 29, Budapesten 38%-kal csökkent az ingatlan adásvételek száma, áprilisban pedig még tovább csökkent.

Az ingatlanpiac napjainkban

Az ingatlanpiaci árak változékonyságát mi sem mutathatná be jobban, mint az, hogy a március-áprilisi visszaesést követően május-júniusban már szinte ismét a 2019 év végi állapotában tündököl, ez azonban kissé csalóka lehet. Az MNB friss ingatlanpiaci elemzése itt elérhető. A kínálatok a régiek ugyan, de a keresleti oldal már mást várna el. Így folyamatosan távolodnak el egymástól az eladók és a vásárlók. Az eladni kívánt ingatlanok tulajdonosai még a vírushelyzet előtti, magasabb árszabást részesítik előnyben. Azt azonban nem veszik figyelembe, hogy a vevők keresete időközben csökkent, így a kereslet is visszaesőben van.

Ahhoz, hogy a kereslet és a kínálat ismét közel kerüljön egymáshoz, és felpörgessék ezzel az ingatlaneladási mutatókat, a kínálatnak csökkentenie kell az árakon. Azonban, hogy ez mikor következik be, az viszont még bőven a jövő zenéje. Amennyiben most szeretné értékesíteni ingatlanát, kérje hozzáértő ingatlanbecslőink segítségét!

Egy ingatlan értékének felbecslése sokrétű és nehéz feladat, éppen ezért megfelelő szaktudást és ismereteket igényel. Ahhoz, hogy ezek az üresnek tűnő szavak tartalommal is bírjanak, alaposan körbejártuk a témát, és úgy döntöttünk, részleteiben, de alaposan bemutatjuk Önnek, mi mindentől függ egy ingatlan értéke. Lokáció, lokáció, lokáció….

Eme cikksorozatunk első része az egyik legfontosabb kritérium egy ingatlan értékbecslése során, az ingatlan elhelyezkedése, magyarul a lokáció. Rengeteg különböző szempont alapján választja ki egy potenciális vásárló a következő otthonát, egy jó értékbecslőnek pedig tudnia kell forintosítani az egyes paramétereket. A helyszín például az egyik legfontosabb paraméter.

Miért fontos a lokáció az ingatlan értékbecslésénél?

A környék hangulata

Az, hogy milyen érzést kelt a potenciális vásárlóban az ingatlan környéke, az egyik legmeghatározóbb tényező az ingatlan értékesítése során. Mindig vannak híresen jó- és híresen kerülendő környékek egy városban. Éppen ezért egy ingatlanértékesítőnek tisztában kell lennie ennek a folyton változó közítéletnek az aktuális állásával. Tudnia kell, milyen tulajdonságok, lehetőségek számítanak előnyösnek, és melyek hátráltathatják az eladást. Legfőképpen pedig tudnia kell ezeket a körülményeket számokra átváltani.

Tömegközlekedés

Azt, hogy egy terület mennyire számít frekventáltnak, többek között a tömegközlekedés is meghatározza. Természetesen, mint oly sok más tényezőt, ezt is fontos és érdemes súlyozni, hiszen egy forgalmas belvárosi elhelyezkedésű lakásnak, valamint egy kis forgalommal bíró külkerületi ingatlannak ugyanaz a szélsőség lehet a veszte az ingatlanpiacon. Az egyik legoptimálisabb, ha legalább 2-3 különböző tömegközlekedési eszköz elérhető 5-15 percnyi sétával az ingatlantól. A nappali- és éjszakai tömegközlekedés egyaránt fontos tényező az ingatlan értékének felbecslésekor, függetlenül attól, hogy a potenciális vásárlónak van-e autója vagy egyéb gépjárműve.

Távolság a munkahelytől…

Egy jó ingatlanbecslőnek azzal is tisztában kell lennie, hogy a városban és annak közelében melyek a munkahelyekkel tömött területek, hiszen az ingatlan értékében ezek is hatalmas szerepet játszanak. Ha egy ingatlan több, mint egy órányi távolságra van (autóval vagy tömegközlekedéssel) a frekventált helyektől, az lassíthatja az eladását. Azonban egy mindkét fél számára kedvező árbecsléssel és jó értékesítő segítségével mégis vonzóvá tehető.

…és óvodáktól, iskoláktól

Az ingatlan értékét az is növeli, ha viszonylag rövid időn belül (gyalog, autóval vagy tömegközlekedéssel) elérhető több óvoda és iskola is. Ez ugyanis amellett, hogy választási lehetőséggel kecsegtet, biztonságot nyújt. Ezenkívül bizonyos terhektől is megszabadítja a (leendő) szülőket. Van, amikor fontos szempont, hogy akár egyedül is el lehet engedni a gyereket, mert a közelben van az iskola, és nem kell forgalmas kereszteződéseken átkelni. Máskor pedig pont az az előny, ha csend és nyugalom van a környéken – még akkor is, ha cserébe hozni-vinni kell a gyereket.

Az infrastruktúra

Az ingatlan környékén lévő utak állapota, minősége, járhatósága, az elkerülőutak megléte (forgalmas időszakokra tekintettel), valamint a bevásárlóközpontok, drogériák és élelmiszerüzletek száma és elhelyezkedése mind-mind hozzátesz egy ingatlan értékéhez.

Természetesen a negatív dolgok el is vesznek az ingatlan vélt vagy valós értékéből – éppen ezért érdemes olyan szakembert bevonni az értékbecslésbe, aki tisztában van vele, mivel ellensúlyozhatja a negatívumokat annak érdekében, hogy a lehető legoptimálisabb árat tudja megadni az eladni kívánt ingatlannak.

Olvassa el további cikkeinket is a témában!