Pedig a valóságban egy professzionális ingatlanvagyon-értékelés ennél jóval többet jelent.
Nem pusztán dokumentáció.
Hanem egy döntéstámogató eszköz.

Nem csak egy szám a végén

Kívülről nézve egy értékbecslés eredménye sokszor csak egyetlen összegnek tűnik.
A háttérben azonban ennél lényegesen összetettebb elemzés áll.

Egy alapos vállalati ingatlanértékelés során többek között feltárható:

• milyen árszinten mozognak a hasonló ingatlanok a piacon,
• milyen bérleti potenciállal rendelkezik az adott ingatlan,
• milyen hozamtermelő képessége lehet,
• milyen a műszaki és funkcionális állapota,
• illetve milyen fejlesztési vagy hasznosítási lehetőségek rejlenek benne hosszabb távon.

Vagyis nem csupán arra kapunk választ, hogy mennyit ér egy ingatlan, hanem arra is, hogy miért annyit — és milyen üzleti lehetőségeket hordoz.

A tapasztalat itt válik igazán fontossá

Az értékelési modellek és számítások önmagukban még nem elegendők.
A vállalkozások ingatlanértékelése mögött piaci tapasztalat, helyismeret és szakmai értelmezés is szükséges.

Két látszólag hasonló ingatlan között is jelentős különbség lehet:

• az egyik könnyebben bérbe adható,
• a másik nehezebben értékesíthető,
• az egyik fejleszthető,
• a másik esetében komoly korlátok merülhetnek fel.

Ezek a különbségek sokszor nem azonnal láthatók, mégis jelentős értékhatással bírnak.

Több mint 25 év szakmai tapasztalata alapján azt látjuk, hogy ugyanazokból az adatokból eltérő következtetések születhetnek — és ez végül akár jelentős pénzügyi különbséget is eredményezhet.

Kevesebb bizonytalanság, jobb üzleti döntések

A legtöbb hibás üzleti döntés nem rossz szándékból fakad, hanem abból, hogy nincs elegendő vagy megfelelő minőségű információ.

Egy megalapozott üzleti célú ingatlanértékelés segíthet:

• reálisan látni a vállalkozás vagyoni helyzetét,
• felkészülni banki vagy finanszírozási tárgyalásokra,
• magabiztosabban tárgyalni befektetőkkel,
• vagy eldönteni, hogy egy ingatlan megtartása, fejlesztése vagy értékesítése jelent-e jobb üzleti döntést.

Egyszerűen fogalmazva:
kevesebb bizonytalanságot és nagyobb kontrollt jelent.

Amikor az ingatlanérték kiemelten fontossá válik

Vannak élethelyzetek, amikor egy vállalkozás ingatlanjainak valós piaci értéke központi kérdéssé válik.

Például:

• cégeladás esetén,
• befektető bevonásakor,
• hitelfelvételnél,
• apportálás vagy cégátszervezés során,
• illetve stratégiai döntések meghozatalakor.

Ilyenkor már jelentős különbség lehet egy gyors becslés és egy szakmailag megalapozott, piaci szemléletű értékelés között.

Összegzés

A vállalati ingatlan ma már sok esetben nem csupán egy épület.
Lehet finanszírozási háttér, befektetési eszköz vagy akár a vállalkozás egyik legfontosabb vagyoneleme.

Éppen ezért az sem mindegy, hogyan kerül meghatározásra az értéke.

Egy jól elkészített ingatlanvagyon-értékelés nem csupán egy számot ad a végén, hanem segíti a megalapozott üzleti döntések meghozatalát is.

Ha Önöknél is aktuálissá vált egy fontos döntési helyzet, érdemes elsőként tisztán látni az ingatlan valós piaci értékét.

Ebben tudunk segítséget nyújtani szakmailag megalapozott, piaci alapú értékelési szolgáltatásainkkal. Kérjen ajánlatot, töltse ki az űrlapot kötelezettségek nélkül.

Az alábbiakban összegyűjtöttük a leggyakoribb eseteket, amikor céges ingatlan értékbecslés szükséges.

Generációváltás családi vállalkozásoknál

A családi cégek jelentős részénél az ingatlan története egyszerű:

• az alapító megvette vagy felépítette
• bekerült a cégbe
• azóta változatlan értéken szerepel a könyvekben

Amikor azonban a következő generáció átveszi a céget, gyorsan előkerülnek a kérdések:

• mennyit ér valójában a vállalkozás?
• mennyit ér az ingatlan külön?
• mi történik, ha az egyik tulajdonos kivásárolja a másikat?

Egy objektív ingatlan értékbecslés ilyenkor segít elkerülni a tulajdonosi vitákat és tiszta helyzetet teremt.

Telephely megtartása vagy eladása

Sok cégvezető szembesül ezzel a dilemmával: érdemes-e továbbra is tulajdonban tartani a telephelyet?

Példa:
Egy ipari ingatlan:

• piaci értéke: 500 millió Ft
• potenciális bérleti díja: 3–3,5 millió Ft / hó

Ebben az esetben reális opció lehet:

• az ingatlan értékesítése
• majd visszabérlése (sale & leaseback konstrukció)

Ehhez azonban elengedhetetlen a pontos piaci érték meghatározása.

Befektető bevonása

Amikor egy befektető megjelenik a cég életében, az ingatlanra egészen más szemmel néz.

Őt jellemzően három dolog érdekli:

• mennyi az ingatlan valós piaci értéke
• mennyire likvid az adott típus a piacon
• milyen jövőbeni potenciál van benne

Egy jól elkészített értékbecslés jelentősen felgyorsíthatja a tárgyalásokat és növelheti a cég hitelességét.

Banki finanszírozás

A bankok számára az ingatlan elsősorban fedezet.

Ezért egy hitel vagy refinanszírozás során az egyik első kérdés:
mennyit ér az ingatlan valójában?

Egy megalapozott értékbecslés:

• javíthatja a fedezeti arányt
• csökkentheti a banki kockázatot
• kedvezőbb hitelfeltételekhez vezethet

Cégeladás (exit) előtt

Sok esetben az ingatlan „rejtett értéket” képvisel a vállalkozásban.

Egy potenciális vevő gyakran külön vizsgálja:

• az operatív működést
• és az ingatlan értékét

Előfordul, hogy:

• maga a cég mérsékelt profitot termel
• viszont az ingatlan jelentős értéket képvisel

Ilyenkor stratégiai döntés lehet:

• az ingatlant külön értékesíteni
• vagy a céggel együtt eladni

Egy pontos értékbecslés közvetlen hatással van az elérhető eladási árra.

Cégcsoporton belüli átszervezés

Gyakori megoldás, hogy az ingatlan külön cégbe kerül.

Ennek okai lehetnek:

• kockázat csökkentése
• finanszírozási előnyök
• átláthatóbb működés

Kapcsolt ügyletek esetén azonban különösen fontos a piaci ár meghatározása, amihez elengedhetetlen egy objektív értékbecslés.

Biztosítási érték meghatározása

Sok vállalkozás alulbiztosítja az ingatlanát, ami komoly kockázatot jelent.

Egy friss értékbecslés segít:

• meghatározni a reális újjáépítési értéket
• elkerülni az alulbiztosítottságot
• csökkenteni egy káresemény pénzügyi hatását

Stratégiai növekedési döntések

Bővülés esetén gyakran felmerül:

• a meglévő telephely fejlesztése
• vagy új ingatlan vásárlása

A döntéshez kulcsfontosságú kérdés:
melyik opció teremt nagyobb értéket?

Az értékbecslés objektív alapot ad az összehasonlításhoz.

Összefoglaló: mikor érdemes értékbecslést kérni?

• generációváltás előtt
• cégeladás során
• hitelfelvételnél
• befektető bevonásakor
• ingatlan eladás vagy bérbeadás előtt
• cégstruktúra átalakításakor

Ha szeretné pontosan tudni, mennyit ér a telephely jelenlegi piacon, egy szakmailag megalapozott céges ingatlan értékbecslés segíthet a döntésekben.

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlanok értékelésével, banki, befektetői és cégátalakítási helyzetekben, kérjen ajánlatot!.

Pedig 2026-ban a céges ingatlan már jóval több, mint iroda, telephely vagy raktár. Sok vállalkozásnál ez a legnagyobb értékű vagyonelem, amely közvetlen hatással van a finanszírozásra, a cégértékre és a tulajdonosi döntésekre.

Ezért az ingatlan értékbecslés ma már nem egyszerű adminisztratív feladat, hanem üzleti döntéseket befolyásoló szakmai munka. És itt jön egy fontos kérdés:

nem mindegy, milyen minőségű az értékbecslés.

A legtöbb KKV-nál az ingatlan a legnagyobb vagyon

Magyar KKV-knál nagyon gyakori helyzet, hogy a cég tulajdonában van:

• egy ipari telephely
• egy raktár
• egy irodaépület
• vagy egy vegyes használatú ingatlan.

Ezeket az ingatlanokat sokszor 10–20 évvel ezelőtt vásárolták, és a könyvekben azóta is a korabeli értéken szerepelnek.

Egy egyszerű példa.

Egy Pest megyei ipari telephely:

• 2010 körül: 90 millió Ft vételár
• könyv szerinti érték ma: kb. 70 millió Ft
• aktuális piaci érték: 220–260 millió Ft

A különbség nem ritkán több százmillió forint.

Ilyenkor a kérdés már nem az, hogy van-e ingatlan a cégben.

Hanem az, hogy pontosan mennyit ér.

„Egy céges ingatlan értéke sokszor stratégiai döntéseket befolyásol – ezért nem mindegy, milyen szakmai háttérrel készül az értékbecslés.”

Nem minden értékbecslés ugyanaz, miért nem mindegy a céges ingatlan értékbecslés minősége?

Sokan úgy gondolják, hogy az értékbecslés egy gyors számítás.

A valóságban azonban egy professzionális céges ingatlan értékbecslés sokkal összetettebb feladat.

Figyelembe kell venni például:

• az aktuális piaci tranzakciókat
• a lokáció ipari vagy logisztikai potenciálját
• az ingatlan műszaki állapotát
• a bérbeadhatóságot
• az energiahatékonyságot
• és a jövőbeni hasznosíthatóságot.

Ezek az elemzések jelentősen befolyásolhatják a végeredményt.

Ezért különösen fontos a szakmai tapasztalat és a piaci ismeret.

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ingatlan értékbecsléssel, és ez idő alatt több ezer ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlan értékelésében vettünk részt.

A tapasztalat azt mutatja, hogy egy jól elkészített értékbecslés gyakran kulcsszerepet játszik üzleti döntésekben.

A 2026-os ingatlanpiac új szempontjai

Az ingatlan értékét ma már nem csak a lokáció és az alapterület határozza meg.

Egyre fontosabb például:

• energiahatékonyság
• működési költség
• logisztikai kapcsolatok
• bővíthetőség
• funkcionális használhatóság.

Egy régi, energiaigényes csarnok értéke például jelentősen csökkenhet, ha nehezen alakítható át modern logisztikai vagy ipari használatra.

A következő cikkben megnézzük azokat a tipikus céghelyzeteket, amikor a telephely vagy ipari ingatlan értéke hirtelen kulcsfontosságúvá válik.

Ha szeretné pontosan tudni, mennyit ér cége ingatlana a jelenlegi piacon, egy szakmailag megalapozott ingatlan értékbecslés segíthet a döntésekben. Kérjen ajánlatot!

Cégünk több mint 25 éve foglalkozik ipari, kereskedelmi és vállalati ingatlanok értékelésével, banki, befektetői és cégátalakítási helyzetekben.

Közben az árak továbbra is történelmi összevetésben magas szinten állnak, ezért egy rosszul meghatározott ár ma már nem „apró tévedés”, hanem több millió forintos pénzügyi kockázat. Egy túlárazott ingatlan könnyen hónapokra bent ragadhat a piacon, míg egy alulárazott lakásnál az eladó gyakorlatilag saját vagyonából enged át összegeket a vevőnek.

Ebben a helyzetben a független értékbecslés nem luxus, hanem pénzügyi védelem: objektív támpont egy olyan piacon, ahol az érzelmek, a hirdetési árak és a „szomszéd ennyiért adta el” típusú információk könnyen félreviszik a döntéseket.

A hirdetési ár nem egyenlő a piaci értékkel

Az online hirdetési portálok tele vannak árakkal – de ezek kívánságárak, nem tényleges adásvételi árak. A különbség sokszor 5–20% is lehet.

A hirdetési árakat torzítja:

• az érzelmi kötődés („ennyiért vettem, ennyit költöttem rá”),
• a túlárazás alkualap képzésére,
• a rossz összehasonlítás (más utca, más állapot, más jogi helyzet),
• a felújítás költségének túlértékelése.

Egy szakértő ezzel szemben piaci adatokból, összehasonlító elemzéssel dolgozik, kiszűri a piaci zajt.

Élethelyzetek, ahol sok múlik a pontos értéken, értékbecslés magánszemélyeknek

Első lakás vásárlása

Az első ingatlanvásárlók gyakran érzelmi alapon döntenek. Egy 8–10%-kal túlárazott vételár több millió forintos azonnali értékvesztést jelenthet. Ez akár hitelből vásárlás esetén további évekkel hosszabbítja a törlesztőrészleteket.

Örökölt ingatlan értékesítése

Az örökösök sokszor nem ismerik a helyi piacot. A túl magas ár hónapokig eladhatatlanná teheti az ingatlant, a végén pedig jön a nagy árengedmény.

Válás, vagyonmegosztás

Itt az érték nem vélemény, hanem pénzügyi és jogi kérdés. A pontatlan ár feszültséget, vitát és igazságtalanságérzést okozhat.

Hitelfelvétel

A banki értékbecslés nem elsősorban az ügyfél érdekeit képviseli, hanem a hitelbiztonságot, és a hosszútávú értékállóságot. Egy független szakértő segít előre látni, mire számíthatunk.

Mi történhet értékbecslés nélkül?

1. Hónapokig álló hirdetés
A túlárazott ingatlan „kiég” a piacon. Minél tovább hirdetik, annál gyanúsabb lesz a vevőknek.

2. Erős alku, a végén az ár alatt
A hosszú ideig hirdetett ingatlannál a vevők keményebben alkudnak, mert tudják, hogy az eladó szorult helyzetbe kerül.

3. Rejtett veszteség
Sokan azt hiszik, jól jártak, mert „csak” 5%-ot engedtek. Valójában lehet, hogy eleve 10%-kal túlárazták.

Mennyit lehet veszíteni egy rossz árazáson?

Egy 60 millió forintos lakásnál:

• 5% tévedés = 3 millió forint
• 10% tévedés = 6 millió forint

Ez több, mint egy teljes értékbecslés díjának sokszorosa. A szakértői díj jellemzően a teljes ügylet értékének töredéke, de milliós hibát előzhet meg.

👉 „Az értékbecslés nem költség, hanem több milliós hibák elleni biztosítás.”

Mikor érdemes független értékbecslőt bevonni?

✔ eladás előtt árazáshoz
✔ vétel előtt döntéstámogatásra
✔ öröklésnél
✔ válásnál, vagyonmegosztásnál
✔ hitelfelvétel előtt
✔ vitás helyzetben, amikor „kinek van igaza?” a kérdés

Az értékbecslés nem költség, hanem biztosítás

A pontos piaci érték ismerete stabil alapot ad a döntésekhez. Csökkenti a stresszt, lerövidíti az értékesítési időt, és segít elkerülni a több milliós veszteségeket.

2026-ban a piacon nem az jár jól, aki a legmagasabb árat írja ki, hanem aki reális áron indul. Kérjen ajánlatot biztosítsa be magát!

Ebben kulcsszerepet játszott az Otthon Start program, amely rövid idő alatt jelentősen felborította a kereslet–kínálat addig kialakuló egyensúlyát.

Hogyan indult 2025?

Az év elején a piac még a 2023–2024-es időszak hatásait hordozta:

• mérsékelt tranzakciószám,
• óvatos vásárlói magatartás,
• jelentős különbség a hirdetési és a tényleges eladási árak között.

Sok eladó továbbra is a korábbi csúcsidőszak árazásából indult ki, miközben a vevők tudatosabbak, alkuképesebbek voltak. A piac lassan, de kiszámíthatóan kezdett volna stabilizálódni – ezt az irányt azonban az év során egyetlen intézkedés gyökeresen megváltoztatta.

Az Otthon Start program hatása a magyar ingatlanpiacra

Az Otthon Start program bevezetése rövid idő alatt érezhető keresletnövekedést eredményezett, különösen:

• a kisebb és közepes értékű lakásoknál,
• a jó elhelyezkedésű, azonnal költözhető ingatlanok esetében,
• a nagyvárosi – elsősorban budapesti – lakáspiacon.

A program hatására:

• hirtelen nőtt az érdeklődés,
• egyes szegmensekben gyors áremelkedés indult,
• az értékesítési idők jelentősen lerövidültek.

Ugyanakkor ez a fellendülés nem volt egységes: míg egyes ingatlanok iránt tömeges kereslet jelent meg, más típusoknál továbbra is nehézkes maradt az értékesítés.

Budapest szerepe 2025-ben

Budapesten különösen látványosan jelentkeztek a 2025-ös változások:

• a frekventált kerületekben a kereslet gyorsan felszívta a megfelelő árú és a gyakran túlárazott kínálatot,
• az állapot, az energiahatékonyság és a lokáció még hangsúlyosabbá vált,
• a felújítandó ingatlanok ára csak korlátozottan tudott emelkedni.

A fővárosi piacon egyértelművé vált: nem minden ingatlan értéke nőtt egyforma mértékben, csak azoké, amelyek megfeleltek az aktuális vevői elvárásoknak.

Miért vált 2025-ben kritikus kérdéssé az ingatlanok valós értéke?

Az év egyik legfontosabb tanulsága az volt, hogy a hirdetési árak egyre kevésbé tükrözték a tényleges piaci értéket. Az Otthon Start program okozta keresleti hullám sok esetben:

• túlzott várakozásokat keltett az eladókban (gyakran nem vették figyelembe a realitásokat),
• indokolatlan áremeléseket eredményezett (az Otthon Start előnyeinél jóval nagyobb mértékben emelkedtek az árak),
• végül elhúzódó értékesítésekhez vezethetett (egy rosszul árazott ingatlannál akár értékcsökkenés is bekövetkezhetett).

Ebben a környezetben a szakmailag megalapozott értékbecslés kulcsszerephez jutott:

• segített elválasztani a piaci realitást az átmeneti keresleti hatásoktól,
• reális alapot adott az árazáshoz,
• csökkentette a rossz döntésekből fakadó pénzügyi kockázatokat.

2025 tanulságai 2026 elején

Visszatekintve 2025-re világosan látszik, hogy a magyar ingatlanpiac:

• érzékenyen reagál az állami programokra,
• rövid idő alatt képes irányt váltani,
• egyre inkább megköveteli a tudatos, szakértői alapú döntéshozatalt.

Akár magánszemélyekről, akár vállalkozásokról van szó, 2025 egyértelműen bebizonyította: az ingatlan valódi értékének ismerete nélkül ma már nem lehet biztonságosan dönteni.

A cikksorozat következő részeiben részletesen bemutatjuk, miért vált az értékbecslés megkerülhetetlenné a magánszemélyek és a cégek számára a magyar piacon.

„Sok tulajdonos értetlenül fogadja: ‘Ez tényleg ennyit ér?’ Az értékbecslés pont akkor csúszik el, amikor a piacot nem a szabad kereslet–kínálat, hanem a vásárlói támogatások fűtik, és az árak… hát… elszállnak.”

Közgazdasági háttér

• A piaci ár hagyományosan a kereslet és kínálat találkozásából születik – de ha a vevőknek adunk zsebpénzt (CSOK, babaváró stb.), akkor az árak a természetes ütemnél gyorsabban nőnek. Ez olyan, mintha egy piacon minden vevőnek adnánk plusz 1000 forintot, hogy almát vegyen. Mit csinálnak ilyenkor az árusok? Hát persze: felviszik az alma árát. Így lesz a panelből „aranytojást tojó tyúk”, a bontandó viskóból pedig „felújítandó családi ház, hatalmas lehetőségekkel”, és így találkozunk egyre gyakrabban az elszálló ingatlanárakkal.
• A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 %-kal, 2025 első negyedévében pedig országosan 15,0 %-kal, Budapesten 19,2 %-kal emelkedtek a lakásárak éves szinten. Magyar Nemzeti Bank
• Ugyanakkor a fundamentumok alapján számított értékeket a lakásárak átlagosan 14,3 %-kal haladták meg országos szinten, ami a lakáspiac túlmelegedését mutatja. Magyar Nemzeti Bank

A piaci anomália és az értékbecslés dilemmája

• A támogatások erősen növelik a keresletet, ugyanakkor az építés nem tart lépést – azaz a kínálat visszafogott marad, miközben az árak egyre magasabbra törnek.
• A kereslet megnőtt, de a kínálati oldalon nincs ilyen dinamika: az építés jóval visszafogottabb, a meglévő ingatlanállomány pedig gyakran nem megfelelő minőségű és az sem elegendő, így az árak jóval a reális értékek fölött járnak. Ez az értékbecslők számára egy igazi rémálom: statisztikai adatok vs. élő, torzult kereslet – a kettő ritkán találkozik.

Mit nyerne a piac, ha fordítva működne?

• Ha a támogatások nem a vásárlóknak, hanem az építtetőknek jutnának, túlkínálatot eredményezne.
• Több fejlesztő versenyezne jobb minőséggel, kedvezőbb árakkal – megszűnne a „putri aranyáron” kategória. Helyette élhető, ár-érték arányban versenyképes otthonok lehetnének a palettán, talán még áron alul is. A mostani kínálat, ahol gyakran lakásnak nevezett rémálmokat árulnak dupla áron hamar eltűnnének. Helyükbe új, szép, modern, gazdaságos megfizethető otthonok lépnének, és valódi értékhez juthatnának a vevők.

Záró gondolatok

A mai lakáspiac olyan, mint egy színházi előadás, amelyben mindenki szerepet kapott– csak éppen a rendező hiányzik, így nem tudjuk mi lesz a darab vége. Az állam a vevőknek „segít”, túlpörgeti a piacot. Az árak egyre magasabbak, az építők/építtetők és eladók alkalmazkodnak, a vevők kapkodnak. Az értékbecslő közben kapaszkodik, és próbál reális árakat becsülni egy irreális világban. És amíg ez így van, a viskók aranyáron maradnak – mert a piac beárazza… de nem biztos, hogy józanul.

Mi magyarázza ezt a látszólag ellentmondásos jelenséget?

1. Városrehabilitáció és megújuló városrészek

A VIII. kerület egyes részei, különösen a Corvin-negyed és a Palotanegyed, az elmúlt években komoly városrehabilitáción estek át. A régi bérházak helyére új épületek kerültek, közterek újultak meg, és jelentősen javult az infrastruktúra. Ezek a beruházások nemcsak fizikai szinten változtatták meg a városképet, hanem új, fizetőképesebb lakosságot is vonzottak a területre.

2. Befektetői kereslet és rövid távú kiadás

A VIII. kerület elhelyezkedése — közel a belvároshoz, egyetemekhez (SE, ELTE, PPKE) és jó közlekedési kapcsolatokkal — különösen vonzóvá teszi a befektetők számára. Azok a vevők, akik nem saját célra vásárolnak, gyakran albérlet- vagy Airbnb-kiadásban gondolkodnak, ami tovább növeli a keresletet.

Ez a befektetői aktivitás felhajtja az árakat, még akkor is, ha a természetes népességbővülés elmarad.

3. Kamatcsökkenés, állampapír és újrainduló hitelezés

2024 végétől kezdve a jegybanki alapkamat csökkenése következtében újra megjelentek a lakáspiacon a hitelből vásárló vevők. Bár a hitelkereslet még nem tért vissza a 2021-es szintekhez, a javuló kondíciók miatt sok vevő most dönt vásárlás mellett, különösen a frekventált, „biztonságosnak” ítélt városrészekben – mint a VIII. kerület megújult területei. És ne feledkezzünk meg az állampapírból befolyó milliárdok egy része is a lakáspiacon landol.

4. Spekuláció és értékmegőrzés

A bizonytalan gazdasági környezetben sokan nem bíznak a forint vagy más befektetések stabilitásában, így az ingatlanban látják a legbiztonságosabb értékmegőrzési formát. Ez különösen igaz a budapesti belső kerületek lakásaira, ahol a bérbeadhatóság és az értéknövekedés is várhatóan stabil marad. Az ilyen típusú kereslet szintén független a népességváltozástól vagy GDP-növekedéstől.

Összegzés

A VIII. kerületi lakásárak növekedését tehát nem pusztán a makrogazdasági mutatók határozzák meg. A lokális tényezők — mint a városrehabilitáció, a befektetői érdeklődés, a hitelezési feltételek javulása és a városrészek presztízsének emelkedése — önálló árhúzó hatással bírnak. Ez jól mutatja, hogy az ingatlanpiac sokszor lokális logika szerint működik, és nem mindig követi egy az egyben az országos gazdasági trendeket. Ezért, ha vásárlás vagy eladás előtt áll, ne felejtsen el ingatlanszakértői tanácsot igénybe venni, az ingatlan árának becslésére.

Miénk az ezüstérem Európában!

Az elmúlt időszakban az egész Európai Unióban a második legnagyobb drágulás Magyarországon volt. Egyedül a 217 %-os észt mutató előz meg minket. Hasonló emelkedés mutatkozik a bérleményeknél is, a kiadó lakások esetén a drágulás nálunk épp nem érte el a 100 százalékot. Ezzel a negyedik legnagyobb áremelkedést tudhatjuk magunkénak 2010 és 2023 között, amit csak az észt, a litván és az ír drágulás  előzött meg.

A lakásbérlés EU-szinten lassan, de biztosan, nagyjából folyamatosan ugyanannyival drágult 2010 óta negyedévről-negyedévre. A lakásvásárlás ellenben 2010 és 2013 között olcsóbb lett, majd 2014-től lőttek ki az ingatlanárak. 2022 közepéig tartott ki a növekedés, onnan már egy éve nagyjából stagnálnak a lakások árai.

Az index cikke szerint:

1. Az eladási árak Budapesten az V. kerületben nőttek leginkább, itt 1,57 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.
2. A második az I. kerület,
3. a harmadik pedig a II. kerület 1,37, illetve 1,27 millió forintos összeggel.
4. A legolcsóbb a XXI. kerület, ahol az átlagos négyzetméterár 695 ezer forint,
5. ezt követi a XX. és a XXIII. kerület 696 ezer és 720 ezer forinttal.
6. Vidéken a megyeszékhelyeken lakásdrágulásban Debrecen vezet Veszprémmel és Győrrel karöltve, sorrendben 785 ezer, 766 ezer és 750 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
7. A lista másik végén található Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba, ahol március elején 277–425 ezer forintért kínálták a tulajdonosok a használt lakások négyzetméterét.

A bérlés ára településenként szintén nagyon eltérő. Budapesten a 200 ezer forint alatti albérletek már kimondottan olcsónak számítanak a legtöbb kerületben. Az egyetemvárosokban és megyeszékhelyeken viszont most a 100 ezer forintos bérleti díj számít lélektani határnak.

A lakásdrágulás története – mi történt 2022 és 2023 között?

Az Eurostat elkészítette az elmúlt egy év mutatóit is a lakásárakról. 2022 és 2023 utolsó negyedéve között az EU-ban átlagosan 0,2 százalékkal drágultak a lakások. Magyarországon 3,3 százalékos volt az áremelkedés, ami jóval átlag fölötti, de így is az uniós középmezőnyre jó, az EU 11 országában mértek ennél nagyobb drágulást.

Vagyis a számok a közeljövőben várhatóan nem csökkennek, továbbra is a jelenlegi magas árakkal kell számolnia azoknak, akik most vásárolnának ingatlant vagy vennének ki egy lakást.

Ez kedvez az eladóknak: ha jó, és reális (!) áron szeretné értékesíteni ingatlanát, kérjen objektív, szakértői értékbecslést!

Közlekedési hálózat

Az ingatlan értéke jelentősen megnőhet, ha közel van olyan közlekedési csomópontokhoz, mint például metró- vagy buszmegálló, vasútállomás vagy éppen egy autópálya. Akár tömegközlekedéssel, akár kocsival közlekedik valaki, mindenképpen lényeges egy jól fejlett hálózat, ami vonzóbbá teszi az ingatlant a vevők és bérlők számára egyaránt.

Az infrastruktúra sokat számít a költségeknél is,mint például a napi ingázással kapcsolatos kiadások. Ha a lakás vagy ház könnyen megközelíthető a munkahelyről vagy bizonyos központi helyekről, akkor az sokat adhat hozzá az értékéhez.

Természetesen a közlekedési infrastruktúra fejlesztési tervei is jelentős hatással lehetnek az ingatlan értékére. Ha terveznek például új metróvonalat vagy közlekedési csomópontot a közelben, az előreláthatóan növelheti az értéket a jövőben.

Közszolgáltatások

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kiváló közszolgáltatások állnak rendelkezésre a közelben. Ide sorolhatók például az óvodák, iskolák, parkok, orvosi rendelők vagy éppen a bevásárlóközpontok. Ezek egytől egyig a környék kényelmét és vonzerejét támogatják, hiszen a lakók számára minden elérhető távolságra van, amire a mindennapokban szüksége lehet. Ha nem kell órákat utazni egy bevásárláshoz, esetleg még csak kocsiba sem kell ülni és buszra sem kell szállni, akkor nem kérdés, hogy az sokat dob az áron.

Célcsoport-függő is, hogy kinek mi a fontos; míg a kisgyermekeseknek a játszóterek, óvodák, iskolák, idősebbeknek inkább az orvosi rendelők, gyógyszertárak közelsége számít.

Környezetvédelmi tényezők

A zöld területek, parkok és természetes tájak jelenléte szintén emelhetik az adott ingatlan értékét. Azok a területek, amik tiszta levegőt és kellemes környezetet biztosítanak, általában vonzóbbak a vevők és bérlők számára, különösen a nagyobb városokban.

Kereskedelmi és gazdasági központok

Az ingatlan értéke magasabb lehet olyan területeken, ahol kereskedelmi és gazdasági központok találhatók. Ide sorolandók a például városközpontok vagy üzleti negyedek, esetleg olyan csomópontok, ahol lehetőség van ügyek intézésére, bevásárlásra vagy egyéb kikapcsolódásra. Ezek a helyek általában nagyobb munkalehetőségeket és kényelmesebb életkörülményeket kínálnak.

Biztonság

Az ingatlan értékét befolyásolhatja a bűnözési arány, a közeli rendőrségi jelenlét és a környék általános biztonsága. Biztonságosabb területeken az ingatlanok általában magasabb értéket képviselnek, mivel vonzóbbak a vevők és bérlők számára.

Ha egyszerűen szeretnénk fogalmazni, azt mondhatjuk, hogy minél jobb a környezet, annál magasabb az ingatlan értéke, és fordítva. Ám ennek – ahogy az a fentiekből is látható – számos különböző aspektusa van, amelyek egytől egyig sokat nyomnak a latban, ha bérlésről vagy eladásról van szó.

Ha szeretné tudni, hogy mennyit ér pontosan ingatlana a környező infrastruktúra, és minden más fontos paraméter figyelembe vételével, kérjen tőlünk objektív, szakértő, hiteles értékbecslést!

Mennyire népszerűek a készházak?

A MAKÉSZ 1998-as alakulásának idején a készházak a teljes ingatlanpiacnak mindössze 2-3 százalékát tették ki. 2023-ban ez az arány elérte már a 20 százalékot, ami azt jelenti, hogy évente körülbelül 2000-2200 készház épül Magyarországon. Hasonló lakosság szám mellett Ausztriában 5000, Csehországban 3500 készház valósul meg, vagyis vannak, ahol már jobban preferálják ezt e megoldást. Szakemberek becslései szerint 5 éven belül a családi házas építkezések 30-40 százalékát adhatják a készházak hazánkban.

Mik is azok a készházak?

Készház minden olyan épület, amelynek statikai vázszerkezetét fából vagy fémszerkezetből, különböző építőanyagok réteges összeépítésével hozzák létre. E házak fő jellemzője, hogy építésük során nincsenek kötési, száradási idők, így időjárástól függetlenül akár hidegben is felhúzhatók rövid idő alatt. A modulház kifejezést abban az esetben használhatjuk, ha az egész szerkezetet – falakkal, nyílászárókkal, gépészettel együtt – akár teljesen kulcsrakész kivitelben házgyárban készítik el, és egyben szállítják ki az építési helyszínre.

Olcsóbbak a készházak a téglaházaknál?

Valójában ma már ár tekintetében nincs nagy különbség egy azonos műszaki színvonalú téglaház és készház között. Éppen ezért nem ez alapján érdemes mérlegelni, ha valaki vacillál a két megoldás között. Főleg az időtakarékosság terén mutatkozik előny a készház javára, továbbá a megrendelő garantált minőséget, valamint árgaranciát kap, amennyiben megfelelő céghez fordul. A készház végösszege lehet, hogy nem sokkal kisebb, mint építtetni egy házat, de tervezhetőbb, kisebb az esélye, hogy menet közben megnövekednek a költségek az elhúzódó építkezés vagy az alapanyagok áringadozása miatt.

Emellett pedig az ökológiai lábnyom nagyfokú csökkentése, a környezettudatosság, illetve a fenntarthatóság is lényeges szempont.

Mennyi idő alatt készül el egy készház?

Akár 3 nap alatt – hirdetik az ezzel foglalkozó cégek, de érdemes ezt az ígéretet erős fenntartásokkal kezelni. A 3 napos intervallum jellemzően magára az összeszerelésre vonatkozik, ami nem tartalmazza az előzetes tervezést, alapozást, egyeztetéseket. Sőt, ez eleve nem minden készházra vonatkozik, csak a moduláris elemekből álló épületeket lehet ilyen gyorsan, Lego-szerűen összeszerelni.

Az is előfordulhat, különösen főszezonban, hogy az egyes elemekre várni kell, ezzel is érdemes számolni.

Reálisan úgy érdemes tervezni, hogy a készház az első megbeszéléstől a kulcsátadásig legtöbbször 3-6 hónap alatt készül el, tehát nyáron megrendeli, a karácsonyt már az új otthonban ünnepelheti. Ha népszerű céget választ, akiknek sok a megrendelésük, a teljes folyamat elérheti a 11 hónapot is.

Fontos a megfelelő odafigyelés!

Nagyon fontos hangsúlyozni, hogy a készházak megfelelő felépítése elképesztő szakértelmet igényel. Magyarországon még igen szűk az a szakember réteg, aki tényleg maradéktalanul ért ehhez. A hibák pedig jellemzően nem a kulcsátadásnál ütköznek ki, hanem évekkel később, éppen ezért nem mindegy, kivel dolgoztat. Tipikus gond lehet a nem megfelelő eljárás mellett, hogy például megereszkedik a mennyezet hőszigetelése, hőhíd keletkezik, penészedés jelentkezik.

Nem véletlen, hogy aki olyan cég által rendel készházat, amely nem rendelkezik a megfelelő dokumentumokkal, minősítéssel, az kár esetén csak a fogyasztóvédelemhez vagy a bírósághoz fordulhat jogorvoslatért. Mindig ellenőrizze a cég hosszú távú referenciáit, mielőtt bármit aláír vagy kifizet!

Összességében elmondható, hogy kellő odafigyelés és szakértelem mellett rengeteg pozitívum írható a készházak számlájára. Egy ilyen épület rengeteg időt, idegeskedést és pluszkiadást spórolhat meg, amelyek egy hónapokig vagy évekig elhúzódó építkezésen előfordulhatnak!